"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 11

ДОГОВОР МЕЖДУ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Как показывает практика, управление многоквартирным домом - дело непростое, а подчас и крайне хлопотное. Многоквартирный дом - вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления - посредством ТСЖ и управляющей организации - не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать.

Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала <1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.

--------------------------------

<1> См. статью "Передача дома в управление", N 3, 2008.

Возможность заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией предусмотрена ЖК РФ. Так, согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ. Кроме того, п. 4 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму.

Модели управления ТСЖ многоквартирным домом

с привлечением управляющей организации

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

1) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом ТСЖ;

2) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;

3) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - штатным персоналом управляющей организации;

4) управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Рассмотрим каждую из этих моделей.

Модель 1

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом ТСЖ

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы. Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками.

Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ - один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения.

Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней.

Модель 2

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, - управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.

Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие:

- у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально-техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне;

- управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями.

В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже.

Модель 3

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - штатным персоналом управляющей организации

Эта модель - одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный - управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во-первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации. Во-вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В-третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация.

К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом.

Модель 4

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

По данному договору управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация - управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, Минрегион в своем разъяснении не учитывает возможности разного порядка передачи и объема функций по управлению, говоря, что при наличии договора управления ответственность за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация. В целом можно согласиться с таким подходом, поскольку функция по предоставлению коммунальных услуг собственникам - одна из составляющих понятия управления многоквартирным домом.

Подводные камни при заключении договора управления

Договор управления или агентский договор?

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, данный договор регулируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом, а именно гл. 37 "Подряд" и 39 "Возмездное оказание услуг". Соответственно, оплата услуг управляющей организации производится за фактически выполненные работы.

Договор агентирования в силу ст. 1005 ГК РФ предполагает, что одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть управляющая организация по поручению ТСЖ может заключить договоры (от своего имени или от имени товарищества) с подрядными организациями за счет ТСЖ. При заключении агентского договора следует понимать, что требовать от управляющей организации заключения договоров с ресурсоснабжающими предприятиями нельзя: в отличие от договора управления, агентский договор этого по определению не предполагает. Также это означает, что управляющая организация не будет нести ответственность за качество работ, выполняемых подрядными организациями, и вознаграждение агента не будет зависеть от фактически выполненных работ, а будет установлено в фиксированном размере. Договор агентирования может быть с достаточной долей взаимовыгодности применен при использовании модели 2, когда управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом.

Кто вправе подписать договор управления?

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден - председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным <2>. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

--------------------------------

<2> См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Еще несколько советов

Анализируя практику НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ", можно отметить, что, во-первых, зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться, и лучше - на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд - дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

Во-вторых, все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ <3>. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

--------------------------------

<3> Решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2009 N А50-12659/2009.

В-третьих, в договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. На наш взгляд, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

Статья подготовлена с использованием материалов проекта "Поддержка собственников жилья", осуществляемого Фондом "Новая Евразия" при поддержке USAID.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Подписано в печать

06.11.2009