"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 2

"БОГАТЫЙ" ЖИЛЕЦ В ТСЖ

Представим себе ситуацию, которая произошла в одном из ТСЖ. Собственник помещения в доме, управление которым осуществляет товарищество, оплатил приобретение детской площадки и ее установку во дворе дома (внес наличные денежные средства в кассу ТСЖ, которое наняло подрядчика для выполнения работ). "Богатый" жилец высказал единственное пожелание - чтобы внесенная им сумма зачитывалась в счет обязательных платежей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, а также оплатой коммунальных услуг. У бухгалтера ТСЖ возник вопрос: как правильно оформить взаимоотношения с этим жильцом?

Как следует из описанной ситуации, мы имеем дело с передачей имущества (денежных средств) одной стороной другой стороне. Сначала давайте выясним, кто в данном случае является другой стороной.

Первый вопрос, который возникает у бухгалтера товарищества: может ли ТСЖ выступать этой другой стороной? Теоретически, да. Согласно п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства ТСЖ состоят в том числе из прочих поступлений (пп. 4 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). Если отнести взнос "богатого" жильца к прочим поступлениям, приобретенную и установленную за счет этих сумм детскую площадку можно квалифицировать как собственность товарищества. Только в таком случае мы сталкиваемся со следующими "но".

Во-первых, наличие в собственности ТСЖ детской площадки не в полной мере соответствует жилищному законодательству. Очевидно, что детская площадка не способна удовлетворять рабочие нужды товарищества, а возводится для обслуживания интересов собственников помещений в доме <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее см. статью "Как найти грань? Общее имущество собственников VS имущество ТСЖ", N 5, 2009.

Во-вторых, у собственников могут возникнуть претензии к ТСЖ по поводу незаконного использования земельного участка, относящегося к общему имуществу.

И наконец, ни о каком зачете внесенной "богатым" жильцом суммы в счет его обязательных платежей, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг, не может идти и речи: без участия собственников товарищество не сможет покрыть появившийся недостаток средств, жильцы в свою очередь вряд ли обрадуются необоснованно увеличенным платежам (в части возмещения не внесенных "богатым" жильцом платежей, в общей сумме соответствующих стоимости детской площадки).

Однако, руководствуясь смыслом жилищного законодательства и относя детскую площадку к объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, можно сделать вывод, что на другой стороне выступают все собственники помещений в доме (в том числе и сам "богатый" жилец). Легитимность такого акта должна быть подтверждена решением общего собрания об изменении перечня объектов общего имущества (об увеличении состава общего имущества). Этот вопрос может быть решен (в идеале - должен быть решен) на общем собрании, предшествующем установке детской площадки. Товариществу необходимо иметь решение собственников помещений в доме относительно возведения детской площадки на средства одного из собственников, подлежащие возмещению всеми сособственниками. Безусловно, указанное решение должно быть принято в строгом соответствии с законодательством (ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ). В этом случае остается разрешить единственный вопрос: как квалифицировать полученную товариществом сумму? Можно предложить два варианта на выбор: заем и предоплата обязательных платежей.

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Товарищество от имени собственников помещений в доме заключает договор займа с "богатым" жильцом. Обратим внимание, что на заключение такого договора ТСЖ должно быть уполномочено решением общего собрания собственников. Учитывая, что товарищество получает средства с условием использования их на приобретение и установку детской площадки (целевой заем), заимодавец вправе контролировать целевое использование займа (п. 1 ст. 814 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 814 ГК РФ при невыполнении заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа заимодавец вправе потребовать от него досрочного возврата суммы займа. В установленный договором срок наступает обязанность заемщика вернуть денежные средства (п. 1 ст. 810 ГК РФ). Но в рассматриваемом нами случае заемщик просит зачесть сумму займа в счет обязательных платежей. Это можно сделать путем зачета встречных требований. В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Как следует из ст. 410 ГК РФ, для зачета необходимо наличие встречных требований. В нашей ситуации это будет, с одной стороны, требование "богатого" жильца к ТСЖ о возврате займа, с другой - требование ТСЖ об уплате долга по обязательным платежам. Нужно отметить, что данный вариант не является безупречным. В рассматриваемом случае, например, может возникнуть вопрос с пенями по п. 14 ст. 155 ЖК РФ, которые накопятся у "богатого" жильца к моменту истечения срока договора займа (если договором предусмотрено единовременное погашение суммы займа) <2>. Представляется, что есть более удобный способ оформить сложившуюся ситуацию.

--------------------------------

<2> Положения ст. 810 ГК РФ не запрещают определить порядок возврата суммы займа частями в установленные сроки.

Так, гораздо проще принять от "богатого" жильца денежные средства в счет будущих платежей по квартплате. Жилищное законодательство не запрещает оплачивать содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги до наступления срока платежа, названного в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, тем более что в доме, находящемся в управлении ТСЖ, платежи вносятся в соответствии с принятым товариществом порядком.

И в том, и в другом случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с решением о приобретении и установке детской площадки должно принять решение об увеличении суммы платежей всех собственников. Таким образом, ТСЖ приобретает площадку на средства, уже имеющиеся у него, и постепенно покрывает недостаток средств за счет дополнительных платежей собственников помещений в доме. Но здесь, как и в целом в деятельности ТСЖ, есть риск нарушения платежной дисциплины. Однако рассматриваемая нами ситуация позволяет предположить, что в товариществе царит здоровая атмосфера, которая позволит избежать проблем, связанных с недобросовестными плательщиками.

От редакции. Эксперт рассмотрел два варианта квалификации сумм, внесенных "богатым" жильцом в оплату расходов на приобретение и установку товариществом детской площадки. В первом случае правоотношения охватываются договором пожертвования некоммерческой организации (см. ст. 582 ГК РФ), для целей налогообложения полученные ТСЖ суммы признаются целевыми поступлениями (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ) и не облагаются налогом, если потрачены по целевому назначению, а соответствующие доходы и расходы учтены обособленно. При этом пожертвование является безвозмездной сделкой, значит, не подразумевает проведение зачета внесенных сумм в счет обязательных платежей жертвователя. Следовательно, этот вариант не подходит для рассмотренной ситуации изначально. Кроме того, созданное на средства жертвователя имущество поступает в частную собственность ТСЖ как некоммерческой организации, соответственно, облагается налогом на имущество.

Во втором случае для ТСЖ полученные средства представляют собой в конечном итоге целевые поступления на содержание и ведение уставной деятельности, за счет которых расширяется предмет уставной деятельности товарищества - увеличивается объем общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме. Поступление денежных средств может быть оформлено договором займа с "богатым" жильцом либо как внесение этим жильцом обязательных платежей в счет будущих периодов. Данные суммы при получении для целей налогообложения не учитываются, а дополнительные платежи собственников помещений, связанные с компенсацией расходов на создание детской площадки, отражаются в бухгалтерском и налоговом учете в общем порядке (как платежи, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества).

Г.Ю.Шарикова

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Подписано в печать

09.02.2010