"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 3

 

ТСЖ + ТСЖ

 

Вправе ли ТСЖ, как объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, оказывать услуги вне этого дома? Если да, каково правовое регулирование взаимоотношений между двумя товариществами, одно из которых выступает заказчиком услуг, а другое - исполнителем? Эти вопросы мы задали нашему эксперту - юрисконсульту Нижегородской ассоциации ТСЖ.

 

В своих статьях мы неоднократно говорили о необходимости обеспечить профессиональное управление в ТСЖ и предлагали различные способы привлечения сторонних управляющих и обслуживающих организаций. Между тем справедливости ради следует отметить, что на сегодняшний день существуют вполне самодостаточные ТСЖ, обладающие значительной материальной базой и квалифицированным персоналом. Как правило, это товарищества, преобразованные из ЖСК, где культура самостоятельного управления воспитана временем, либо, напротив, ТСЖ, созданные в новостройках, объединяющие несколько домов (часто целые микрорайоны), где управление домами рассматривается изначально с позиции бережливого и активного собственника. Вполне понятно доверие соседних ТСЖ к таким успешным товариществам, порождающее заинтересованность в привлечении "соседей" к управлению собственным домом.

Рассмотрим ситуацию, когда одно ТСЖ имеет большое желание поручить заботу о своем доме соседнему ТСЖ. Оговоримся, что возможность принятия многоквартирного дома в управление путем присоединения к уже существующему товариществу отсутствует (дома не расположены на граничащих земельных участках и не имеют общих инженерных коммуникаций, как это предусмотрено ст. 136 ЖК РФ).

Для разрешения ситуации необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Вправе ли ТСЖ получать доход от какой-либо деятельности по обслуживанию не входящего в его состав многоквартирного дома?

2. Каким договором оформить такого рода отношения?

 

Хозяйственная деятельность ТСЖ

 

Отвечая на первый вопрос, эксперты расходятся во мнениях. Некоторые из них, называя деятельность ТСЖ по обслуживанию не входящего в его состав многоквартирного дома предпринимательской, отвечают на поставленный вопрос отрицательно, аргументируя тем, что ТСЖ, как некоммерческая организация (ст. 135 ЖК РФ), не может иметь своей целью извлечение прибыли, осуществляя предпринимательскую деятельность вне своего дома.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Согласно п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, при этом деятельность должна соответствовать данным целям. Таким образом, для некоммерческой организации предпринимательская деятельность возможна в качестве дополнительной деятельности.

Напомним, что основной вид деятельности, цель создания ТСЖ - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ). Кроме того, ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг (п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг). Всякая иная деятельность будет считаться дополнительной.

Изучая положения Жилищного кодекса, касающиеся ТСЖ, мы не обнаруживаем понятия предпринимательской деятельности. Между тем ст. 152 ЖК РФ предусматривает право ТСЖ на ведение хозяйственной деятельности, к видам которой относятся:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Хозяйственная деятельность как раз и является дополнительной для ТСЖ, что подтверждается и п. 3 указанной статьи, согласно которому возможный дополнительный доход от хозяйственной деятельности ТСЖ может быть направлен на цели деятельности товарищества, предусмотренные ЖК РФ и уставом.

Что касается ограничения на оказание услуг, выполнение работ для собственников помещений многоквартирного дома, не входящего в ТСЖ, либо для иного товарищества, то такового в законодательстве не содержится. Напротив, в пп. 1 п. 2 ст. 152 ЖК РФ сказано, что ТСЖ может осуществлять обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, то есть отсутствует указание на общее имущество многоквартирного дома, что позволяет сделать вывод о возможности осуществления названных видов деятельности и в отношении помещений собственников.

На основании вышеизложенного мы приходим к заключению, что ТСЖ вправе оказывать дополнительные услуги:

- собственникам помещений в домах, им управляемых;

- собственникам помещений в домах, не имеющих к нему никакого отношения;

- другим ТСЖ в целом.

Разумеется, услуги могут быть оказаны только на договорной основе, при этом весь доход от предоставленных услуг (выполненных работ) должен быть потрачен на уставные цели товарищества.

Такой подход представляется наиболее оправданным, ведь ТСЖ, приобретая опыт, материально-техническую базу и, что немаловажно, квалифицированный персонал, имеет возможность заработать дополнительные средства, которые будут использованы на нужды дома, путем предоставления платных услуг как индивидуально собственникам помещений (например, по уборке и ремонту квартир, выгулу собак, установке замков, устранению мелких неисправностей, не касающихся общего имущества дома, и т.д.), так и другим ТСЖ (например, по содержанию и ремонту общего имущества дома). Представляется, что вопрос о порядке оказания таких услуг должен решаться на общем собрании членов ТСЖ-исполнителя, равно как вопрос о судьбе дополнительных доходов товарищества. При этом товарищество может предусмотреть систему скидок для своих членов. А вот решение вопроса о заключении договора с конкретным заказчиком - обязанность правления (ст. 148 ЖК РФ).

 

Обратите внимание! Установление порядка оказания дополнительных услуг находится в компетенции общего собрания членов ТСЖ, а решение вопроса о заключении договора с конкретным заказчиком (другим товариществом) - обязанность правления.

 

Оформление договорных отношений

 

Теперь рассмотрим вопрос о возможном виде договора между двумя ТСЖ. Специфика данных отношений такова, что, с одной стороны, мы имеем дело с двумя юридическими лицами, поэтому можем проводить некоторые аналогии с взаимоотношениями ТСЖ и управляющей компании, с другой стороны, оба участника отношений - организации некоммерческие, что накладывает существенные ограничения на возможные аналогии.

Следует начать с того, что между двумя ТСЖ невозможен договор управления. Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом посредством ТСЖ и управляющей организации - два разных способа управления. По определению договора управления многоквартирным домом, содержащемуся в ст. 162 ЖК РФ, обязательной стороной договора управления является управляющая организация, которой по смыслу ст. 161 ЖК РФ ТСЖ быть не может. Кроме того, аргументом против договора управления между товариществами может служить и тот факт, что высший орган управления в ТСЖ - общее собрание членов товарищества, в связи с чем могла бы возникнуть абсурдная ситуация, когда судьбу дома решали бы члены ТСЖ в доме напротив.

Также существует мнение, что ТСЖ не может нанять другое товарищество, так как ст. 142 ЖК РФ предусмотрено право товариществ на объединение для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов. Однако полное объединение не всегда отвечает потребностям ТСЖ, например, если ему необходим определенный набор услуг, скажем, по уборке придомовой территории силами работников и с помощью техники "богатого" ТСЖ. Также, напротив, самодостаточное ТСЖ может и не захотеть усложнять себе жизнь вступлением в объединение подобного рода.

На наш взгляд, поскольку ст. 137 ЖК РФ не конкретизирует стороны, с которыми ТСЖ вправе заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также предусматривает возможность заключения прочих договоров в интересах членов товарищества, можно говорить о возможности заключения договоров на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, управляемом соседним ТСЖ. При этом следует отметить, что со стороны ТСЖ - заказчика услуг подписание такого договора относится к компетенции правления товарищества (ст. 148 ЖК РФ).

При оформлении договорных отношений между двумя ТСЖ товарищество-заказчик должно четко определиться со своими желаниями. Так, если ТСЖ-заказчик хочет полностью отдать управление (выполнение административных и финансовых функций) на откуп правлению или председателю правления ТСЖ-исполнителя, то имеет смысл оформить договор управления с конкретным лицом (управляющим). Если же ТСЖ-заказчик намерен воспользоваться материально-технической базой и персоналом ТСЖ-исполнителя, то подойдет обозначенный выше вид договора, в котором следует перечислить виды, сроки, порядок выполнения работ и предоставления услуг. Например, одно ТСЖ может предложить другому услуги по уборке снега, услуги паспортиста, квалифицированного сантехника и т.д.

 

Обратите внимание! Суммы, причитающиеся ТСЖ-исполнителю по договору оказания услуг от другого ТСЖ, признаются доходом от реализации и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

 

Безусловно, для ТСЖ-исполнителя заключение договоров оказания услуг предполагает усложнение его деятельности, дополнительные затраты на управление, дополнительную ответственность, но при этом и дополнительный доход, который позволит собственникам экономить на содержании и ремонте их дома.

 

* * *

 

Действующее законодательство не устанавливает запрета на осуществление некоммерческими организациями в целом и ТСЖ в частности дополнительных видов деятельности, направленных на извлечение прибыли, если они предусмотрены уставом и доходы от них направляются на уставные цели. Поэтому ТСЖ, в распоряжении которого есть необходимые материальная база и квалифицированный персонал, вправе выступить исполнителем по договору оказания услуг, заключенному с другим ТСЖ.

 

От редакции. К установлению цены такого договора ТСЖ следует подойти очень внимательно. В первую очередь правление товарищества должно понимать, что оказание услуг - деятельность предпринимательская, подразумевающая определенный риск. Поэтому, устанавливая стоимость тех или иных услуг, нужно как минимум предусмотреть инфляцию. Полагаем, что ТСЖ должно обеспечить прибыльность дополнительной деятельности, в противном случае неизбежны конфликты с членами товарищества, которые будут вынуждены покрывать убытки. Во-вторых, планируя заключение договора, необходимо проработать налоговую составляющую, то есть учесть при ценообразовании все налоговые обязательства ТСЖ, возникающие в связи с оказанием услуг (в зависимости от применяемого режима налогообложения).

 

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Подписано в печать

09.03.2010