УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ

И.В. МАРКОВА

Под общей редакцией профессора

В.Д. РУЗАНОВОЙ

Маркова Ирина Владимировна, кандидат юридических наук, практикующий юрист, начальник юридического отдела холдинга, преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права государственного университета. Сфера научных интересов - управление общим имуществом в многоквартирных домах.

Автор книг, учебных пособий и многочисленных публикаций в периодических изданиях.

Введение

Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в чью общую долевую собственность перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что, в свою очередь, породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.

В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений, в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений, в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей.

Решение подобных вопросов представляется возможным при условии выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.

Несмотря на то что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, к наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.

Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование разных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов, затруднения в правоприменении - все это свидетельствует о важности и актуальности темы настоящей книги.

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности имеют солидную историю и содержатся в трудах многих выдающихся цивилистов. Категория управления в течение длительного времени была предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. Теоретические вопросы управления имуществом изучались и в цивилистике. Существуют монографические исследования отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав, доверительного, корпоративного, арбитражного управления. В сфере управления многоквартирными домами ряду вопросов посвящены отдельные работы, в том числе диссертации.

Вместе с тем можно говорить об отсутствии глобальных научных исследований управления общим имуществом в многоквартирном доме именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом, о том, что недостаточно внимания уделяется анализу возникающих в процессе управления общим имуществом дома отношений и между сособственниками, и между собственниками и иными управляющими субъектами.

При проведении научных разработок автор опирался на труды дореволюционных, советских и современных правоведов и в сфере общей теории права, и в области отраслевых юридических наук, прежде всего науки гражданского права, таких, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, Р. Иеринг, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, П.В. Крашенинников, Р.П. Мананкова, У. Маттеи, Д.И. Мейер, Л.Ю. Михеева, С.Г. Певницкий, В.Д. Рузанова, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, В.А. Тархов, Е.А. Чефранова, Г.Ф. Шершеневич.

Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы управления имуществом в целом, общим имуществом в многоквартирном доме и многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов.

В целом данная книга представляет собой научно-практический труд, а потому ориентирована на широкий круг читателей, среди которых в первую очередь следует выделить специалистов органов управления ТСЖ, ЖСК, руководителей и юристов управляющих организаций, а также инициативных собственников помещений, занимающихся или планирующих заниматься управлением многоквартирными домами.

Глава 1. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание

и соотношение с правом собственности

Категория управления универсальна и в течение длительного времени составляет предмет изучения различных сфер науки: философии, кибернетики, экономики, юриспруденции и др. Термин "управление" в Толковом словаре живого великорусского языка В. Даля имеет широкое значение: "...управлять - управить чем, править, давая ход, направление; распоряжать, -ся, заведовать, быть хозяином, распорядителем чего, порядничать... приводить в порядок" <1>.

--------------------------------

<1> Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М.: Русский язык, 1980. Т. 4. С. 504.

В современной философской доктрине управление - это "элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности" <1>, или, иными словами, "функция любой организованной системы, направленная на сохранение ее качественной определенности, на поддержание динамического равновесия со средой и на ее развитие" <2>. Как верно отмечено в литературе, управление здесь понимается с четко выраженных функциональных позиций; на первый план выдвигаются такие его характерные черты, как системность управленческой деятельности, ее ориентация на реализацию некой управленческой стратегии, оформленной в наборе неких организующих действий, которые позволят достичь планируемых результатов <3>.

--------------------------------

<1> Философский энциклопедический словарь. М., 1983. С. 704.

<2> Спиркин А.Г. Философия: Учебник для вузов. М., 1998. С. 636.

<3> Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами: Правовой аспект: Монография. М., 2001. С. 140.

Кибернетика довольно определенно поставила вопрос о целостных динамических системах в сфере управления. Представители данной науки в рамках управленческой системы различают две подсистемы - управляющую и управляемую, обозначаемые в качестве субъекта и объекта управления. Под управлением же понимается процесс взаимодействия этих подсистем, а именно организации такого целенаправленного воздействия на объект управления, в результате которого достигается упорядочение соответствующей подсистемы, обеспечение ее функционирования в должном порядке, в полном соответствии с закономерностями ее существования и развития. Или более емко: управление представляет собой целенаправленное и упорядочивающее воздействие управляющей подсистемы на управляемую подсистему <1>.

--------------------------------

<1> См. подробнее о кибернетическом понимании управления: Берг А.И. Кибернетика - наука об оптимальном управлении. М., 1964; Моисеев В.Д. Центральные идеи и философские основы кибернетики. М., 1965; Лернер А.Я. Начала кибернетики. М., 1967; Афанасьев В.Г. Научное управление обществом. М., 1973; Афанасьев В.Г. Социальная информация и управление обществом. М., 1975; Рассолов М.М. Управление, информация и право. М., 1983; Козлов Ю.М., Фролов Е.С. Научная организация управления и право. М., 1986.

В экономической науке управление нередко определяется как совокупность процессов, обеспечивающих поддержание системы в заданном состоянии, "(или) перевод ее в новое, более желательное, предвидимое, планируемое состояние путем организации и реализации целенаправленных управляющих воздействий" <1>.

--------------------------------

<1> Круглов М.И. Стратегическое управление компанией. М., 1998. С. 14 - 16; Корпоративное управление: Руководство для директоров. М.: КПМГ, 2003. С. 22.

Во всем многообразии трактовок данного понятия представителями разных научных сфер усматривается нечто общее: под управлением в первую очередь понимается процесс, деятельность (система действий) <1>. Управление характеризуется наличием объекта и воздействующего на него субъекта. Исходя из приведенных дефиниций, можем выделить универсальные параметры указанного явления:

--------------------------------

<1> Под деятельностью мы подразумеваем систему действий, поэтому далее в работе эти понятия будут употребляться как идентичные.

управляющее воздействие носит руководящий (организующий) характер;

оно подразумевает системность управленческой деятельности;

управление отличает целенаправленность действий, совершаемых субъектом управления;

управляющее воздействие направлено на упорядочение объекта управления.

Таким образом, управление подразумевает руководящую деятельность (систему действий), осуществляемую субъектом управления по поводу объекта управления и направленную на сохранение, поддержание и развитие последнего.

Вместе с тем под управлением может пониматься не только деятельность. Как отмечается в литературе, "черты, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: свойственные форме и структуре управления - статические; свойственные процессу управления - динамические" <1>. Например, в праве управление корпорацией принято рассматривать в институциональном (как система органов) и функциональном (как компетенция и полномочия органов) аспектах <2>.

--------------------------------

<1> Медведев В.А. Управление социалистическим производством. Проблемы теории и практики. М., 1983. С. 40.

<2> См.: Фроловский Н.Г. Управление предпринимательскими корпорациями в Российской Федерации (правовой аспект) // Авторефераты диссертаций членов кафедры ... канд. юрид. наук СамГУ. Самара, 2006. С. 136.

Именно юридическая сторона управления как процесса интересует нас прежде всего, при этом наиболее пристальное внимание будет уделено цивилистическому аспекту управления имуществом. Переводя категорию управления на язык права, определим систему терминов. Поскольку право регулирует общественные отношения, то управленческая деятельность должна быть сведена к плоскости отношений. В связи с этим следует поддержать позицию авторов, определяющих общественные отношения как результат и форму деятельности, то есть, по их словам, "с одной стороны, отношения порождаются деятельностью, а с другой стороны, задают определенные рамки человеческой деятельности, формируют ее" <1>. Таким образом, в праве управленческая деятельность имеет генетическую связь с оформляющей ее определенной системой отношений, поэтому с методологической точки зрения представляется вполне приемлемым рассмотрение управленческой деятельности и в качестве системы отношений <2>.

--------------------------------

<1> См.: Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. Самара, 2002. С. 36. Основы такого понимания заложил В.И. Ленин, отметивший, что идеологические отношения есть "результат (форма) деятельности человека, направленной на поддержание его существования". См.: Ленин В.И. Что такое "друзья народа" и как они воюют против социал-демократов? (Ответ на статьи "Русского Богатства" против марксистов) // Ленин В.И. Полн. собр. соч. М., 1951. Т. 1. С. 149.

<2> Вместе с тем существуют разные подходы к соотношению этих двух явлений. Большинство ученых (в основном философов) приходят к выводу о том, что между ними нельзя "...ставить... знак равенства. В общефилософском плане отождествление общественных отношений и деятельности есть отождествление связей... с предметами (овеществленная деятельность) и процессами (живая деятельность), что уже само по себе вызывает возражение" (Плетников Ю.К. Теория общественных отношений: сущность и актуальные проблемы // Социологические исследования. 1978. N 2. С. 24); "их единство, отнюдь не исключающее существенного различия, непреложна... установка исследования социальной... действительности" (Маркс К. Философия. Современность / Под общ. ред. Т.И. Ойзермана. М., 1988. С. 176; Айзикович А.С. Некоторые вопросы теории общественных отношений // Философские науки. 1979. N 6. С. 32). В правовой литературе поддерживается данная позиция (см., например: Поваров Ю.С. Указ. соч. С. 36, 37; Фарбер И.Е. [Рецензия] // Правоведение. 1961. N 4. С. 146. Рец. на кн.: Вопросы общей теории советского права: Сб. статей / Под ред. С.Н. Братуся. М., 1960). Некоторые же представители философской науки, напротив, отождествляют общественные отношения с деятельностью (см., например: Перфильев М.Н. Общественные отношения. Методологические и социологические проблемы. Л., 1974. С. 103 - 107; Фофанов В.П. Социальная деятельность как система. Новосибирск, 1981. С. 237 - 254).

До недавнего времени вопросы управления исследовались в юридических науках преимущественно публично-правового цикла (в конституционном, административном праве и пр.). В советский период об управлении имуществом говорили в основном применительно к государственной собственности. Под управлением, возложенным на госорган в отношении предоставленного ему государством имущества, понималась вся совокупность функций и, следовательно, обязанностей и прав, осуществляемых им в отношении этого имущества, и вся совокупность правовых действий, совершаемых госорганом по поводу этого имущества; в основном имелись в виду административно-правовые функции и административно-правовые акты управления <1>. Причем указанная деятельность государственных органов, их компетенция, построенная по иерархическому принципу, всегда четко регламентировались. Таким образом, по отношению к государственной собственности акцентировался не собственнический (цивилистический), а сугубо управленческий аспект.

--------------------------------

<1> См., например: Венедиктов А.В. Органы управления государственной социалистической собственностью // Советское государство и право. 1940. N 5, 6.

Для цивилистики данная категория также имеет немаловажное значение. Деятельности по поводу находящегося в собственности имущества, как и всякой социальной деятельности в целом, присуще управленческое (организующее) начало, которое слито с правом собственности. Однако об управлении как самостоятельном явлении имеет смысл говорить только тогда, когда возникает потребность в использовании особых, специальных механизмов организационного плана, без которых невозможно эффективное осуществление правомочий собственника. Такая потребность может быть обусловлена сложностью объекта управления, множественностью субъектов, необходимостью использования профессиональных знаний. В результате всего этого, имея генетическую связь с правомочиями и обязанностями собственника, управление приобретает автономное звучание <1>.

--------------------------------

<1> В частности, мысль об автономии управления нашла свое отражение в корпоративном праве. Например, в литературе существует теория, согласно которой все юридические лица различаются по степени отделения в них "функции" управления от "функции" собственности (см.: Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. М., 2005. С. 178). По мнению Т.В. Кашаниной, "...концентрация капитала определяет взаимоотношения между участниками корпорации и ее администрацией... Чем больший капитал объединяет корпорация, тем более в ней собственность отделяется от управления. Эту закономерность заметил Адольф Берли..." (Кашанина Т.В. Хозяйственные товарищества и общества: правовое регулирование внутрифирменной деятельности. М., 1995. С. 33).

В настоящее время управление в отношении публичной собственности, безусловно, сохраняется, становясь еще многообразнее <1>. Вместе с тем назрела необходимость говорить об управлении применительно и к имуществу, находящемуся в частной собственности. На современном этапе экономического развития общества именно управление частным имуществом становится особенно масштабным и значимым в системе общественных отношений. Поэтому не случайны призывы цивилистов к рассмотрению отношений, связанных с управлением имуществом, в качестве самостоятельного вида отношений, включаемых в предмет отечественного гражданского права <2>.

--------------------------------

<1> Например, появился такой вид управления, как управление акциями федеральных организаций атомного энергопромышленного комплекса (см.: Федеральный закон от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Общая часть" (том 1) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<2> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учебник / [В.С. Ем и др.]; Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2006. С. 34.

Смысл такого управления, имеющего целью обеспечение сохранности и эффективного функционирования имущества, а также, как правило, извлечение из него прибыли, заключается (как будет доказано далее) в осуществлении правомочий и исполнении обязанностей собственника данного имущества. Иными словами, особенность категории управления в указанном ракурсе состоит в том, что она должна рассматриваться не сама по себе, а в сочетании с категорией права собственности. Управление имуществом как деятельность связано с отношениями собственности. Следовательно, приобретая правовую форму, управление имуществом должно рассматриваться в соотношении с правом собственности. Поэтому для более глубокого понимания такого правового явления, как управление имуществом в цивилистическом аспекте, следует в первую очередь обратиться именно к праву собственности.

В отечественной науке собственность традиционно анализируется в экономическом и юридическом смыслах, причем собственность в первом значении служит отправным моментом для построения юридического понятия права собственности. По мнению Е.А. Суханова, собственность следует рассматривать как единое экономико-правовое понятие, в котором правовая форма неразрывно слита с экономическим содержанием, что предполагает необходимость синтеза экономического и юридического подходов. Между тем он справедливо отмечает, что единое понимание собственности не препятствует раздельному анализу экономической и юридической сторон этого понятия <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 14 - 16.

Собственность в экономическом смысле большинством ученых советского периода рассматривалась через понятие "присвоение" <1>, характеризующее отношение человека к материальным благам как к своим. В связи с этим на базе предшествующего научного опыта в современной литературе выделяются три принципиальных положения теории собственности <2>:

--------------------------------

<1> См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 22 - 48; Колганов М.В. Собственность в социалистическом обществе. М., 1953. С. 8; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 14, 15; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 355 - 358; Грибанов В.П. К вопросу о понятии права собственности // Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 364.

<2> См., например: Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург, 2006. С. 2.

1. Вещи, иные внешние объективированные предметы как объект собственности <1>. Имеется в виду прямая и непосредственная связь собственности с ее определяющим объектом - вещью, в связи с чем собственность имеет вещный характер <2>.

--------------------------------

<1> Далее в настоящей работе наряду с термином "вещь" будет употребляться термин "имущество".

<2> Алексеев С.С. Указ. соч. С. 2.

2. Отношение к вещам как к своим. Собственность как определенное экономическое отношение принято анализировать с двух сторон. Во-первых, это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Во-вторых, это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Действительно, понятия "свое" и "чужое" не могут существовать вне отношений между людьми, т.е. отношение определенного лица к материальному благу как к своему одновременно означает отношение всех остальных лиц к указанному благу как к чужому <1>.

--------------------------------

<1> См.: Алексеев С.С. Собственность - право - социализм. М., 1989. С. 68, 69; Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 16, 19.

Отношение к вещи как к своей предполагает и определенную степень ответственности за совершаемые в отношении ее действия. В связи с этим Е.А. Суханов характеризует экономическое содержание отношения собственности двумя основными аспектами: в данном отношении "тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. М., 2000. С. 489.

3. Полное, абсолютное обладание объектом собственности. Смысл данного положения, по мнению большинства цивилистов, заключается в том, что собственность представляет собой власть лица над объектами собственности <1>. Академик А.В. Венедиктов вполне обоснованно добавлял, что для собственника характерно распоряжение указанными объектами "своей властью и в своем интересе" <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 115; Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. N 2. С. 8.

<2> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 40.

Юридической формой закрепления экономических отношений собственности, в свою очередь, выступает право собственности. По словам С.С. Алексеева, именно через право в полной мере раскрывается и реализуется потенциал собственности <1>. Более того, автор справедливо считает, что при развитых общественных отношениях собственность на те или иные объекты и право собственности, в сущности, совпадают, в связи с чем, по его мнению, юридически более корректно при характеристике собственности в любой ее разновидности и состоянии видеть каждый раз правовую составляющую собственности <2>.

--------------------------------

<1> Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург, 2006. С. 23.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<2> Там же. С. 35. К.И. Скловский со ссылкой на современную трактовку ряда методологических положений также не без основания утверждает, что "собственность и право собственности можно теперь употреблять как синонимы". См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М., 2002. С. 13.

Право собственности традиционно рассматривается в двух аспектах: как объективное право (т.е. как совокупность юридических норм о собственности) и как субъективное право (т.е. как правомочия, субъективные возможности, принадлежащие субъекту права собственности).

Понятие субъективного права собственности в литературе связывают с так называемой проблемой триады, т.е. с определением данного права через правомочия владения, пользования и распоряжения <1>. Справедливой представляется позиция, согласно которой к перечисленным правомочиям могут быть сведены все возможные действия собственника относительно вещи <2>. Иначе говоря, правомочия владения, пользования и распоряжения являются классификационными категориями, охватывающими все принадлежащие собственнику права на имущество. Наряду с наличием триады правомочий по итогам исследования различных точек зрения относительно свойств субъективного права собственности можно также выделить:

--------------------------------

<1> Под правомочием владения понимается основанная на законе (т.е. юридически обеспеченная) возможность обладать имуществом, в том числе содержать его в своем хозяйстве (числить на балансе и т.п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления, в том числе получения от вещи плодов и доходов. Оно, как правило, неотделимо от правомочия владения. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача в пользование иным лицам, уничтожение и т.д.). См.: Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. С. 485.

<2> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 6; Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. М., 1964. С. 118.

- независимость правомочий собственника в том смысле, что его права основаны непосредственно на законе, а не на правах иных лиц (Д.М. Генкин) <1>;

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 56.

- исключительность правомочий собственника, т.е. наличие у него возможности в рамках закона отстранять всех посторонних лиц от хозяйственного господства над принадлежащей ему вещью, если на то нет его воли (В.В. Безбах, В.К. Пучинский, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Г.Ф. Шершеневич) <1>;

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 167; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. С. 22; Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. М., 1995. С. 59; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 132, 152.

- возможность собственника по своему усмотрению решать судьбу своего имущества, руководствуясь лишь собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие прав и законных интересов других лиц (Е.А. Суханов) <1>;

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Указ. соч. С. 24.

- наибольшую полноту и неограниченность права собственности из всех имущественных прав на те же объекты (Ю.К. Толстой, К.И. Скловский) <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955. С. 59; Скловский К.И. Указ. соч. С. 150, 151.

Вопрос о том, можно ли рассматривать право собственности как право неограниченное, традиционно является спорным в цивилистике. Так, по мнению Д.И. Мейера, неограниченное юридическое господство лица над вещью даже неудобомыслимо: право есть ограничение свободы, так что понятие об ограничении лежит в самом понятии о праве <1>. Однако независимо от того, присуща ли ограниченность праву собственности как таковому или ограничения выступают как нечто внешнее по отношению к нему, в любой правовой системе собственник осуществляет свои правомочия в определенных границах. Следовательно, речь может идти лишь о том, что его свобода ограничена в меньшей степени, чем свобода иных обладателей прав на вещь, т.е. право собственности, используя формулировку В.П. Камышанского, является "наиболее полным вещным правом" <2>, а по определению В.И. Синайского - "наименее ограниченным вещным правом" <3>. Для того чтобы определить, насколько полным и неограниченным является право собственности, необходимо указать на границы данного права.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 4.

<2> Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 44.

<3> Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 205.

Рассмотрение вопроса о содержании права собственности требует четкого определения таких понятий, как "границы права собственности" и "ограничения права собственности". В литературе допускается использование в качестве идентичных таких понятий, как "границы субъективного права" и "пределы осуществления субъективного права". Как верно отмечал В.П. Грибанов, "всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права" <1>.

--------------------------------

<1> Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 22.

Ранее в цивилистике понятия границ (пределов) и ограничений права собственности нередко использовались как идентичные. Русские и советские ученые (Д.И. Мейер, В.И. Синайский, Д.М. Генкин) указывали, что право собственности только и существует в пределах, установленных ограничениями, внутри них, что ограничение и составляет предел права собственности <1>. В более поздний период отечественные цивилисты различают границы (пределы) и ограничения права собственности, говоря об установлении законом определенных границ содержания права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным, и отмечая при этом возможность ограничения осуществления права собственности законом или договором (Е.А. Суханов) <2>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 21; Синайский В.И. Указ. соч. С. 215, 219; Генкин Д.М. Указ. соч. С. 60, 61.

<2> Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 313.

Наиболее детально вопрос о пределах и ограничениях права собственности разработан В.П. Камышанским. По справедливому утверждению данного автора, требование закона к собственнику может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Оно есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника. И оно есть ограничение, если стеснения собственника обусловлены внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника <1>. Иначе говоря, граница (предел осуществления) права собственности есть та черта, за которую не простираются права собственника. Существование такой черты означает, что право собственности не есть неограниченное право. Ограничение же права собственности представляет собой предусмотренное законом стеснение собственника в осуществлении правомочий, находящихся в границах его права собственности, в связи с наличием прав на принадлежащее ему имущество у других лиц или общества в целом <2>. Данная концепция, на наш взгляд, наиболее точна и аргументированна.

--------------------------------

<1> Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 64, 65.

<2> Там же. С. 126.

Право собственности на имущество наряду с "благом" обладания этим имуществом характеризуется "бременем" его содержания. В современной цивилистике остается спорным вопрос о месте категории "бремени" содержания имущества по отношению к праву собственности на это имущество. Одни ученые (Е.А. Суханов) характеризуют "бремя" содержания имущества наряду с "благом" обладания последним как одну из сторон экономического содержания отношений собственности <1>; другие авторы (К.И. Скловский) определяют данную категорию как "естественное следствие права собственности" <2>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Указ. соч. С. 301.

<2> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 80.

Следует отметить своеобразное утверждение некоторых цивилистов (З.Э. Беневоленская, В.А. Микрюков) о том, что в виде обязанностей, составляющих "бремя содержания имущества", выражается осуществление законодательных ограничений права собственности, и происходит оно примерно так, как происходит реализация субъективного права собственности в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Одним словом, ограничения права собственности и "бремя содержания имущества собственника" соотносятся как возможность и действительность (так же как соотносятся субъективное право (или обязанность) и его осуществление) <1>.

--------------------------------

<1> Беневоленская З.Э. Указ. соч. С. 199; Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007. С. 42.

На наш взгляд, заслуживает внимания точка зрения У. Маттеи, который, рассматривая содержание имущественных прав через представление их в виде связки правомочий, различных видов юридической ответственности, иммунитетов, обязанностей и т.д., каковыми право так или иначе наделяет индивидов, считает налагаемые на собственников активные обязанности, связанные с содержанием имущества, составной частью структуры права собственности, называя их отрицательными аспектами права собственности <1>. В продолжение этой мысли В.В. Долинская указывает на длительное противоборство двух подходов: "собственность - право" и "собственность - функция" (т.е. право собственности как полное, абсолютное, никем и ничем не ограниченное или право собственности как благо, которое одновременно возлагает на обладающее им лицо определенное бремя) и о победе в настоящее время второго подхода <2>. Другие сторонники данной позиции (В.П. Камышанский) считают целесообразным использование категорий "благо" и "бремя" не в отрыве от общепризнанной триады (владение, пользование и распоряжение) как совокупности элементов отношений собственности, а в непосредственной связи с ними. Иначе говоря, благо и бремя можно усмотреть и во владении, и в пользовании, и в распоряжении <3>. Последнее воззрение представляется наиболее убедительным, вместе с тем важно уточнить, что указанные правомочия являются элементами субъективного права собственности, с которым корреспондирует пассивная обязанность персонально неопределенного круга лиц не нарушать прав собственника. Между тем, как представляется, возложение на собственника обязанности совершения определенных действий (в частности, активной обязанности по содержанию своего имущества) следует все же считать элементом иного правоотношения.

--------------------------------

<1> Маттеи У. Основные принципы права собственности // Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 176, 177, 238.

<2> Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции: Монография. М., 2006. С. 211.

<3> Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 14.

Но, поскольку в правоотношении обязанность непременно должна соответствовать чьему-либо праву, возникает вопрос о субъекте права, корреспондирующего с обязанностью собственника по содержанию его имущества. Позиция по этому поводу в литературе не однозначна. Одни авторы считают такое право в данном случае вообще отсутствующим, утверждая, что собственник несет расходы на содержание своего имущества не в силу обязательства перед кем-либо, а исходя из собственных интересов (Д.Б. Савельев) <1>, другие - что бремя содержания имущества - это не обязанность собственника, а скорее его моральный долг (В.К. Андреев) <2>. Однако мы разделяем обоснованную точку зрения большинства цивилистов (К.И. Скловского, У. Маттеи, В.В. Долинской, С.С. Алексеева и др.), относящих бремя содержания имущества (в широком понимании - бремя собственности в целом) к публичным обязательствам собственника <3>. На современном этапе общественного развития ученые делают серьезный акцент на социальное значение собственности. Она становится "фактором активности и озабоченности человека за ее использование, судьбу, источником одного из наиболее мощных стимулов предельно интенсивной деятельности... и одновременно его ответственности - "бремени"... перед обществом" <4>. Как утверждает Х.-Ю. Фогель, "собственность по своей сущности является социально связанной; такая связанность относится к внутренней структуре этого основного права" <5>. С.С. Алексеев по данному поводу отмечает: "...собственник, который обрел возможности абсолютного и исключительного обладания имуществом (подчас весьма значительным)... обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людского сообщества" <6>.

--------------------------------

<1> Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 111, 112.

<2> Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007. С. 21.

<3> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 80; Маттеи У. Указ. соч. С. 238; Долинская В.В. Указ. соч. С. 211.

<4> Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин и др. М., 2006. С. 115.

<5> Vogel H.J. Kontinuitat und Wandlungen der Eigentumsverfassung. Berlin (West); New York, 1976. S. 13. Цит. по: Лазар Ян. Собственность в буржуазной правовой теории / Пер. с нем. М., 1985 (Критика буржуазной идеологии и ревизионизма). С. 47.

<6> Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург, 2006. С. 28.

Итак, понимая теоретическую несводимость обязанностей собственника к праву собственности как субъективному вещному праву, но видя бесспорную и неразрывную связь указанных обязанностей и правомочий собственника (приобретающую особое звучание в правоотношениях собственности с множественностью субъектов), с учетом тематики настоящего исследования далее при употреблении термина "право собственности" мы будем подразумевать под ним в том числе обязанности собственника.

В заключение исследования содержания такого уникального феномена, как право собственности, обратимся к высказыванию Р. Иеринга: "Право существует для того, чтобы оно осуществлялось. Осуществление есть жизнь и истина права, есть само право" <1>. В первую очередь, по словам С.С. Алексеева, "собственность живет в обязательствах, является с юридической стороны их источником, незримым (а нередко и зримым) их элементом" <2>. Кроме того, формой реализации права собственности является управление ее объектами, углубленное исследование сущности которого будет проведено ниже.

--------------------------------

<1> Иеринг Р. Юридическая техника / Сост. А.В. Поляков. М., 2008. С. 29.

<2> Алексеев С.С. Указ. соч. С. 31.

Действующее гражданское законодательство не раскрывает понятия "управление" в указанном ракурсе. В Гражданском кодексе РФ определена юридическая основа управления имуществом: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В научной литературе дается такое определение данной категории: "Управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом" <1>.

--------------------------------

<1> Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 32.

В целях формирования адекватной дефиниции данного понятия следует, опираясь на приведенное выше исследование сущности права собственности, провести системно-правовой анализ содержания управления имуществом в нескольких аспектах.

Аспект первый. Управление имуществом, как и любое управление в целом, мы рассматриваем как деятельность, заключающуюся в систематическом упорядочивающем воздействии управляющего субъекта на объект управления - имущество. Иными словами, управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу находящегося в собственности имущества.

Аспект второй. Как отмечалось выше, любая управленческая деятельность характеризуется целенаправленностью воздействия на объект управления. В частности, цель управления имуществом заключается в обеспечении сохранности и эффективного функционирования этого имущества, а также, как правило, в извлечении из него прибыли.

Аспект третий. Вопрос о месте управления в структуре содержания права собственности является дискуссионным в цивилистической науке. В последние десятилетия в связи с экономической необходимостью, усложнением системы объектов права собственности, созданием и развитием крупных производств компонент управления все более настойчиво включается в содержание права собственности. Иными словами, нередко в один ряд с триадой правомочий включается так называемое правомочие управления, понимаемое в смысле права собственника строить и осуществлять по своему усмотрению целенаправленное руководство всеми подразделениями компании или общества, их функционирования в целом <1>. При этом владение, пользование и распоряжение признаются статическими, структурными правомочиями, а управление относится к динамическому правомочию, призванному реализовать "лежачие" правомочия <2>. Отсюда, как верно отмечается в литературе, проистекает известная трансформация представлений о собственности, при которой, в частности, "новое" правомочие - управление - воспринимается с точки зрения общих представлений об управлении (к тому же с известным акцентом на привычное понимание данной категории в сфере государственной деятельности). Еще в большей мере трактуется управление в акционерных обществах, где "управленческая деятельность приобретает, действительно, немалое самостоятельное значение" <3>.

--------------------------------

<1> См.: Зинченко С.А. Государственная собственность в СССР: проблемы правового регулирования. Ростов, 1986.

<2> См.: Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 35 - 39.

<3> См.: Алексеев С.С. Указ. соч. С. 58.

Между тем, рассматривая с принципиально-правовых позиций управленческую деятельность в сфере отношений собственности, строящуюся на началах частного права, большинство цивилистов сходятся во мнении о неоправданности выделения правомочия управления дополнительно к трем традиционно существующим в российском гражданском законодательстве правомочиям собственника. При этом, по мнению одних авторов, данная категория "может быть понята только под углом зрения правомочия распоряжения" (С.С. Алексеев) <1>; с точки зрения других ученых, "может быть вполне раскрыта и реализована через правомочия пользования и распоряжения" (В.П. Камышанский) <2>; с позиции третьих авторов, "является ключом ко всей модели права собственности" (А.А. Рубанов) <3>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 59.

<2> Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 41.

<3> Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. М., 1986. С. 110, 111.

На наш взгляд, наиболее обоснованна позиция ученых, утверждающих, что управление - собирательная категория, состоящая из объемов экономических возможностей владения, пользования, распоряжения, реализация которых происходит через установление тех или иных порядков принятия управленческих решений и их осуществления. Иначе говоря, смысловая нагрузка термина "управление" заключается в том, что этот термин информирует об особых формах реализации права собственности, а не об особом титуле собственника <1>.

--------------------------------

<1> См.: Пайпс Р. Собственность и свобода. М., 2001. С. 303.

Как правило, цивилисты, верно рассматривая управление в качестве формы реализации права собственности, подразумевают под последней категорией только субъективное право собственности <1>. Между тем Р.З. Ибатуллина справедливо замечает, что гражданско-правовой смысл управления заключается в организации осуществления субъективных гражданских прав и исполнения субъективных гражданских обязанностей, и предлагает хотя и не бесспорное, но заслуживающее внимания определение: "Управление собственником своим имуществом - собирательная гражданско-правовая категория, состоящая из способа реализации правомочий, формы их реализации, а также способа исполнения определенных обязанностей, возлагаемых на собственника" <2>. В целом посыл Р.З. Ибатуллиной следует поддержать, поскольку статус собственника предполагает, помимо совокупности правомочий, ряд возлагаемых на него обязанностей, в частности обязанность по содержанию имущества.

--------------------------------

<1> См., например: Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 311.

<2> Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 7.

Недостаток данной дефиниции заключается, по нашему мнению, в следующем. Во-первых, представляется необоснованным смешение понятий "способ" и "форма". В частности, под способом принято понимать действие или систему действий, применяемые при исполнении какой-нибудь работы, при осуществлении чего-нибудь <1>. Иначе говоря, способ представляет собой действия, являющиеся содержанием какой-либо деятельности. Между тем форма - это внешнее выражение содержания <2>. Во-вторых, ошибочно, на наш взгляд, понимать управление имуществом как способ реализации правомочий и исполнения обязанностей собственника. В данном случае способами являются юридические и фактические действия, такие, как, например, реконструкция, отчуждение имущества, сдача его в аренду (залог), ремонт имущества. А эти действия осуществляются в определенных формах, в частности в форме обязательств (например, заключение договоров) либо в такой более сложной форме, как управление имуществом.

--------------------------------

<1> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 757.

<2> Большой энциклопедический словарь. М., 2001. С. 1287.

Таким образом, с нашей точки зрения, управление имуществом, безусловно, следует считать формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника этого имущества.

Аспект четвертый. Другим атрибутом управления имуществом является интерес. Управление учреждается в интересах собственника (в отдельных случаях - иных лиц). Основные черты интереса собственника диктуются природными, материальными особенностями принадлежащего ему капитала. Интерес собственника - это, как правило, предполагаемый доход. Об этом явлении писали специалисты в области права, социологии, экономики, философии <1>. Интерес собственника и свобода управления соотносятся между собой так же, как философские категории необходимости и свободы. Необходимость продиктована естественными закономерностями бытия, а свобода - активной деятельностью человеческого сознания. Интерес есть внутренне противоречивое явление: это и цель (объективное изменение существующего положения субъекта в мире), но это и средство, стимул к достижению цели. Именно поэтому юристы считают интерес то предпосылкой и целью, то движущим элементом субъективного права <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гольбах П.А. Избранные произведения: В 2-х т. Т. 1. М., 1963. С. 311; Иеринг Р. Цель в праве. СПб., 1881. С. 32; Пассек Е. Неимущественный интерес в обязательстве. Юрьев, 1893. С. 10; Кант И. Критика практического разума. СПб., 1995. С. 189; Здравомыслов А.Г. Проблема интереса в социологической теории. Л., 1964. С. 4.

<2> См.: Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959. С. 44 - 47.

Управление имуществом устанавливается по усмотрению собственника (в определенных случаях - иных лиц). Это является частным случаем проявления базовых начал осуществления права собственности, определенных в п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Аспект пятый. При исследовании вопроса о пределах реализации права собственности через категорию управления следует руководствоваться изложенными ранее выводами о границах (пределах осуществления) и ограничениях права собственности. А именно: право собственности небезгранично, оно всегда осуществляется в неких пределах, вне которых его реализация невозможна. Следовательно, и управление имуществом, являясь формой реализации права собственности, также должно иметь пределы. При этом нужно отметить, что данные пределы могут быть установлены как законом (например, для арбитражного управления), так и собственником (например, для доверительного управления). Полагаем, что в обоих случаях при делегировании управляющему субъекту управленческих функций правомочия владения, пользования, распоряжения и обязанность содержания имущества всегда остаются у собственника, иному лицу передаются не собственнические правомочия и обязанности, а лишь возможность их реализации. Вместе с тем, наделив субъекта управления полномочиями на управление имуществом, собственник вынужден воздерживаться от любых действий, препятствующих управляющему в реализации его (собственника) правомочий и обязанностей в установленных им и (или) законом пределах. Иными словами, вырастая из потребностей собственника, управление превращается в самодовлеющую силу, ограничивающую право собственности. В этом смысле управление по отношению к праву собственности выступает в качестве ограничения, представляющего собой стеснение собственника в осуществлении правомочий, находящихся в границах его права собственности.

Основываясь на проведенном исследовании содержания управления имуществом, предлагаем следующее определение этого понятия, отражающее, на наш взгляд, сущность данного правового явления. Управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленную по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

Действия по управлению имуществом совершаются определенными способами в установленных формах (дефиниции указанных понятий были приведены выше). Дифференциацию различного рода действий по управлению имуществом целесообразно, на наш взгляд, проводить через понятие способа. При подобном понимании можно говорить о юридических и фактических действиях по поводу имущества как о самостоятельных способах управления им. От способов необходимо отличать формы управления. Введение в рамках настоящего исследования категории "форма" позволит учесть вариативность субъектного состава управленческих отношений. Вопросы о конкретных способах и формах управления имуществом будут рассмотрены далее.

В заключение анализа такого уникального явления, как управление имуществом собственника, следует обратить внимание на неоднородность правовой природы управленческих отношений: они могут быть и вещными, и обязательственными, и организационными и т.п. Однако объединяет эти отношения то, что все они связаны с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников. При рассмотрении управления имуществом в качестве системы отношений в литературе различают два ряда отношений - внутренние (управляющего с учредителем управления - выгодоприобретателем) и внешние (с третьими лицами, с контрагентами в имущественном обороте) <1>. Данная идея представляется плодотворной, поскольку позволяет увидеть структуру отношений по управлению. Развивая изложенный выше подход, предлагаем выделять в структуре управления имуществом две группы отношений - внутренние (между участниками управления) и внешние (субъекта управления с третьими лицами). Именно в первой группе наиболее ярко проявляются видовые отличия управленческих отношений: это система разнородных отношений. Вторая же группа в значительной мере унифицирована и подтверждает родовое сходство всех видов управления имуществом, включая в себя традиционные отношения по осуществлению правомочий и исполнению обязанностей собственников.

--------------------------------

<1> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 537.

1.2. Классификации видов управления имуществом

В результате исследования предусмотренных современным российским законодательством видов управления имуществом можно выявить родовое сходство и видовые отличия между ними по разнообразным критериям.

Прежде всего следует отметить существование двух моделей управления имуществом (сравнительный признак - вид объекта управления):

управление имуществом, когда объектом управления выступает исключительно имущество собственника (например, управление на базе прав оперативного управления и хозяйственного ведения; доверительное управление; управление общим имуществом многоквартирного дома);

управление деятельностью юридического лица, при котором управление имуществом присутствует как составляющий элемент объекта управления (например, корпоративное и арбитражное управление). При описании этой модели в литературе употребляются также выражения "управление юридическим лицом", "управление предприятием-должником" <1>.

--------------------------------

<1> Мохов А.А. Арбитражное управление - разновидность доверительного управления? // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. N 8. С. 19.

Соотношение понятий "управление деятельностью" организации, "ведение дел" и "управление имуществом" юридического лица определено в праве следующим образом. В литературе справедливо отмечено, что управление деятельностью юридического лица можно понимать в узком смысле - как внутрифирменное управление трудом и имуществом и в широком смысле: управление охватывает внутреннюю, статическую (управление деятельностью в узком смысле), и внешнюю, динамическую (ведение дел), стороны деятельности данного юридического лица <1>. Основываясь на данном подходе, можем сделать следующий вывод: категория "управление имуществом" организации - это всегда частная область понятия "управление деятельностью" юридического лица, в то время как категория "ведение дел" может выступать и в рамках, и за рамками указанного понятия.

--------------------------------

<1> См.: Беневоленская З.Э. Указ. соч. С. 174. В законодательстве указанные категории распределены следующим образом: управление деятельностью товарищества рассматривается наряду с ведением его дел, т.е. в узком смысле (ст. 71, 72, 84 ГК РФ), тогда как управление деятельностью общества понимается в широком смысле (ст. 91, 103 ГК РФ; Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785).

Вместе с тем некоторые цивилисты предлагают отличать управление имуществом в чистом виде от управления организациями, когда управление имуществом осуществляется лишь косвенно, через уставные органы управления организацией. Юридическая природа отношений, по их мнению, здесь разная <1>. Признавая принципиальные различия в складывающихся в этих двух моделях отношениях, отметим, что в обоих случаях указанная деятельность строится на общих началах. В целях настоящего исследования далее мы будем проводить сравнительный анализ, делая акцент на имущественную составляющую каждого вида управления.

--------------------------------

Виды управления имуществом могут также различаться по основаниям возникновения в зависимости от наличия воли лиц - учредителей управления <1>. Такое управление может возникнуть по воле учредителя (добровольное управление) и независимо от воли учредителя, в силу закона (обязательное управление).

--------------------------------

<1> Согласно легальной терминологии понятие "учредитель управления" применяется только в доверительном управлении. Полагаем теоретически возможным в доктринальном ключе использовать данный термин применительно к иным субъектам, по усмотрению которых устанавливается управление.

Добровольное управление возникает путем:

- заключения договора (например, доверительное управление имуществом);

- создания юридического лица по решению учредителя. По справедливому утверждению В.В. Долинской, понятие юридического лица является правовым эквивалентом экономической категории товаропроизводителя, средством организации имущественных отношений и правовой формой коллективной предпринимательской деятельности. Коллективное присвоение, коллективная собственность, на которых базируется коллективная предпринимательская деятельность, реализуются в таких правовых формах, как право собственности юридических лиц - при образовании нового субъекта права (корпоративной организации), иные вещные права юридических лиц - при образовании нового субъекта права (унитарной организации) и право общей собственности - без образования подобного субъекта. Итак, в первом случае возникает корпоративное управление как форма реализации права собственности корпоративной организации <1>; во втором случае - управление на базе прав оперативного управления и хозяйственного ведения как форма реализации права собственности (как правило, государственной и муниципальной) через ограниченное вещное право унитарной организации, в третьем случае мы вообще не говорим об управлении как об отдельной системе отношений <2>.

--------------------------------

<1> Собственность корпорации - это особая форма частной собственности, сочетающая в себе целый конгломерат имущественных прав. Как отмечает В.В. Долинская, по субъекту присвоения корпоративная собственность является коллективной (экономическая категория), а на уровне объективного права субъектами имущественных прав выступают корпоративная организация как юридическое лицо, его участники (члены), в том числе учредители (всегда), и в ряде случаев третьи лица. В частности, акционерное общество как юридическое лицо является единственным и полномочным собственником своего имущества. Акционеры, передав это имущество в качестве своего вклада, теряют, как правило, право собственности на него. См.: Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. Монография. М., 2006. С. 173 - 207.

<2> В третьем случае имеется в виду общий режим прав долевой и совместной собственности (гл. 16 ГК РФ).

В определенных случаях управление имуществом может быть обязательным. Во-первых, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1> (далее - Закон о банкротстве), учреждается арбитражное управление имущественным комплексом (хозяйствующим субъектом) должника без согласия последнего на основании судебного акта арбитражного суда о применении соответствующей процедуры в деле о банкротстве <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

<2> Категории "арбитражное управление" и "арбитражный управляющий" имеют собирательный характер, поскольку в зависимости от того, какая процедура применяется в деле о банкротстве - наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, - утверждаются временный, административный, внешний и конкурсный управляющие.

Во-вторых, договор доверительного управления в некоторых случаях заключается не добровольно, а по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами - установлением опеки или попечительства (ст. 38 ГК РФ, ст. 23 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <1>), патронажа (ст. 41 ГК РФ), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст. 43 ГК РФ) либо его смертью (при распоряжении наследственной массой душеприказчиком).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

В-третьих, в силу Жилищного кодекса РФ при возникновении у приобретателя основного помещения в многоквартирном доме независимо от его воли права общей долевой собственности на общее имущество дома у такого собственника автоматически появляются управленческие функции в отношении этого общего имущества. Судебная практика указывает и на иной момент возникновения права общей долевой собственности в силу закона <1>, в частности на такой объект общего имущества дома, как земельный участок. У лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок, занятый этим домом, возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка <2>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 16 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.

<2> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2007 г. N Ф08-6162/2007 по делу N А32-1945/2007-11/67; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2007 г. N Ф08-7441/07-2491А по делу N А53-4858/2007-С5-23; решение Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2008 по делу N А55-2032/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

Рассматривая в качестве очередного критерия систематизации видов управления имуществом форму собственности на имущество, отметим следующую особенность. При сравнении видов управления можно установить, что существует управление имуществом, находящимся: а) только в частной собственности (корпоративное управление); б) только в публичной (государственной или муниципальной) собственности (управление на базе прав хозяйственного ведения и оперативного управления), а в определенном законом случае - в частной собственности (управление на праве оперативного управления (субъект - учреждение); в) либо в частной, либо в публичной собственности (доверительное управление, арбитражное управление). Однако при управлении общим имуществом в многоквартирном доме складывается иная ситуация: в силу специфики режима общей собственности на общее имущество многоквартирного дома допускается возможность одновременного долевого участия обеих форм собственности.

Еще одним критерием классификации видов управления имуществом выступают цели управления: они могут быть либо связаны, либо не связаны с извлечением прибыли (постоянного дохода). В зависимости от наличия или отсутствия в целях управления извлечения прибыли можно выделить две группы управления имуществом - коммерческое и некоммерческое управление.

К первой группе относятся: а) управление на праве оперативного управления (субъект - казенное предприятие) и на праве хозяйственного ведения; б) доверительное управление; в) корпоративное управление (субъект - коммерческие корпоративные организации), целями которых являются стабильное профессиональное участие (использование имущества) в гражданском обороте, извлечение прибыли. При этом:

управляющие субъекты в первых двух видах управления выступают по поводу данного имущества в гражданском обороте (во "внешних" отношениях) от своего имени в интересах:

- своих и собственника (управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения);

- собственника или иного лица (выгодоприобретателя) (доверительное управление);

субъект корпоративного управления действует во "внешних" отношениях от имени и в интересах собственника имущества.

Во вторую группу входит:

а) управление на праве оперативного управления (субъект - учреждение), цель которого заключается главным образом в осуществлении управленческой, социально-культурной и иной некоммерческой деятельности (субъект выступает от своего имени в интересах своих и собственника);

б) корпоративное управление (субъект - некоммерческие организации и потребительские кооперативы), имеющее целью осуществление некоммерческой деятельности, и управление общим имуществом многоквартирного дома, целью которого является обеспечение сохранности и эффективного функционирования общего имущества (управляющий субъект действует от имени и в интересах собственника имущества);

в) арбитражное управление, целями которого являются, в зависимости от процедуры, применяемой в деле о банкротстве, обеспечение сохранности имущества, восстановление платежеспособности организации-должника и погашение имеющейся у нее кредиторской задолженности. Как следует из императива нормы ст. 182 ГК РФ, арбитражный управляющий действует от своего имени, не будучи представителем ни должника, ни кредиторов. Вместе с тем Закон о банкротстве в ряде случаев наделяет управляющего правом действовать от имени должника (ст. 99, 103), что привело к рассмотрению в правовой литературе арбитражного управляющего как: а) представителя должника <1>; б) органа управления юридического лица - организации должника <2>; в) самостоятельного участника дела о банкротстве, не являющегося ни представителем должника, ни органом управления должника <3>. Следует, на наш взгляд, поддержать третью позицию, согласившись с тем, что арбитражный управляющий действует от своего имени, поскольку "осуществляет управленческие функции не в целях организации деятельности юридического лица, а для решения особой задачи, поставленной перед ним... законом" <4>. При этом полагаем, что отдельные случаи наделения Законом о банкротстве арбитражного управляющего правом действовать от имени должника можно считать скорее исключением из правила.

--------------------------------

<1> См.: Денисов С.А., Егоров А.В., Сарбаш С.В. Реабилитационные процедуры в деле о банкротстве. М., 2003. С. 3 - 6; Семина А.Н. Банкротство: вопросы правоспособности должника юридического лица. М., 2004. С. 108.

<2> См.: Тай Ю.В. Правовые проблемы арбитражного управления: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 168; Яцева Е.В. Правовое регулирование сделок несостоятельного должника, находящегося в процессе банкротства: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 12.

<3> См.: Попондопуло В.Ф. Конкурсное право: правовое регулирование несостоятельности (банкротства): Учебное пособие. М., 2001. С. 143. Сторонники данного подхода доказывают свою точку зрения тем, что, во-первых, законодательство о банкротстве не устанавливает иного способа формирования органов управления должника, нежели тот, который определен специальными законами и уставом должника; во-вторых, арбитражный управляющий действует наряду с органами управления должника, не выполняющими своих полномочий в полном объеме, но сохраняющими свой правовой статус; в-третьих, должник наряду с управляющим является самостоятельным участником дела о банкротстве. См.: Дорохина Е.Г. Арбитражное управление в системе банкротства: Монография. М., 2008. С. 33, 34.

<4> Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М., 2005. С. 387.

Существуют различные мнения и по поводу того, в чьих интересах осуществляется указанный вид управления (в частности, так называемые прокредиторская, продолжниковская и нейтральная концепции <1>). Одни авторы считают, что институт банкротства служит способом защиты нарушенных прав кредиторов <2>; по мнению других, выгодоприобретателем по арбитражному управлению в зависимости от применяемой процедуры и ее результатов могут выступать как кредиторы, так и должники <3>. Согласимся с третьим подходом, согласно которому "арбитражный управляющий в каждой процедуре, применяемой в деле о банкротстве, действует на основании акта арбитражного суда по реализации политики государства в сфере финансового оздоровления и банкротства, по созданию вокруг каждого процесса банкротства спокойной социальной обстановки, по соразмерному удовлетворению требований кредиторов, строгому соблюдению прав и законных интересов должника, кредиторов и общества" <4>. Иными словами, арбитражный управляющий действует от своего имени в интересах собственника и иных лиц.

--------------------------------

<1> См.: Пустошкин О.В. Правовые средства достижения цели института несостоятельности (банкротства) юридического лица: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара: СамГУ, 2006. С. 93.

<2> См.: Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 81; Белоликов А.И. Фигура арбитражного управляющего // Право и экономика. 2004. N 12. С. 28.

<3> См.: Мохов А.А. Указ. соч. С. 21.

<4> Скаредов Г.И. Правовая сущность арбитражных управляющих // Предпринимательское право. 2007. N 4. С. 28.

Итак, в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению, управление имуществом можно систематизировать также в рамках трех групп, а именно как управление, осуществляемое управляющим: 1) от своего имени в интересах своих и собственника имущества; 2) от своего имени в интересах собственника (и (или) иных лиц); 3) от имени и в интересах собственника.

Полагаем, что, классифицируя виды управления имуществом по субъекту управления, при выявлении форм управления необходимо руководствоваться таким критерием, как характер действий собственника по управлению: сам собственник управляет своим имуществом или не сам. В первом случае возможны две ситуации. Например, если имущество находится в собственности одного физического лица (или в общей собственности нескольких физических лиц), речь не идет об управлении как о системе отношений - это лицо просто реализует свои правомочия (при этом сособственники - совместно, по общему согласию). Если же объектный и субъектный составы имущества, а в связи с этим и система отношений собственности усложняются (например, при праве собственности юридического лица, праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома), то неизбежно возникновение внутреннего конфликта интересов участников отношений, требующего разрешения путем введения специальной системы реализации их правомочий, включающей в себя особые механизмы совместного принятия решений. Здесь мы говорим об управлении своим имуществом самим собственником (либо юридическим лицом через систему органов управления, либо собственниками общего имущества многоквартирного дома через их общее собрание).

Во втором случае управление осуществляют субъекты-несобственники, которые могут быть двух видов:

1) состоящие в корпоративных (членских) отношениях <1> с собственником, а именно субъекты:

--------------------------------

<1> Термин "корпоративные отношения" многообразен и не является предметом настоящего исследования. В данном случае он применяется в качестве членских отношений.

- участники юридического лица - собственника (например, полные товарищи хозяйственных товариществ);

- юридические лица, состоящие из собственников (например, товарищества собственников жилья);

2) привлеченные со стороны профессиональные субъекты (например, унитарные предприятия и учреждения, доверительные и арбитражные управляющие, управляющие организации для управления деятельностью хозяйственных обществ либо многоквартирными домами).

С этих позиций в зависимости от вида управляющего субъекта можно выделить следующие формы управления имуществом:

А. Прямое (непосредственное) управление (самим собственником).

Б. Непрямое управление (субъектами-несобственниками), которое, в свою очередь, может быть подразделено на:

1) опосредованное управление (субъектами, состоящими в корпоративных (членских) отношениях с собственником);

2) профессиональное управление (сторонним управляющим субъектом).

Использование последней формы обусловлено потребностью в профессиональных знаниях специалиста-управленца в целях достижения наибольшего эффекта от функционирования имущества собственника. Опосредованное же управление представляет собой нечто среднее между непосредственным и профессиональным управлением и с точки зрения целей, и по содержанию.

Следует отметить, что такие виды, как управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения, доверительное и арбитражное управление, представлены лишь в форме профессионального управления. Между тем в управлении общим имуществом многоквартирного дома, так же как в корпоративном управлении, предусмотрены все три формы, при этом, как правило, отсутствует использование какой-либо одной формы в чистом виде. Причем в первом из этих двух видов, по нашему мнению (как будет доказано ниже), необходимо сочетание первых двух и возможно сочетание всех трех предложенных форм управления. Во втором случае в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица используется либо непосредственное, либо опосредованное управление при возможном сочетании с профессиональным управлением. Внутренняя структурная дифференциация (институциональный аспект) корпоративного управления подразумевает наличие структурных подразделений и органов. Минимально этот признак выражен в юридических лицах "низших" степеней развития <1> - хозяйственных товариществах, где управление осуществляется самими участниками юридического лица (всеми, по общему согласию, их частью, каждым) <2>. Через производственные, потребительские кооперативы и иные некоммерческие организации-собственники этот признак усложняется и достигает своего апогея в юридических лицах "высших" степеней развития - хозяйственных обществах, где существует разветвленная система органов управления, контроля, иных структур <3>.

--------------------------------

<1> Здесь употреблена терминология С.Н. Братуся. Если с именем А. Берли связано понятие стадии развития корпораций, то с именем С.Н. Братуся связывают понятие степени развития юридического лица. См.: Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1947. С. 149.

<2> К полному товариществу как юридическому лицу в наибольшей степени применима, на наш взгляд, теория коллективной собственности (Ю. Гамбаров, М. Планиоль), которая почти отрицает понятие юридического лица и, не исключая положения о том, что полное товарищество - собственник, утверждает, что юридическое лицо создается лишь в целях необходимости управления объединенным имуществом. См.: Хохлов Е.Б., Бородин В.В. Понятие юридического лица: история и современная трактовка // Государство и право. 1993. N 9. С. 154.

<3> С позиции участников юридического лица изложенное позволяет цивилистам говорить, напротив, о непосредственном управлении участниками (полными товарищами) в хозяйственных товариществах и об опосредованном управлении, осуществляемом через органы управления юридического лица в остальных корпоративных организациях (см.: Фроловский Н.Г. Указ. соч. С. 141). С точки же зрения характера действий собственника имущества, на наш взгляд, формы корпоративного управления следует выделять иным образом (согласно указанной выше схеме).

Рассматривая правовую природу "внутренних" отношений по управлению имуществом, следует отметить, что базовой основой управления в его функциональном значении выступают отношения, связанные с осуществлением права собственности на имущество, в связи с чем и "внутренние" отношения по управлению имуществом, безусловно, являются имущественными. Так, отношения между собственником и управляющими субъектами, созданными им на правах хозяйственного ведения и оперативного управления, имеют вещно-правовую природу. Между собственником и управляющей организацией или доверительным управляющим возникают обязательственные (договорные) отношения. Усложнение имущественных отношений вызвало к жизни появление, кроме вещных и обязательственных отношений, еще одной их разновидности - корпоративных отношений, которые появляются только между конкретными участниками корпорации (и корпорацией в целом), а потому носят относительный характер, возникают лишь с участием особых субъектов - членов конкретной корпорации, и в этом смысле закрыты для иных субъектов имущественных отношений <1>. Как представляется, корпоративные отношения складываются не только между участниками корпорации, но и между сособственниками общего имущества многоквартирного дома при управлении этим имуществом.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2006. С. 40, 41.

Таким образом, если рассматривать "внутренние" отношения по управлению имуществом через призму форм такого управления, можно заметить, что непосредственное и опосредованное управление базируется на корпоративных отношениях, а профессиональное управление реализуется через вещные и обязательственные отношения.

Кроме того, возможна классификация разновидностей управления имуществом по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления. Во-первых, субъект управления может обладать вещным правом на объект. Например, при непосредственном управлении общим имуществом многоквартирного дома управляющим субъектом являются сами собственники этого имущества (данная ситуация более подробно будет рассмотрена в следующей главе). При непосредственном корпоративном управлении также наделяется правом собственности своеобразный субъект как управления, так и права - юридическое лицо (корпоративная организация). Его уникальность как субъекта права собственности обусловлена наличием сложного состава участников, имеющих по поводу объекта управления обязательственные права требования (либо не имеющих никаких прав) к этому субъекту <1>. Некоторые ученые, напротив, усматривают в требованиях участников на имущество корпорации вещно-правовую природу, считая долю (пай) участника (члена) "условным" правом собственности на часть имущества юридического лица", вводя в связи с этим понятие "право корпоративной собственности" участника на "долю в имуществе" ("часть имущества") организации <2>. Считаем данную точку зрения весьма спорной, поскольку, на наш взгляд, в ней усматривается определенное сходство с неприемлемой для отечественного правопорядка теорией "расщепленной собственности", и разделяем традиционную позицию.

--------------------------------

<1> В связи с этим В.В. Долинская, исследуя характерные черты собственности корпорации на примере акционерной собственности, справедливо выделяет следующие основные (постоянные) правовые формы отношений последней: а) право собственности акционерного общества на его имущество; б) право собственности акционера на акцию; в) обязательственные права - права требования акционера к акционерному обществу (доли прибыли, ликвидационной стоимости), право на участие в управлении. См.: Долинская В.В. Указ. соч. С. 207.

<2> По их мнению, такое право собственности проявляется в стоимостном выражении, с размером, меняющимся в соответствии с результатами предпринимательской деятельности. См.: Андреев В.К. Указ. соч. С. 145, 175.

Субъект управления может быть наделен и ограниченным вещным правом на объект (при управлении на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения) <1>. В литературе появляются ошибочные мнения о том, что, будучи производным от права собственности, такое право предоставляет их обладателю либо какую-то часть того или иного правомочия собственника, либо их совокупность в указанном неполном содержании <2>. Полагаем, что здесь собственник передает другому лицу не свои правомочия, а лишь возможность их реализации в виде наделения этого лица ограниченным вещным правом.

--------------------------------

<1> Определяя содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления, следует отметить их главную особенность - вещно-правовую природу. Закон устанавливает, что они, как и право собственности, включают в себя триаду собственнических правомочий - владение, пользование, распоряжение, но в Гражданском кодексе РФ эти вещные права сформулированы так, что указанные правомочия существуют в немалой мере "в разрешительных пределах", определяемых и в нормативном порядке, и собственником. Нормы последнего свидетельствуют об ограниченности данных вещных прав, поскольку одновременно у другого субъекта существует право собственности на это же имущество. Как правильно утверждает Е.А. Суханов, "права хозяйственного ведения и оперативного управления являются производными, зависимыми от прав собственника и не могут существовать в отрыве от этого основного права". См.: Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России // Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 326.

<2> См.: Андреев В.К. Указ. соч. С. 23.

Во-вторых, субъект управления может обладать обязательственными правами в отношении объекта. Примером являются права участников хозяйственного товарищества по отношению к товариществу (опосредованное корпоративное управление). Кроме того, при доверительном управлении имуществом права доверительного управляющего в отношении доверенного ему имущества возникают из договора доверительного управления имуществом <1>. По справедливому утверждению В.В. Витрянского, собственник не передает свои правомочия доверительному управляющему, а наделяет его путем заключения договора определенными правами и обязанностями по управлению имуществом, реализация которых по отношению к третьим лицам выглядит как осуществление правомочий собственника <2>. Следует отметить принципиальное отличие правовой природы доверительного управления, предусмотренного Гражданским кодексом РФ, от института "доверительной собственности" ("траста") <3>. Наиболее точно, на наш взгляд, природа права доверительного управления определена Л.Ю. Михеевой, предлагающей считать его обязательственным правом, отмечая, что доверительный управляющий состоит в абсолютном правоотношении по поводу переданного ему имущества <4>.

--------------------------------

<1> В связи с этим в литературе широко распространена точка зрения, согласно которой собственник имущества, выступая в качестве учредителя доверительного управления, передает управляющему вместе с имуществом и свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению им. См.: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 566, 567; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 433.

<2> Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2001. С. 5 - 7.

<3> Каждый участник отношений траста является субъектом права собственности, и в то же время ни один из них не обладает всей совокупностью правомочий собственника. Получается, что единое право собственности как бы расщепляется между несколькими субъектами (подробнее об этом см.: Нарышкина Р.Л. Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США. М., 1965). Между тем право собственности в его континентальном, в том числе российском, понимании невозможно "расщепить": оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью утрачивается им. При всяком ином подходе возникает неразрешимая коллизия прав собственников, каждый из которых желает распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. См.: Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. С. 491.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Л.Ю. Михеевой "Доверительное управление имуществом. Комментарий законодательства" включена в информационный банк.

<4> Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М., 1999. С. 52 - 61.

В-третьих, субъект управления может вообще не наделяться имущественными правами в отношении объекта управления. Речь идет о профессиональных управляющих организациях, привлекаемых при корпоративном управлении и при управлении общим имуществом многоквартирного дома, а также об арбитражных управляющих. В частности, следует указать на неоднозначность понимания в литературе и законодательстве юридической природы прав арбитражного управляющего по поводу имущества должника <1>. На наш взгляд, поименованная в Законе о банкротстве (п. 2 ст. 99, п. 2 ст. 129) обязанность внешнего (конкурсного) управляющего "принять в управление (ведение) имущество должника и провести его инвентаризацию" еще не означает юридического перехода этого имущества во владение управляющего. Титульным владельцем имущества остается должник, а арбитражный управляющий на основании закона наделяется лишь функциями по осуществлению правомочий собственника, в частности правомочия распоряжения имуществом.

--------------------------------

<1> Некоторые авторы, считая, что предусмотренная законом фактическая передача предприятия внешнему или конкурсному управляющему предполагает возникновение у него вещного права владения, относят права арбитражного управляющего к ограниченным вещным правам, не отрицая их обязательственную природу (см.: Белоликов А.И. Указ. соч. С. 30). Данное мнение представляется ошибочным.

Как представляется, к последнему, третьему варианту можно отнести и ситуацию, когда субъект управления, не имея в отношении объекта имущественных прав, между тем состоит из участников - собственников имущества (например, управление общим имуществом многоквартирного дома через ТСЖ). К сожалению, законодатель не последователен в вопросе о наличии у ТСЖ имущественных прав в отношении общего имущества дома, не наблюдается единства и в литературе <1>. Поскольку этот вопрос требует отдельного рассмотрения, его исследование (с предложениями о способах разрешения проблемы) будет проведено в третьей главе работы.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

<1> По утверждению одних ученых, в случае создания ТСЖ юридическому лицу "делегируется" некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 173). Другие авторы считают, что общее имущество должно передаваться в управление (хозяйственное господство) управляющего субъекта. См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 170, 174, 206.

Итак, на основании предложенного выше критерия следует выявить три разновидности управления имуществом, в которых субъект управления может быть наделен либо: 1) вещными правами (правом собственности или ограниченным вещным правом), 2) обязательственными правами, 3) может вообще не наделяться имущественными правами в отношении объекта управления.

"Внутренние" отношения по управлению имуществом, на наш взгляд, необходимо классифицировать по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту. Говоря о пределах осуществления правомочий собственника при управлении имуществом, следует отметить отсутствие в юридической литературе однозначности определения и четкости применения категорий "правомочия", "полномочия", "функции" (т.е. что именно из перечисленного передается собственником управляющему субъекту).

В целях установления соотношения указанных правовых явлений применительно к исследуемой ситуации обратимся к общепринятым определениям. Субъективные права (правомочия) и обязанности участников правоотношения - это обеспеченная законом мера их возможного и должного поведения <1>. В частности, правомочия собственника представляют собой его юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 209 ГК РФ), а обязанности собственника - предусмотренное законом бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Субъективные права и обязанности собственника неотъемлемы от указанного субъекта права; отчуждая их, собственник перестает быть собственником. В свою очередь, функция (от лат. functio - исполнение, осуществление) - это деятельность, обязанность, работа <2>, точнее - круг деятельности <3>. Под полномочием в Толковом словаре С.И. Ожегова понимается официально предоставленное кому-нибудь право какой-нибудь деятельности, ведения дел <4>. Судя по определениям последней категории, предложенным в специальной справочной литературе <5>, можно заключить, что полномочие - это правовое выражение (форма) функции (т.е. "функция" - более общее понятие). В цивилистике и гражданском законодательстве термин "полномочия" применяется в отношении представительских функций <6>, а также функций органов управления или должностных лиц (компетенция (от лат. competentia - принадлежность по праву) - это круг полномочий, предоставленных законом, уставом или иным актом конкретному органу или должностному лицу <7>), например (рассматриваемая нами ситуация) органов управления юридическим лицом или арбитражных управляющих <8>. Между тем следует отметить, что легальный термин "полномочия" имеет разный смысл: в частности, нельзя ставить в один ряд полномочия представителя и полномочия субъекта управления имуществом (о последних пойдет речь дальше).

--------------------------------

<1> Новый юридический словарь-справочник. Смоленск, 1999. С. 53.

<2> Большой энциклопедический словарь. М., 2001. С. 1300.

<3> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 858.

<4> Там же. С. 554.

<5> См.: Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М., 2008. С. 317; Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996. С. 308.

<6> См., например: ст. 182 ГК РФ; Большой юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Б. Барихина. М., 2006. С. 449; Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М., 2008. С. 544.

<7> Большой энциклопедический словарь. М., 2001. С. 557.

<8> См., например: ст. 91, 103 ГК РФ, Закон об ООО, Закон об АО, Закон о банкротстве.

Применительно к представительству понятие "полномочия" широко используется в литературе, будучи отдельным предметом дискуссий <1>. В применении же к управлению имуществом, как представляется, сравниваемые явления должны быть соотнесены следующим образом: правомочия и обязанности собственника в отношении принадлежащего ему имущества реализуются в форме управления этим имуществом, представляющего собой деятельность. Круг деятельности по управлению - это управленческие функции, выраженные в определенных случаях в форме полномочий. Таким образом, полномочия - это форма управленческих функций, являющихся, в свою очередь, формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества. Полагаем, что при привлечении к управлению имуществом иного субъекта собственник передает ему не свои правомочия, а функции (в ряде случаев называемые полномочиями) по их реализации.

--------------------------------

<1> К числу спорных относится, кроме прочих, вопрос о том, являются ли полномочия субъективным правом (см., например: Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 267); Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. В.П. Грибанова и С.М. Корнеева. М., 1979. С. 207) либо правовым явлением иного порядка. Наиболее убедительны аргументы, обычно приводимые против отождествления полномочий с субъективным правом (правомочием); в частности, примечательно указание В.А. Рясенцева на то, что "1) полномочию не соответствует чья-либо обязанность, 2) полномочие нельзя нарушить как субъективное право, 3) полномочия не порождают права на иск" (см.: Рясенцев В.А. Понятие и юридическая природа полномочия представителя в гражданском праве: Методические материалы // Всесоюзный юридический заочный институт. Вып. 2. М., 1948. С. 5).

В Гражданском кодексе РФ понятие управления по отношению к собственному, т.е. своему, имуществу, как правило, не используется, появляясь лишь тогда, когда отсутствует непосредственное взаимодействие собственника и имущества, субъекта и объекта управления. Например, передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами и обязанностями от своего имени осуществлять в отношении его правомочия собственника в пределах, предусмотренных законом и договором (ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Л.Ю. Михеева справедливо обращает внимание на то, что "устранение" собственника не гарантировано во всех случаях доверительного управления. Не исключены и другие варианты (например, собственник продолжает пользоваться частью дома, переданного в управление). См.: Михеева Л.Ю. Указ. соч. С. 58.

Похожая ситуация полного (максимального) отстранения собственника от реализации своих правомочий возникает и при передаче собственником возможности реализации его правомочий созданным им субъектам в виде наделения последних ограниченными вещными правами хозяйственного ведения или оперативного управления <1>, имеющими по сравнению с правом собственности по объему правомочий свои пределы <2>. Пределы осуществления прав собственника в отношении переданного данным субъектам имущества прямо установлены законом (ст. 295 - 298 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Е.А. Суханов верно подчеркивает: "Поскольку имущество, передаваемое унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя и зачисляется на баланс предприятия, сам собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества по крайней мере правомочия владения и пользования (а в определенной мере - и правомочие распоряжения)". См.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 327.

<2> Цивилисты определяют объем рассматриваемых прав с помощью двух критериев. Первый критерий состоит в специальной правоспособности субъектов этих прав, второй применим для любого ограниченного вещного права: его субъект вправе совершать любые действия, кроме тех, которые сохранены за собственником (некоторые действия - с согласия собственника). См.: Скловский К.И. Указ. соч. С. 329 - 334; Камышанский В.П. Указ. соч. С. 76 - 78; Суханов Е.А. Указ. соч. С. 327 - 330).

При корпоративном управлении возможны варианты. Непосредственная форма такого управления предусматривает самостоятельную реализацию особым собственником - юридическим лицом (корпоративной организацией), своих правомочий через органы данного юридического лица. Исключение составляет такой вид корпоративных организаций, как хозяйственное товарищество, не предполагающее системы органов, в котором функциями по реализации правомочий собственника - юридического лица обладают его участники (полные товарищи), не являющиеся собственниками имущества (опосредованное управление). С привлечением же к управлению хозяйственным обществом сторонней управляющей организации (профессиональная форма управления) эта организация лишь частично "забирает" у органов юридического лица полномочия по реализации правомочий данного юридического лица, а именно полномочия исполнительного органа.

При управлении общим имуществом многоквартирного дома, с нашей точки зрения, должна иметь место аналогичная ситуация. Собственники этого имущества (при выборе непосредственной формы управления домом) самостоятельно реализуют свои правомочия и исполняют обязанности в отношении общего имущества. И даже в случае наделения иного субъекта определенной частью управленческих функций (при выборе опосредованного либо профессионального управления) собственники по-прежнему должны сохранять возможность осуществления принадлежащих им правомочий в отношении такого имущества (данная позиция будет доказана далее).

При арбитражном управлении объем передаваемых управляющему полномочий по реализации правомочий собственника строго регламентирован Законом о банкротстве и варьируется в зависимости от вида процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Так, на первых двух стадиях процесса банкротства арбитражный управляющий не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность должника, имея лишь так называемые наблюдательные (при наблюдении) и контролирующие полномочия (при финансовом оздоровлении). На двух последующих стадиях управляющий сначала частично (при внешнем управлении), затем полностью (при конкурсном производстве) принимает на себя функции органа управления юридического лица - должника.

Таким образом, руководствуясь указанным критерием, можно различать управление имуществом:

1) без передачи собственником управленческих функций иному субъекту;

2) с частичной передачей собственником управленческих функций иному субъекту;

3) с практически полной (максимальной) передачей собственником управленческих функций иному субъекту.

Резюмируя изложенное, проведем тезисный сравнительный анализ рассмотренных видов управления имуществом. Предлагаем следующие классификации существующих в российском законодательстве разновидностей управления имуществом (по различным критериям):

1. По основаниям возникновения:

а) управление, возникающее по воле учредителя (добровольное управление) путем:

- заключения договора (доверительное управление - ДУ);

- создания юридического лица (управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения - УОУ и УХВ, корпоративное управление - КУ);

б) управление, возникающее независимо от воли учредителя, в силу закона (обязательное управление):

- на основании судебного акта (арбитражное управление - АУ);

- путем заключения договора (ДУ при особых, указанных в законе обстоятельствах);

- при возникновении у приобретателя (собственника) основного помещения "зависимого" права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (управление общим имуществом многоквартирного дома - УОИМД).

2. По виду объекта управления:

а) управление имуществом собственника (УОУ и УХВ, ДУ, УОИМД);

б) управление деятельностью (в том числе имуществом) собственника - юридического лица (КУ, АУ).

3. По форме собственности - на управление имуществом, находящимся в:

а) публичной (государственной или муниципальной) собственности (УОУ и УХВ, ДУ, АУ, УОИМД);

б) частной собственности (УОУ (субъект - учреждение), ДУ, КУ, АУ, УОИМД).

4. По целям - управление:

а) направленное на извлечение прибыли (коммерческое управление) - УОУ (субъект - казенное предприятие) и УХВ, ДУ, КУ (субъект - коммерческие корпоративные организации);

б) не направленное на извлечение прибыли (некоммерческое управление) - УОУ (субъект - учреждение), КУ (субъект - некоммерческие организации и потребительские кооперативы), АУ, УОИМД.

5. В зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению, - на управление, осуществляемое управляющим от:

а) своего имени в интересах своих и собственника имущества (УОУ и УХВ);

б) своего имени в интересах собственника (и (или) иных лиц) (ДУ, АУ);

в) имени и в интересах собственника (КУ, УОИМД).

6. По субъекту управления:

а) прямое (непосредственное) управление (самим собственником) (КУ, УОИМД);

б) непрямое управление (субъектами - не собственниками), подразделяемое на:

- опосредованное управление (субъектами, состоящими в корпоративных (членских) отношениях с собственником) - КУ, УОИМД;

- профессиональное управление (сторонним управляющим субъектом) - УОУ и УХВ, ДУ, КУ, АУ, УОИМД.

7. По видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления, - на управление, осуществляемое субъектом:

а) наделенным вещным правом на объект:

- правом собственности (непосредственная форма КУ и УОИМД);

- ограниченным вещным правом (УОУ и УХВ);

б) имеющим обязательственные права в отношении объекта (ДУ, опосредованная форма КУ);

в) не наделенным имущественными правами на объект (АУ, профессиональная форма КУ, опосредованная и профессиональная формы УОИМД).

8. В зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления - на управление:

а) с передачей имущества управляющему (УОУ и УХВ, ДУ);

б) без передачи имущества управляющему (АУ, опосредованная и профессиональная формы КУ и УОИМД).

9. По объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту - на управление:

а) без передачи собственником управленческих функций иному субъекту - непосредственная форма КУ и УОИМД, АУ (стадии наблюдения и финансового оздоровления);

б) с частичной передачей собственником управленческих функций иному субъекту - профессиональная форма КУ, опосредованная и профессиональная формы УОИМД, АУ (стадия внешнего управления);

в) с максимальной передачей собственником управленческих функций иному субъекту - УОУ и УХВ, ДУ, опосредованная форма КУ, АУ (стадия конкурсного производства).

С определенной долей условности сравнительную характеристику видов управления имуществом можно представить в виде сводной таблицы (табл. 1).

Проведенное исследование позволяет при наличии некоторых отличительных черт выявить значительное сходство между определенными видами управления (например, между корпоративным управлением и управлением общим имуществом многоквартирного дома), что предоставляет возможность использовать богатый опыт регулирования организационно-правовых механизмов давно существующих видов управления в совершенствовании как нормативно-правовой базы, так и правоприменительной практики нового вида управления - управления общим имуществом многоквартирного дома.

Подводя итог сказанному, подчеркнем, что при безусловной индивидуальности (относительной самостоятельности) каждого вида управления имуществом сущность управления должна оставаться единой: заключаться в реализации правомочий и исполнении обязанностей собственника имущества, не сопровождающихся при этом ни передачей собственником своих правомочий субъекту управления, ни тем более лишением собственника его правомочий в пользу последнего.

Принятые в таблице сокращения: ХВ - хозяйственное ведение; ОУ - оперативное управление; ГМО - государственное (муниципальное) образование; ЮЛ - юридическое лицо; КП - казенные предприятия; У - учреждения; ПП - политические партии; РО - религиозные организации; ИП - индивидуальный предприниматель.

Таблица 1

1.3. Управление многоквартирным домом и управление

общим имуществом в многоквартирном доме:

понятие, содержание и соотношение

С введением в действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в жилищной сфере произошли кардинальные перемены следующего характера: в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, он определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом. При этом жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, не охватывающую общее имущество многоквартирного дома, которое, собственно, и выступает первостепенным объектом управления. В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома - жилые и нежилые помещения - принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания - несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, иное имущество общего пользования - находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем в отечественном правопорядке легальная дефиниция понятия "многоквартирный дом" в настоящее время однозначно не определена, вследствие чего нет полной ясности в представлениях о многоквартирном доме вообще и как о гипотетическом объекте недвижимости в частности. Многоквартирный дом не поименован в качестве объекта недвижимости ни в ст. 130 ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (ст. 1), ни в Жилищном кодексе РФ. В юридической литературе подходы к определению правового режима указанного объекта различны. Одни авторы - А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова, В.К. Михайлов - рассматривают многоквартирный дом и как объект недвижимости, и как объект гражданских прав <2>. По их мнению, будучи прочно связанной с землей вещью, многоквартирный дом подпадает под признаки, сформулированные в общей законодательной дефиниции недвижимости (ст. 130 ГК РФ), в отличие от помещений в доме, которые "все же не имеют необходимых формальных признаков объекта права (не являются самостоятельной вещью) и признаков объекта недвижимости (не имеют непосредственной связи с землей) <3>. Такая связь осуществляется через здание (многоквартирный дом), являющееся самостоятельным объектом недвижимости" <4>, следовательно, его необходимо рассматривать "в качестве объекта одновременно гражданских и жилищных прав" <5>, в частности, как "возможный объект вещного права" <6>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

<2> Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 11. С. 66, 67; Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. N 6. С. 6; Борзенкова Т.А. Правовой статус многоквартирного дома: проблемы определения // Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2007: Материалы IX Международной научно-практической конференции, 29 - 30 марта 2007 г. Челябинск, 2007. Ч. II. С. 100; Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 8, 14.

<3> В данном случае, как справедливо замечает С.Г. Певницкий, вероятно, авторы не определились с разграничением фактического (данного нам в ощущениях) основания вещи и ее юридической сущности (вещи как правового понятия), в результате чего произошла контаминация. См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 74.

<4> Михайлов В.К. Указ. соч. С. 14.

<5> Тарасова А.Е. Указ. соч. С. 67.

<6> Михайлов В.К. Указ. соч. С. 8.

Другие ученые (С.Г. Певницкий), также считая многоквартирный дом недвижимостью (наряду с предприятием как имущественным комплексом), вместе с тем признают его единым объектом не гражданских прав, а публичного (градостроительного и технического) регулирования <1>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 7.

И все же большинство цивилистов - М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. - отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав <1>. Следует согласиться с точкой зрения указанных авторов, рассматривающих многоквартирный дом не как самостоятельный объект прав, а как их совокупность <2>, в частности совокупность одной "обслуживающей" вещи и нескольких "обслуживаемых" вещей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц <3>. Входящие в состав дома объекты "обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна, да и нецелесообразна" <4>. М.Г. Пискунова справедливо отмечает, что "независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок" <5>. Поскольку многоквартирный дом единым объектом прав не является, он может выступать только в качестве объекта капитального строительства, а также объекта технического учета <6>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк.

<1> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд. М., 2006. С. 23; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 76; Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 15.

<2> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. N 4. С. 51.

<3> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 90.

<4> Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 455.

КонсультантПлюс: примечание.

<5> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 21, 22.

КонсультантПлюс: примечание.

<6> Там же. С. 23, 38.

При этом, как представляется, многоквартирный дом нельзя считать:

неделимой вещью в силу включения в него самостоятельных объектов прав;

совокупностью главных вещей и их принадлежностей (как будет доказано ниже);

сложной вещью, поскольку:

- во-первых, в отличие от сложной вещи, искусственно создаваемой путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению (ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный дом включает в себя объекты, связанные конструктивно;

- во-вторых, в противоположность установленному ч. 2 ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу об общей судьбе всех элементов сложной вещи, помещения многоквартирного дома, наоборот, предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически являются его частью и в качестве таковых фактически зависят от судьбы дома.

Поэтому большинство ученых обоснованно сходятся во мнении о том, что многоквартирный дом относится к особой категории имущественных комплексов <1>. Необходимо отметить его отличие от имущественного комплекса по типу предприятия, являющегося объектом недвижимости и единым объектом права.

--------------------------------

<1> См., например: Свит Ю.П. Указ. соч. С. 6; Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 7; Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 15.

Итак, обобщив предложенные в литературе дефиниции, выделим наиболее точное, на наш взгляд, определение данного понятия, предложенное С.Г. Певницким: многоквартирный дом - это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов прав, а именно помещений, объединенных лишь пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта (градостроительного и технического учета) <1>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 7.

Понятие общего имущества в многоквартирном доме также неоднозначно определено в законодательстве, правоприменительной практике и в литературе. Следует признать общепринятое рассмотрение этого имущества и законодателем, и цивилистами как самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, единого объекта права. При этом, однако, в судебной практике общее имущество дома понимается как составная часть квартиры, являющейся сложной вещью (ст. 134 ГК РФ) <1>. Так, Верховный Суд РФ по одному из дел отметил, что квартира - это главная вещь, а общее имущество - принадлежность к ней, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Некоторые ученые эту точку зрения поддерживают, основываясь на традиционном понимании главной вещи и принадлежности, восходящем к римскому праву <2>. Мы все же склоняемся к мнению авторов, не принимающих данную позицию на основании буквального толкования именно российского законодательства (физической несвязанности главной вещи и принадлежности, самостоятельной ценности главной вещи, невозможности рассмотрения главной и придаточной вещей в качестве частей сложной вещи) <3>. Кроме того, в ст. 135 ГК РФ речь идет о вещах (объектах материального мира), тогда как Жилищный кодекс РФ имеет в виду зависимость вещных прав, указывая в ст. 37 на следование доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на указанное помещение, и исключает при этом диспозитивность норм ст. 134 и 135 ГК РФ. Таким образом, указанное разъяснение Верховного Суда РФ представляется необоснованным, поскольку:

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61 о мансардах в чердачных помещениях многоквартирного дома г. Санкт-Петербурга.

<2> Так, по утверждению И.А. Дроздова, в отличие от буквального понимания сложной вещи, главной вещи и принадлежности в соответствии со ст. 134, 135 ГК РФ, в римском праве, во-первых, к числу побочных вещей (принадлежностей) могли относиться части вещи, физически связанные с главной вещью; во-вторых, главная вещь вполне могла не иметь экономической ценности без принадлежности (например, замок и ключ); в-третьих, принадлежность могла рассматриваться в качестве части сложной вещи (см.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 64 - 66).

<3> См.: Тарасова А.Е. Указ. соч. С. 65; Борзенкова Т.А. Указ. соч. С. 98, 99; Свит Ю.П. Указ. соч. С. 8, 9.

- в нем не разграничивается режим сложной вещи и главной вещи и принадлежности;

- помещения дома связаны с общим имуществом не только по назначению, но и конструктивно;

- императивно правило следования судьбе права собственности на помещение соответствующей доли в праве на общее имущество;

- в рассматриваемом случае наблюдается неразрывная связь не вещей, а вещных прав.

В свою очередь, и общее имущество не принято трактовать как сложную вещь, поскольку данное понятие "применяется скорее для удобства в динамике гражданского оборота, чем в статичных отношениях, так как вещи, составляющие сложную вещь, не утрачивают самостоятельности" <1>. Поэтому согласимся с выводом цивилистов о том, что в силу большого количества входящих в состав общего имущества несамостоятельных вещей, связанных единым назначением и конструктивно, наиболее уместной представляется категория "имущественный комплекс" <2>, который следует отличать от имущественного комплекса по типу предприятия, представляющего собой совокупность не только вещей, но и прав и обязанностей.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 87.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.

<2> Там же; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 195, 196.

В результате анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможности расположения в многоквартирном доме не только жилых, но и нежилых помещений), расширив признаковый набор, предложенный в литературе <1>, можно выделить следующие критерии для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома:

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 87.

территориальный - объект расположен в доме либо на выделенном под данный дом земельном участке;

остаточный - объект не является частью квартиры или иного помещения, самостоятельного объекта права собственности;

целевой - объект предназначен для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом.

Эти признаки должны составлять совокупность. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.

Учитывая указанные критерии, предлагаем следующее определение рассматриваемой категории: общее имущество в многоквартирном доме - это имущественный комплекс, являющийся единым объектом права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом. Таким образом, с позиций системного подхода можно наблюдать ситуацию, когда один имеющий свою сложную структуру имущественный комплекс (общее имущество дома) является частью (подсистемой) более сложной системы - другого имущественного комплекса (многоквартирного дома).

Жилищный кодекс непоследователен и в вопросе определения объекта управления в многоквартирном доме - того, на что направлено воздействие управляющего субъекта. В большинстве норм Жилищного кодекса РФ, касающихся управления многоквартирными домами, говорится об управлении многоквартирным домом (п. 8 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, п. 2 ч. 1 ст. 154, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Однако в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, определяющей понятие ТСЖ, речь идет об управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, а в ст. 142 говорится об управлении общим имуществом в многоквартирных домах.

В юридической литературе на этот счет имеются разные точки зрения. Так, одни ученые (В.В. Андропов и И.Б. Миронов, В.С. Ермаков) считают, что объектом управления "в первую очередь выступает общее имущество... домов" <1>. По мнению же И.А. Дроздова, объектом управления является "только общее имущество" <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 205; Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73.

<2> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 91.

Другие авторы (С.В. Стрембелев, Т.А. Борзенкова, О.Е. Жульева и др.) полагают, что управление осуществляется в отношении "имущества многоквартирного дома", т.е. и общего имущества, и индивидуальных помещений <1>. Указанная позиция представляется не вполне точной, поскольку, на наш взгляд, управление имуществом в цивилистическом аспекте этого понятия (как форма совместной реализации собственниками их правомочий) ни в коем случае не должно распространяться на сферу индивидуального имущества собственника, где только он является полновластным хозяином.

--------------------------------

<1> Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. N 8. С. 62; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2007. С. 276; Борзенкова Т.А. Указ. соч. С. 101; Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 7.

Существует и такая своеобразная точка зрения, согласно которой управление многоквартирным домом определено как "гражданско-правовая обязанность по осуществлению... собственниками помещений в многоквартирном доме воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме... по поводу обслуживания общего имущества... и предоставления коммунальных услуг..." <1>. По нашему мнению, в данном случае не только происходит смешение категорий "субъект" и "объект управления", но в принципе теряется гражданско-правовое значение понятия "управление многоквартирным домом" как управления именно имуществом.

--------------------------------

<1> См.: Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 8.

Для выяснения истины обратимся к легальной дефиниции управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В литературе справедливо отмечается весьма узкая трактовка понятия управления многоквартирными домами, предлагаемая в разд. VIII ЖК РФ: содержание раздела сводится к регулированию работ и услуг по ремонту и содержанию дома, а также коммунальных услуг <1>. По этому поводу примечательно утверждение о том, что предусмотренный указанным разделом Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом "не имеет ничего общего с "управлением" имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия" <2>. Представляется, что все же не стоит делать столь категоричный вывод: собственнический аспект в данной дефиниции присутствует, но лишь частично. Если рассматривать управление имуществом в гражданско-правовом значении, т.е. через категорию права собственности (как форму реализации правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества), то можно заметить, что в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом представлено не полностью (за исключением осуществления правомочий владения и распоряжения): только решение вопросов пользования имуществом и исполнение обязанностей собственников имущества по его содержанию. Вместе с тем в литературе обращено внимание и на социальный аспект понятия "управление многоквартирным домом", указанного в разд. VIII ЖК РФ. Согласно верному замечанию одного из авторов, оно имеет более широкий смысл, чем только управление общим имуществом в таком доме. Дело в том, что жилое помещение предназначено как непосредственно для проживания, так и для удовлетворения связанных с ним бытовых и иных нужд граждан (в частности, для потребления коммунальных услуг гражданами - собственниками или пользователями помещения) <3>. Это уже сфера обслуживания граждан - оказание услуг и выполнение работ для них, реализуемая исключительно через обязательственные правоотношения.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 224.

<2> См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 98.

<3> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М., 2006. С. 137.

Таким образом, по поводу трактовки понятия управления многоквартирным домом, предлагаемой в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, можно отметить следующее:

- в данной норме указаны цели, а не содержание управления;

- с точки зрения целей управление многоквартирным домом, поименованное в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, направлено на обслуживание как общего имущества дома, так и самих собственников (пользователей) помещений в доме (через коммунальное снабжение этих помещений);

- указанная категория представлена в узком смысле в связи с неполным включением вопросов, касающихся управления общим имуществом дома.

Вместе с тем в результате всестороннего анализа Жилищного кодекса РФ очевиден вывод о том, что он наполняет термин "управление общим имуществом дома" содержанием различного объема. Поскольку, как верно отмечает В.Д. Рузанова, Жилищный кодекс РФ допустил некое смешение понятий "управление многоквартирным домом как способ управления" и "реализация правомочия собственника" <1>, следует, на наш взгляд, установить соотношение двух правовых явлений: управления многоквартирным домом (в контексте ст. 161 ЖК РФ) и управления общим имуществом многоквартирного дома (в гражданско-правовом значении).

--------------------------------

<1> Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц: Сборник научных статей. Самара, 2008. С. 7.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме, рассматриваемое через категорию права собственности, включает в себя реализацию триады правомочий (владения, пользования и распоряжения) и исполнение обязанностей собственника имущества по его содержанию (секторы I, II на рис. 1). Говоря об управлении имуществом, мы подразумеваем существование связи между собственником и имуществом.

Формы управления многоквартирным домом:

УОИМД УМД (У)

│ │

V V ┌──┬──/───┬───┬────\────┐

а) ┌──┬──/────┬───┬────\────┐ б) │**│**│***│***│****│****│ 1-я форма:

│ │ │ │ │ │ │ │**│**│***│***│****│****│ непосредственное

│ │ │ │ │ │ │ │**I**│***│*II│****│III*│ управление

│ I │ │ II│ │III │ │**│**│***│***│****│****│ самими

│ │ │ │ │ │ │ │1*│2*│ 3*│4.1│4.2*│*5**│ собственниками

│1 │2 │ 3 │4.1│4.2 │ 5 │ └──┴──\───┴───┴────/────┘

├──┴──\────┴───┴────/────┤

│ УМД (III) │ в) ┌──┬──/───┬───┬────\────┐

│<---------------------->│ │**│**│ │ │ │ │ УМД (III) -

2-я форма: управление │**│**│ │ │ │ │ управление

многоквартирным домом │**I**│ │ II│ │III │ через ТСЖ

(в широком смысле) │**│**│ │ │ │ │ (ЖК, ЖСК)

УМД (У) - управление │1*│2*│ 3 │4.1│4.2 │ 5 │

многоквартирным домом └──┴──\───┴───┴────/────┘

(в узком смысле)

УОМД - управление г) ┌──┬──/───┬───┬────\────┐

общим имуществом в │**│**│***│***│ │ │ 3-я форма:

многоквартирном доме │**│**│***│***│ │ │ управление через

ОИМД - общее имущество в │**I**│***│*II│ │III │ управляющую

многоквартирном доме │**│**│***│***│ │ │ организацию

│1*│2*│*3*│4.1│4.2 │ 5 │

└──┴──\───┴───┴────/────┘

I сектор - реализация правомочий:

1 - владения ОИМД

2 - распоряжения ОИМД

II сектор - 3 - реализация правомочия:

пользования ОИМД ┌───────┐ - зона управленческой

4 - исполнение обязанностей │*******│ деятельности

по содержанию ОИМД: └───────┘ собственника

4.1 - расходы на содержание

4.2 - организация содержания ┌───────┐ - зона управленческой

III сектор - 5 - организация коммунального │ │ деятельности иного

обслуживания собственников └───────┘ субъекта управления

(пользователей) помещений

в доме

Рис. 1. Соотношение управления многоквартирным домом

и управления общим имуществом в многоквартирном доме

Управление многоквартирным домом, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, включает в себя две основные группы действий: по содержанию (расходы на содержание, организация содержания) и пользованию общим имуществом; по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме (секторы II, III на рис. 1). Управление домом в смысле ст. 161 ЖК РФ предусматривает способы управления. Иными словами, в данном случае предполагается выбор одного из закрепленных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ способов: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (либо потребительским кооперативом) (опосредованное управление) или управляющей организацией (профессиональное управление). Здесь следует повторно обратить внимание на необходимость уместного применения понятий "способ" и "форма". Собственно, в этой норме перечислены не способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом. Способ управления, как и любого иного вида деятельности, представляет собой скорее порядок осуществления действий, являющихся содержанием данной деятельности, тогда как форма - внешнее выражение этого содержания. Применительно к многоквартирному дому имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления. Поэтому далее в данном контексте мы будем употреблять именно термин "форма".

Итак, сравнивая анализируемые явления (см. рис. 1а), можно заметить, что управление многоквартирным домом не полностью охватывает управление общим имуществом дома (реализация правомочий владения и распоряжения имуществом остается за пределами управления домом, рассматриваемого через формы управления). Поэтому бесспорен вывод о том, что управление общим имуществом независимо от избранной формы всегда осуществляется самими собственниками, в частности, через их общее собрание <1>. Таким образом, по нашему мнению, управление общим имуществом дома реализуется частично через общее собрание собственников и частично через выбранную форму управления домом. Это означает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме как совокупность управленческих функций включает в себя два компонента: неотъемлемые функции (сектор I на рис. 1) и отчуждаемые функции (сектор II на рис. 1). При этом в неотъемлемые функции входит осуществление правомочий владения и распоряжения имуществом, а в отчуждаемые функции - правомочия пользования и обязанностей по содержанию имущества.

--------------------------------

<1> Данный вывод подтверждается В.Д. Рузановой, подчеркивающей, что "общее собрание собственников помещений... выступает здесь не в качестве способа управления в смысле ст. 161 ЖК, а как орган, позволяющий объединить собственников для цели совместной реализации своих правомочий" (Рузанова В.Д. Указ. соч.).

Об управлении общим имуществом дома как о едином, целостном явлении можно говорить только в одном случае - при избрании формы непосредственного управления (см. рис. 1б). При выборе других форм деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две зоны: управленческую деятельность собственника и управленческую деятельность иного субъекта управления (см. рис. 1в, 1г). Значит, выбор непосредственного управления предполагает наличие только первой зоны при полном отсутствии второй.

Можно заключить, что при неизменном нахождении неотъемлемых функций по управлению общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления. Например, при выборе формы непосредственного управления все отчуждаемые управленческие функции находятся в зоне управленческой деятельности собственника. При избрании опосредованного управления они полностью включаются в зону управленческой деятельности иного управляющего субъекта. При выборе же профессионального управления в зону управленческой деятельности иного субъекта управления переходит меньшая часть отчуждаемых функций (только организация содержания имущества) при нахождении большей их части (решения вопросов пользования и расходов на содержание имущества) в зоне управленческих действий собственника.

Итак, в результате выявления соотношения между управлением многоквартирным домом (в узком смысле ст. 161 ЖК РФ) и управлением общим имуществом многоквартирного дома можно сделать вывод о невозможности соотнесения данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение.

Вместе с тем законодатель дает повод для рассмотрения управления многоквартирным домом и в широком смысле - как системы действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, и действий по организации предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в доме <1>. Иными словами, управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. В этом случае управление общим имуществом дома является частью управления многоквартирным домом. В настоящей работе мы в первую очередь говорим об управлении общим имуществом многоквартирного дома, хотя иногда будем обращаться и к управлению домом в целом.

--------------------------------

<1> Примечательно, что идея рассмотрения управления многоквартирным домом в широком смысле уже высказывалась в литературе (см.: Жульева О.Е. Указ. соч. С. 7, 8). Но, по нашему мнению, точнее в этом смысле отражает суть явления определение управления многоквартирным домом, предложенное В.К. Михайловым (Михайлов В.К. Указ. соч. С. 9).

Для целей выбранного исследования определим содержание управления общим имуществом в многоквартирном доме и в результате сформируем дефиницию данного понятия, обобщив выявленные ранее свойства управления имуществом в целом, с учетом особенностей указанного вида управления имуществом. Итак, управление общим имуществом в многоквартирном доме:

- представляет собой упорядочивающую систему действий по поводу особого (сложного) объекта - общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве собственности множеству особых субъектов - собственников помещений данного дома, закрытого в этом смысле для иных субъектов имущественных отношений. Такая сложность объектного и субъектного состава порождает необходимость организовать многочисленных собственников и предложить им адекватные способы реализации их правомочий путем построения отдельного организационно-правового механизма, из-за чего неизбежно возникает вопрос об управлении;

- направлено на обеспечение сохранности и эффективного функционирования этого имущества, не имея своей основной целью извлечение прибыли <1>;

--------------------------------

<1> В литературе отмечается новизна анализируемой правовой модели для России и неготовность большинства собственников жилых помещений к цивилизованным отношениям по содержанию своего жилого дома в целом. Бесспорно, по мнению авторов, здание должно поддерживаться в технически исправном состоянии. Но для решения данной задачи необходимы организованные коллективные усилия всех сособственников, поскольку многоквартирный дом нуждается в грамотном и рациональном управлении. См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Законодательство о кондоминиумах: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской III научной конференции молодых ученых. Самара, 2003. С. 109.

- является формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственников этого имущества, обладающих им на особом, "зависимом" праве общей долевой собственности (сущность и специфика данного права подробно будут рассмотрены в следующей главе). Содержание права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как субъективного права включает в себя традиционную триаду правомочий (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), наряду с которыми закон возлагает на собственников бремя содержания этого имущества (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Согласно ранее изложенной позиции несение расходов на содержание имущества является публичной обязанностью собственника. В то же время, когда в обеспечении сохранности имущества заинтересовано несколько лиц, несение бремени выступает и как обязательство каждого сособственника перед прочими сособственниками <1>;

--------------------------------

<1> По справедливому заключению Д.Б. Савельева, когда домовладельцы связаны между собой в общность долевой собственностью, несение бремени представляет собой сложный комплекс прав и обязанностей и выступает правовой основой механизма обслуживания и эксплуатации кондоминиума. См.: Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 111, 112.

- организуется исключительно в интересах собственников этого имущества и по усмотрению исключительно собственников (кроме случаев, предусмотренных в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ <1>). В продолжение постулата п. 2 ст. 209 ГК РФ о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия в Жилищном кодексе РФ применительно к общему имуществу в многоквартирном доме закреплены нормы об управлении этим имуществом (в частности, ч. 2 ст. 161). Причем управленческие функции (с возможностью их частичного делегирования) возложены именно на самих собственников помещений в доме;

--------------------------------

<1> Данная норма предусматривает проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если либо в течение года до дня проведения указанного конкурса, либо до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам такого конкурса, собственники помещений в доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.

- устанавливается в определенных пределах, предусмотренных законом и самими собственниками. Самостоятельно выбирая на общем собрании одну из предусмотренных законом форм управления многоквартирным домом, собственники помещений в доме тем самым устанавливают систему управления этим домом, в частности, общим имуществом в нем в определенных пределах. Объем функций каждого управляющего субъекта при разных формах управления различен и определен законом. Причем, как было доказано выше, при неизменном нахождении неотъемлемых функций управления общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления. Кроме того, объем отчуждаемых управленческих функций каждого из иных субъектов управления может корректироваться самими собственниками в зависимости от числа привлекаемых субъектов (последнее утверждение будет аргументировано позднее).

Исходя из проведенного анализа содержания рассматриваемого правового явления, предлагаем следующее определение: управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.

Управление здесь, в сущности, решает вопрос организации функционирования права собственности, а следовательно, эффективности его реализации. Представляется, что управление имуществом в рассматриваемом аспекте выходит на такой уровень, когда оно может влиять на права собственника данного имущества. Иными словами, имеет место явление автономии управления: дополнительная функция, установленная по согласованию собственников, выходит за рамки реализации их правомочий и оказывает влияние на права этих собственников. Как было указано выше, "функция" управления всегда "стремилась" к обособлению (самостоятельности) от "функции" собственности. Важно определить степень такой самостоятельности, дабы цель введения управления не превратилась в самоцель.

При эффективном управлении неизбежны ограничения прав собственника, более того, управление базируется на ограничениях права, представляющих собой "правовое явление, воздействующее на волю субъектов ограничиваемых прав с целью... понуждения собственника терпеть определенные действия третьих лиц в сфере его юридического господства либо воздерживаться от определенных действий" <1>. Однако эти ограничения не должны нарушать права собственника. В результате незаконных решений об управлении общим имуществом в многоквартирном доме на собственников помещений в таком доме могут быть возложены излишние имущественные обязанности, созданы препятствия в осуществлении права собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо могут произойти негативные изменения в общем имуществе, связанные с его частичным уничтожением или перестройкой, например, решения об установлении сборов на содержание многоквартирного дома в размерах, превышающих необходимые затраты, о проведении дорогостоящей декоративной реконструкции. Подобные обстоятельства создают угрозу правам собственников, поскольку исполнение такого решения, безусловно, повлечет за собой нарушение прав последних. Интересы собственников при принятии органами управления многоквартирным домом решений, нарушающих их права, безусловно, могут быть защищены путем признания данных решений незаконными (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), однако это не устраняет всей проблемы. К тому же волеизъявление большинства собственников может быть признано судом недействительным в интересах отдельных собственников.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.П. Камышанского "Конституционные ограничения права собственности" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2004, N 2.

<1> Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Юрист. 2004. N 5. С. 6.

Поэтому интересы большинства собственников также должны иметь защиту в тех случаях, когда отдельные собственники без видимых причин выступают против принятия решений, требующих единогласия, и решений, принимаемых большинством голосов, т.е. когда происходит злоупотребление правом. В качестве злоупотребления правом следует рассматривать действия, не только направленные на причинение вреда, но и несоразмерно ущемляющие интересы других лиц. Например, собственник, выступающий против решения, выполнение которого незначительно ухудшит его положение, в то время как положение других лиц существенно улучшится, злоупотребляет своим правом <1>. Традиционно ученые рассматривают злоупотребление правом как выход за пределы осуществления прав, однако правовая норма определяет содержание права. Например, В.П. Грибанов квалифицировал злоупотребление правом как поведение, при котором "управомоченный субъект, действуя в границах принадлежащего ему субъективного права, в рамках тех возможностей, которые составляют содержание данного права, использует формы его реализации, выходящие за установленные законом пределы осуществления права" <2>.

--------------------------------

<1> Так, на практике встала проблема реконструкции панельных домов путем надстройки мансарды. Застройщики столкнулись с тем, что некоторые жильцы выступают против строительства и через суд добиваются его запрета, поскольку реконструкция дома связана с распоряжением их долей в праве общей собственности. По этому поводу М. Зарезин в публикации "Крыша заехала в тупик" отмечает, что "примерно пять процентов населения дома относится к категории граждан, которые в принципе ни с чем не согласны, никому не верят, ничего подписывать не собираются". См.: Российская газета. 2000. 10 ноября.

<2> Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1992. С. 34. Проблемы, связанные с понятием "злоупотребление правом", требуют отдельного исследования, поэтому не могут быть подробно рассмотрены в рамках настоящей работы. О злоупотреблении правом см. также: Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М., 2007; Малиновский А.А. Злоупотребление правом как юридическая категория // "Черные дыры" в российском законодательстве. Юридический журнал. 2005. N 4. С. 92 - 95.

Таким образом, особенность управления заключается в том, что оно влияет на процессы, утрачивая порой свое обслуживающее предназначение. Поэтому существует необходимость, не "извратив" целей введения управления, сохранить некий баланс интересов, за гранью которого либо ограничения, установленные самими собственниками, приведут к нарушению их же прав, либо собственник злоупотребит своим правом. Достичь такого компромисса можно, определив пределы реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме посредством введения правовых механизмов регулирования отношений между сособственниками, между собственниками и иными субъектами управления, - одним словом, с помощью построения такой системы управления имуществом, находящимся в общей собственности, которая позволит этому имуществу наиболее эффективно функционировать.

Глава 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Рассмотрим правовое поле реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме через систему управления этим имуществом как весьма, на наш взгляд, сложного, интересного и открытого для исследований правового явления. Данный вопрос следует анализировать с учетом специфики внутренних отношений между сособственниками, обладающими правом общей собственности на такое имущество, предварительно познав сущность указанного права.

2.1. Специфика права общей долевой собственности

на общее имущество в многоквартирном доме

Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием Жилищного кодекса РФ, который закрепил и конкретизировал установленную в Гражданском кодексе РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это событие активизировало новую волну споров в современной цивилистической науке, в частности, о содержании, особенностях и месте данной правовой конструкции в рамках института права собственности.

Рассматривая проблему выделения разновидностей (т.е. относительно автономных групп норм) в рамках того или иного института, следует помнить принцип их разграничения. Правовой режим разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность от другой.

Можно обозначить следующие основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Закон и юридическая наука в целях правовой экономии нередко используют термин "общая собственность", имея в виду "право общей собственности". В настоящей работе данные категории также будут употребляться как идентичные.

Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как "коммунальная" собственность (от лат. community - территориально-пространственная общность свободных граждан), объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании <1>. По мнению оппонентов, выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей "свои особенности и значительное число ограничений" <2>. Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить соответствие содержания указанной правовой конструкции отличительным характеристикам права общей собственности.

--------------------------------

<1> При этом, говоря о собственности, автор имеет в виду право собственности. См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52.

<2> Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь, 2004. Вып. 1. С. 275.

Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первое отличие данного правоотношения обусловлено множественностью управомоченных субъектов - сособственников. С каждым из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, так и все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности выступает носителем не только субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников <1>. Поскольку субъектный состав собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, в силу определения дома как "многоквартирного", подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое-то особое "право общей собственности", а существует та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества.

--------------------------------

<1> См.: Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 13.

Проблема общей собственности заключается прежде всего в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли "коллективного" собственника весьма осложнены, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, как бы не принадлежит никому <1>. Данная ситуация обусловливает необходимость использования некой правовой конструкции, позволяющей рассматривать сособственников, право собственности каждого из которых ограничено в связи с аналогичными правами других участников, как обладателей не стесненного ограничениями права собственности. Именно для этой цели в литературе и законодательстве применяется понятие права общей собственности как своего рода правовой прием, позволяющий участникам общей собственности вместе выступать в гражданском обороте при распоряжении общей вещью <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья М.В. Зимелева "Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая" включена в информационный банк согласно публикации "Вестник гражданского права", 2009, N 4.

КонсультантПлюс: примечание.

<1> То, что наличие нескольких субъектов права собственности на одну и ту же вещь влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, отмечали многие авторы. См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. Л., 1971. С. 332; Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963. С. 5; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78 - 80; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383; Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. Самара, 1996. С. 50; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 167.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.

<2> По мнению большинства цивилистов, к задачам специального правового регулирования отношений общей собственности в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. См.: Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11. С. 26; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N 4. С. 9.

В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей: отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные "корпоративные" черты (внутренние отношения); отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы (внешние отношения). Сущность правоотношения общей собственности, как справедливо считает Р.П. Мананкова, определяется именно характером внутренней юридической связи между сособственниками <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 11 - 13; Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. N 4. С. 103; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9.

Вторая отличительная черта права общей собственности связана с особенностями его объекта. В правовой литературе не оспаривается то, что объектом правоотношения, в котором управомоченной стороной выступают все сособственники, является общее имущество <1>. Гражданский кодекс РФ предусматривает возникновение права общей собственности при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Как указывал Д.М. Генкин, вещи, являющиеся объектом общей собственности, могут быть делимы и неделимы, однако до выдела или раздела как делимые, так и неделимые вещи составляют единый объект права общей собственности <2>. Данное свойство объекта указанного правоотношения в литературе именуют "нераздельностью", "юридической неделимостью" или "юридическим единством" <3>. Характеристика общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), безусловно, позволяет рассматривать это имущество как юридически единый и неделимый комплекс, объединяющий конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, земельный участок под домом, а также подсобные помещения и постройки, предназначенный для обслуживания принадлежащих собственникам помещений.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> В то же время существуют различные точки зрения на то, что следует рассматривать в качестве объекта права собственности отдельного сособственника: 1) только его долю в общей собственности, а не всю общую вещь в целом (Г.Ф. Шершеневич, П.П. Каськ, Н.Н. Мисник и др.); 2) общее имущество и долю каждого сособственника (Д.М. Генкин, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов); 3) только общее имущество в целом (М.В. Зимелева, О.С. Иоффе и др.). См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 214; Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой "Правоотношение общей долевой собственности" // Изв. вузов. Правоведение. 1980. N 6. С. 101; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Изв. вузов. Правоведение. 1993. N 1. С. 32, 33; Генкин Д.М. Указ. соч. С. 153, 154, 157; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 170; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков, 1968. С. 134; Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998. С. 319; Зимелева М.В. Указ. соч. С. 6; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 453 - 455.

<2> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 145. В то же время, как представляется, это не исключает возможности нахождения у сособственников в общей собственности нескольких независимых объектов, каждый из которых считается юридически единым и неделимым.

КонсультантПлюс: примечание.

<3> См., например: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. С. 3; Скловский К.И. Указ. соч. С. 168; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.

Полагаем, что содержание конструкции права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома полностью соответствует обоим признакам общей собственности при наличии определенных особенностей, не меняющих сути основного правила. Изложенные доводы позволяют сделать вывод о нецелесообразности выделения данной правовой конструкции из общей модели собственности в качестве самостоятельной разновидности.

Другие авторы определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности (У.Б. Филатова), обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории "доля" на осуществление сособственниками своих правомочий <1>. Значение данного критерия разграничения, согласно данной точке зрения, проявляется в том, что для общей:

--------------------------------

<1> Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 7.

- совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

- собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а с другой - сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий в отношении доли;

- долевой собственности категория "доля" имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Представляется, что на первый взгляд специфика общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет выделить ее в качестве третьего вида общей собственности. Но все же считаем это утверждение не вполне корректным, а сформулированный в Гражданском кодексе РФ перечень видов общей собственности исчерпывающим по следующим причинам. Во-первых, появление новых видов общей собственности исключено, поскольку деление права общей собственности на виды, согласно ст. 244 ГК РФ, происходит в зависимости от того, определены ли доли каждого из сособственников в праве собственности. Доли могут либо определяться, либо не определяться - третьего не дано. Во-вторых, как верно отмечено в литературе, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит все же не специфика определения размера доли, а наличие личной или лично-хозяйственной связи между гражданами - участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения <1>. Представляется, что не случайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность. Впрочем, не исключено выделение каких-то новых видов общей собственности по иным критериям, например по объектам. В этом смысле можно выделить общую собственность на имущество в многоквартирном доме, в крестьянском (фермерском) хозяйстве и т.д. Однако это будет иная классификация.

--------------------------------

<1> Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.

Наличие двух видов права общей собственности не исключает появления внутри каждого из них разновидностей, обладающих специфическим правовым режимом <1>. В современной литературе отмечается, что сфера применения долевой собственности весьма обширна и в последнее время имеет тенденцию к расширению. Специфику правового регулирования, способствующую выделению особых видов долевой собственности, авторы обусловливают объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения <2>.

--------------------------------

<1> Мнение о том, что не все жизненные ситуации укладываются в рамки "общепринятой" общей долевой и общей совместной собственности, высказывал еще Д.М. Генкин. Он пришел к выводу о существовании общей долевой собственности, создаваемой в межколхозных организациях, как особой разновидности общей долевой собственности. См.: Генкин Д.М. Указ. соч. С. 148.

<2> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 165.

Таким образом, очевиден вывод о том, что общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой не самостоятельный вид общей собственности, а разновидность собственности долевой. Большинство ученых, рассматривая указанную правовую конструкцию, приходят к выводу о существовании особой разновидности права общей долевой собственности (В.А. Фогель, П.В. Крашенинников, Е.А. Чефранова, И.А. Дроздов, Л.М. Минкина, В.Д. Рузанова и др.) <1>. Данная позиция, на наш взгляд, наиболее верна.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 108; Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 172; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. N 10. С. 118.

Обоснование выделения самостоятельного вида общей долевой собственности с элиминированным правомочием распоряжения ("общей неделимой собственности") впервые наиболее подробно было аргументировано П.В. Крашенинниковым <1>. На основе анализа указанного подхода можно выявить следующие отличительные признаки, характеризующие право общей неделимой долевой собственности:

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172 - 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 11.

Возникновение права общей долевой собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона не зависит от воли приобретателя основного помещения (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основой возникновения права общей собственности должно выступать соглашение всех собственников, базирующееся на какой-либо практической необходимости. Даже при возникновении права общей долевой собственности в силу закона, например при наследовании, согласно ст. 1141 ГК РФ, наследник имеет право отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ). В рассматриваемом же случае, как отмечают цивилисты, появление общей собственности не зависит от воли субъектов, оно запланировано изначально, на стадии проектирования и строительства жилого дома <1>. Аналогичная ситуация складывается и при возникновении права общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Таким образом, полагаем, что если право собственности на помещение в многоквартирном доме (на комнату в коммунальной квартире) считать основным правом, то право долевой собственности на общее имущество в этом доме (квартире) можно назвать зависимым правом.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Указ. соч. С. 109. Уточняя эту мысль, П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество... независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения..." См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172, 173.

Очевидная "акцессорность" доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение. Иными словами, такая доля полностью лишена самостоятельной оборотоспособности отдельно от права собственности на помещение, а значит, отсутствует и преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 37, ч. 3 ст. 42 ЖК РФ), в отличие от общего правила, установленного для доли в праве на общее имущество п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ.

Ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта - неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам), а именно:

- оборотоспособность такого общего имущества в целом ограничена, т.е. теоретически его отчуждение возможно лишь вместе с отчуждением всех помещений в доме, тогда как общий режим долевой собственности предполагает возможность осуществления сособственниками (при достижении их согласия) отчуждения общего имущества безо всяких ограничений (п. 1 ст. 246 ГК РФ);

- ни раздел данного имущества, ни выдел в натуре доли в праве собственности на это общее имущество или выплата компенсации за нее невозможны (ч. 4 ст. 37, ч. 5 ст. 42 ЖК РФ), в то время как по общему правилу общее имущество может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними, а также участник долевой собственности вправе либо выделить свою долю в натуре, либо по крайней мере потребовать выплаты ее денежного эквивалента (ст. 252 ГК РФ).

Осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу "права большинства" в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иными словами, распоряжение указанным общим имуществом осуществляется на основании решения сособственников, для принятия которого не требуется общего согласия.

Другой исследователь данной проблемы, И.А. Дроздов, предлагает различать внутри права общей долевой собственности по крайней мере две разновидности в зависимости от характера имущества, являющегося ее объектом. Долевую собственность на подавляющее большинство вещей, регулируемую нормами гл. 16 ГК РФ, он именует "общегражданской". Долевую собственность, возникающую на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ст. 41 ЖК РФ), автор называет "обслуживающей" долевой собственностью, исходя из специфики назначения ее объекта - обслуживания одновременно нескольких функционально независимых вещей. Наряду с ранее перечисленными признаками, характеризующими рассматриваемую нами правовую конструкцию, И.А. Дроздов выделяет еще одно отличие.

Возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, дающей право последнему на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле <1>.

--------------------------------

<1> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 167, 168.

По мнению указанного автора, в части владения и пользования права домовладельца на общее имущество идентичны правам сособственников при общей совместной собственности (п. 1 ст. 253 ГК РФ). В этой связи он считает правовой режим "обслуживающей" долевой собственности, по сути, симбиозом "общегражданской" долевой и совместной собственности <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 172, 173.

Правомочия собственника помещения дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом.

Эта главная особенность, отличающая данное правоотношение как от "общегражданской" долевой собственности, так и от общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, безусловно, позволяет выделить право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. Такое понимание дает основания ученым справедливо заявлять о появлении "новой легальной конструкции права общей долевой собственности, смысл которой заключается в том, что законодатель попытался соединить правомочия и обязанности собственников общего имущества с системой управления этим имуществом" <1>. Действительно, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома выражается в довольно сложной совокупности прав и обязанностей собственников помещений в таком доме, для превращения которой в функционирующую систему правоотношений необходимо построить эффективную модель реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников через систему управления данным имуществом.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 118.

Вместе с тем рассматриваемую ситуацию нельзя назвать уникальной. Схожая ситуация складывается и в отношениях общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируемых Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте земель СХН). Там также проявляются управленческие моменты, "вторгающиеся" в право собственности, хоть и в меньшей степени, чем в исследуемой правовой модели.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

При рассмотрении права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в объективном смысле очевидно существенное расхождение положений гл. 16 ГК РФ с положениями Жилищного кодекса РФ, что ставит под сомнение применение норм данного Кодекса, противоречащих Гражданскому кодексу. Анализ соотношения норм ст. 289 и 290 гл. 18 ГК РФ, а также норм Жилищного кодекса с нормами гл. 16 ГК РФ показывает, что, за исключением ст. 244 ("Понятие и основания возникновения общей собственности"), а также ст. 248 и 249 ГК РФ, нормы гл. 16 ГК РФ не рассчитаны на правовой режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома <1>. В сущности, налицо межотраслевая коллизия, основанная на существовании так называемого параллельного регулирования отношений общей долевой собственности по поводу специфического объекта - общего имущества в многоквартирном доме. Подобные коллизионные явления, по справедливому утверждению цивилистов, "ведут к нарушению системности правового регулирования и тем самым снижают его эффективность" <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1997.

<1> Схожее мнение высказано в юридической литературе. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 515.

<2> Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара, 2005. С. 15.

Между тем в литературе существует мнение о том, что нельзя говорить о противоречии норм Жилищного кодекса РФ в части, касающейся регулирования права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, нормам гл. 16 ГК РФ: нормы Жилищного кодекса не входят в иерархию норм об общей долевой собственности, включенных в гл. 16 ГК РФ, а коррелируют прежде всего со ст. 289 и 290 ГК РФ, определяющими правовую природу и особенности долевой собственности в многоквартирном доме и являющимися lex specialis по отношению к нормам гл. 16 ГК РФ. При этом нормы Жилищного кодекса лишь развивают указанные нормы Гражданского кодекса, а не противоречат им <1>. Данная позиция представляется спорной, поскольку здесь описывается ситуация, которая должна быть, но которой нет в реальности: формально, с точки зрения юридической техники корреляция норм специального законодательства (ст. 289, 290 ГК РФ и Жилищного кодекса) с нормами основополагающей гл. 16 ГК РФ не прослеживается.

--------------------------------

<1> См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 171.

Подобная проблема, очевидно, возникает и при регулировании других видов права общей долевой собственности, например права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, хотя надо отдать должное тому, что в Законе об обороте земель СХН (п. 1 ст. 12) отсылка к Гражданскому кодексу все же имеется.

Итак, в целях устранения коллизии между вышеуказанными законодательными источниками, на наш взгляд, необходимо установить связь в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности к гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности (например, для регулирования отношений общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире - к ст. 289 и 290 ГК РФ и жилищному законодательству; для регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - к земельному законодательству). Подобные прямые отсылки, как верно отмечает М.Ю. Челышев, "довольно четко оформляют желание законодателя совместно применять нормы различных отраслей права для цели повышения эффективности соответствующего участка правового регулирования" <1>.

--------------------------------

<1> Челышев М.Ю. Концепция оптимизации межотраслевых связей гражданского права: постановка проблемы. Казань, 2006. С. 107.

Помимо этого, считаем, что в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ ключевая для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежит корректировке (в части уточнения терминов) в целях гармонизации гражданского и жилищного законодательства.

Для реализации изложенных идей предлагаем внести следующие поправки в Гражданский кодекс РФ:

дополнить статью 244 пунктом 6 следующего содержания:

"К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами";

статью 290 изложить в следующей редакции:

"Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Основания возникновения, порядок осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством".

2.2. Отношения между сособственниками

в процессе реализации права собственности

на общее имущество в многоквартирном доме

Прежде всего исследуем сущность "внутреннего" конфликта интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающего в процессе реализации их правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом такого дома. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ). Когда число таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия в вопросе об управлении имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению.

Если единоличный собственник сам, своей волей и в своих интересах реализует власть в отношении принадлежащего ему имущества, то при множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация возможностей владения, пользования, распоряжения изменяется. И если воля индивида - это его самостоятельная целеустремленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются в его волевых актах <1>, то в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" <2>. В отношениях, осложненных множественностью субъектов, имеющих имущество в общей собственности, эти отношения возникают на основании решений, выражающих формирование согласованной воли. Такие решения, порядок их принятия в связи с реализацией собственниками своих правомочий по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом должны быть упорядочены.

--------------------------------

<1> Философский словарь. М., 1968. С. 128.

<2> Суворов Н.С. Об юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

В силу множественности субъектного состава в праве общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такого права собственности. В этом случае их правомочия как сособственников с "внутренней" стороны изменяются: происходит как бы взаимное ограничение их прав на общее имущество. Сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность "вмешательства" сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры. Согласованность воль субъектов по поводу имущества ведет, как утверждает К.И. Скловский, к "взаимной утрате независимости по отношению к вещи (подчинение, готовность признать значение воли другого, отказ от самого себя)" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 53.

Поэтому порядок реализации правомочий сособственников в отношении общего имущества требует выработки общих решений. Подобные общие решения, принятые единогласно или большинством голосов как акты согласования воль участников, "объективируют" сформированную ими волю. При принятии решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и о справедливости порядка формирования общей воли. В литературе встречается мнение о том, что новое жилищное законодательство "не должно содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников" <1>. Однако справедливой представляется позиция ученых, утверждающих, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, например, квартиру и одновременно долю в праве на общее имущество многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В данном случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным, указанным в законе образом выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества "как меньшинство", фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственного волеизъявления, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов, а значит, и с тем, что "сформированная" воля как общая воля будет волей большинства. Поэтому решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе порядок его принятия, требованиям законодательства <2>.

--------------------------------

<1> Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество.

<2> См.: Миронов И.Б. Указ. соч. С. 33.

С практической точки зрения очевидно, что принцип консенсуса как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также в допустимых пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме практически неприменим. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации многоквартирного дома (как, например, это предусмотрено в ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом и в конце концов к невозможности реализации собственниками их правомочий. Поскольку каждый собственник помещения в многоквартирном доме является лишь обладателем доли в праве на общее имущество, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, являющееся единственным органом управления, существующим на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного, пока имеется правовая связь между собственниками помещений по поводу общего имущества в таком доме. По определению С.Г. Певницкого, "общее собрание является особой формой осуществления сособственниками правомочий с квазикорпоративным механизмом принятия решений" <1>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 19.

Согласно общему правилу, предусмотренному в ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Бесспорно утверждение Д.Б. Савельева о том, что такое соглашение участников долевой собственности и соглашение, достигнутое решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - "различные по своей правовой природе акты волеизъявления" <1>. В статьях 245 - 247 ГК РФ, как отмечает автор, неоднократно указывается, что в соглашении принимают участие все сособственники. Данное соглашение определяет взаимные права и обязанности по поводу порядка владения, пользования и распоряжения находящимся в их общей собственности имуществом и соответствует понятию договора, содержащемуся в п. 1 ст. 420 ГК РФ. При этом каждый сособственник выражает в соглашении собственную волю и заключает его в собственных интересах, поэтому выступает в соглашении в качестве самостоятельной стороны, а соглашение трех и более сособственников является многосторонней сделкой (п. 3 ст. 154 ГК РФ). Следовательно, к такому соглашению применяются общие нормы гражданского законодательства о сделках и договорах.

--------------------------------

<1> Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 91.

В отличие от соглашения собственников - многостороннего договора, соглашение собственников, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по своей правовой природе близко к решениям коллегиальных органов юридических лиц, что подтверждает отмеченное ранее сходство отношений собственников в многоквартирном доме с отношениями между участниками юридического лица <1>. Участвуя в общем собрании, собственники не противопоставлены друг другу в качестве сторон, поэтому их воля выражается путем участия в голосовании, а не путем участия в заключении договора. Таким образом, в результате совокупности волеизъявлений участвующих в голосовании собственников формируется "общая воля" собственников помещений в многоквартирном доме, выраженная в решении их общего собрания, оформляемом протоколом, а не документом, подписанным сторонами.

--------------------------------

<1> Необходимо отметить, что возможность выделения иных (наряду со сделками) юридических актов высказывается в литературе. В частности, предлагается придать актам общего собрания (как органа юридического лица) статус особых юридических актов, отличных от сделок. В обоснование подобного довода указывается, что такие акты лишь формируют "общую волю" участников, следовательно, являются не сделкой, а "волеобразующей частью" сделки. Вместе с тем в качестве сделок рассматриваются акты голосования участниками общества на общем собрании, поскольку имеют самостоятельное значение и направлены на реализацию участниками их корпоративных прав. См.: Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект). М., 2004. С. 70, 71.

Наконец, основное практическое значение имеет различие в круге лиц, в отношении которых действуют решение общего собрания собственников и договор, заключенный собственниками. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания собственников, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, обязательно для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, которые, независимо от причин, не приняли участие в голосовании. Из данной нормы можно сделать вывод о том, что решение общего собрания распространяется на любых собственников, включая тех, кто приобрел помещение в многоквартирном доме после принятия решения общим собранием. Как представляется, в этом также можно усмотреть сходство общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с общим собранием участников юридического лица.

В целом использование для регулирования отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме такого инструмента, как решение общего собрания собственников, представляется оправданным в силу особенностей отношений долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: наличия, как правило, значительного числа участников, нередко пассивно и отчужденно относящихся к вопросам совместного управления многоквартирным домом. В связи с этим очень сложно организовать всех собственников, достичь согласия между ними и заключить договор, а при смене собственников помещений необходимо перезаключать договоры с участием нового собственника помещения в доме. Поэтому считаем, что целесообразно использовать форму общего собрания для всех способов реализации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме. Законодательно закрепить эту идею возможно путем внесения поправок в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 36 изложить в следующей редакции: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно с согласия собственников помещений в данном доме, полученного в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 настоящего Кодекса";

часть 2 статьи 40 дополнить словами: "...в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 настоящего Кодекса".

Итак, на общем собрании каждый собственник может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе касающимся порядка пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома. При этом какое-либо решение сособственники могут принять только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Этот активный волевой акт не требует дополнительного признания другими сособственниками и действителен с момента выражения.

Однако, как справедливо отмечено в литературе, кроме того, что сособственник должен "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство: ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем собственник обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания последнего. Это, в свою очередь, возлагает на собственника обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей <1>. В этом, по нашему мнению, проявляется "саморегулятивный" характер отношений, складывающихся между собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Цивилисты усматривают суть саморегуляции как степени диспозитивности гражданских правоотношений в следующем: "Если субъект выступает в правоотношении одновременно в качестве носителя эквивалентного права и обязанности, а реализация зависит от исполнения им обязанности, то очевидно, что встречное право другой стороны наиболее надежно гарантируется заинтересованностью первой стороны в осуществлении принадлежащего ей права. Юридическим средством стимулирования и становится наделение лица субъективным правом, эквивалентным принимаемой обязанности" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

<2> См.: Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие. Свердловск, 1972. С. 134.

Юридической науке сходная конструкция известна как правообязанность <1>. Примером является понятие компетенции какого-либо органа управления или какой-либо должности: компетенция всегда есть право и обязанность вместе. Так, в научной литературе полномочия управляющего юридическим лицом рассматриваются как соединение прав и обязанностей: "Управляющий имеет право их осуществлять и в то же время обязан делать это" <2>. Аналогичен подход и к осуществлению властных полномочий, согласно которому субъект, обладающий такими полномочиями, наделен и правом на их использование, и обязанностью реализовать данные ему возможности <3>. Полагаем, что указанная конструкция в полной мере подлежит применению в анализируемой нами ситуации. Далее при упоминании только права собственников на участие в управлении общим имуществом в многоквартирном доме будем иметь в виду их правообязанность.

--------------------------------

<1> См.: Алексеев Н.Н. Указ. соч. С. 155 - 159; Nowgorodzeff P. Uber die eigentumlichen Elemente der mssischen Rechtephilosophie // Philosophic und Recht. II September, 1922; Евразийский Временник. Кн. 5. 1927. С. 265.

<2> Емельянов В. Пределы полномочий органа юридического лица // Российская юстиция. 2003. N 1. С. 21 - 23.

<3> См.: Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 2. М., 1982. С. 115.

При рассмотрении категории правообязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме по управлению этим имуществом следует обратить внимание на три аспекта.

Аспект первый. Влияние размера доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на реализацию правомочий и исполнение обязанностей собственников. Как известно, гл. 16 ГК РФ устанавливает общий принцип: правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 ГК РФ) независимо от размера их доли в праве и от числа собственников. Применительно к общей долевой собственности в многоквартирном доме установлен иной принцип - "права большинства": распоряжение общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов, число которых определяется пропорционально их доле в праве на это имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Действовавший до введения Жилищного кодекса РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <1> (далее - Закон о ТСЖ) предусматривал возможность решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменить правило о пропорциональности числа голосов доле в праве, установив какой-либо иной критерий (п. 1 ст. 9 Закона о ТСЖ). Например, каждый собственник мог иметь равный с остальными голос. Жилищный кодекс РФ такой возможности не предусматривает.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Императивно установленный в Жилищном кодексе РФ критерий определения количества голосов - доля в праве на общее имущество - и учеными, и общественностью воспринимается неоднозначно. Одни цивилисты видят более справедливым закрепление принципа "права большинства" на основе правила: "Один собственник - один голос" <1>. Кроме того, имеются обращения граждан в Конституционный Суд Российской Федерации с требованием установить в качестве критерия определения количества голосов численность граждан, фактически проживающих в жилом помещении на законном основании <2>. Последнее предложение, на наш взгляд, несмотря на долю здравого смысла, неприемлемо хотя бы потому, что, согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают лишь собственники помещений. Другие ученые предлагают рассчитывать число голосов собственников пропорционально количеству помещений в доме, находящихся в их собственности <3>. Указанные критерии расчета вызывают сомнения: представляется, что их использование приведет к ущемлению прав собственников крупных помещений, которые несут больше расходов на содержание общего имущества дома, чем собственники помещений меньшей площади.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / И.А. Фаршатов. М., 2006. С. 144.

<2> Определение Конституционного Суда РФ от 20 июня 2006 г. N 238-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Смольской Елены Фридриховны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации".

<3> См.: Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 8.

В доказательство правильности установления Жилищным кодексом РФ количественного критерия участия собственников в управлении общим имуществом в многоквартирном доме обратимся к вопросу о сущности понятия "размер доли в праве общей собственности". Заслуживает внимания исследование этой темы, проведенное Л.М. Минкиной <1>. Следует согласиться с предложением автора отличать выражение доли в праве собственности в виде дроби или процента от объема принадлежащих сособственнику вещных правомочий, обозначаемых долей в праве собственности, который (объем) одинаков для всех участников. Размер доли же, в свою очередь, указывает на меру распределения материальных благ и бремени расходов на общее имущество между участниками долевой собственности в рамках трех разновидностей относительных правоотношений: 1) отношений, связанных с осуществлением сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом; 2) отношений по поводу расходов на общее имущество; 3) отношений, связанных с преимущественным правом покупки доли <2>. Применительно к правоотношениям общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует отметить, что последняя разновидность отношений в данной правовой модели отсутствует, а первый вид отношений представлен в качестве системы управления указанным имуществом. В связи с этим очевиден подтвержденный положениями Жилищного кодекса РФ вывод о том, что размер доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяет долю его участия в несении расходов по содержанию общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 39) и в управлении многоквартирным домом (ч. 3 ст. 48).

--------------------------------

<1> Рассматривая долю как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности, ограниченное в своем осуществлении, которое не может быть выражено в количественном соотношении, автор в то же время приходит к выводу о том, что общепринятое обозначение - размер доли - связывается с объемом материальных благ, получаемых участником долевой собственности от использования общего имущества, а также возлагаемым на него бременем расходов. См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 17.

<2> Там же. С. 6, 7.

Таким образом, применяя изложенные теоретические разработки к исследуемой теме, можно утверждать, что возможность участия сособственника общего имущества многоквартирного дома в общем собрании - это предпосылка для реализации принадлежащих ему вещных правомочий. Данным правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все собственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования - это реализация его правомочий в отношении общего имущества. В сущности, именно она (реализация) зависит от размера его доли в праве собственности на указанное имущество <1>.

--------------------------------

<1> В подтверждение данного вывода комментаторы ЖК РФ верно отмечают: "Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников... Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле в праве..." См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 122.

Установленная в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера общей площади помещения подчеркивает несамостоятельность указанной доли участия, обусловленную конструкцией зависимого права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего при приобретении собственником помещения в таком доме помимо его воли. Поэтому для определения размера доли в праве на общее имущество в Жилищном кодексе РФ установлены императивные правила, не подлежащие изменению соглашением или решением домовладельцев.

Кстати, для различения понятий "доля в праве" и "размер доли в праве", а также с целью приведения в соответствие терминов в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ целесообразно заменить в данной норме слово "доля" словами "размер доли", слово "пропорциональна" - "пропорционален".

Вызывает возражения ученых предложенная Жилищным кодексом РФ формула расчета количества голосов: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48). Доля в праве же, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения (ч. 1 ст. 37). В.Д. Рузанова справедливо отмечает: "Подсчет голосов собственников и определение размера их доли в праве имеют большое практическое значение, так как с этими категориями ЖК РФ напрямую связывает возможности собственников по реализации их правомочий, а также на их основе Кодекс устанавливает объем обязанностей собственников. Предложенное ЖК РФ решение этого вопроса неоправданно усложнено. Введенный термин "пропорционально" ничего не проясняет, а только затрудняет применение норм" <1>. Поддерживая это мнение, И.А. Дроздов указывает: "К сожалению, очевидно, что законодателю не удалось адекватно изложить заложенную в данном правиле мысль" <2>.

--------------------------------

<1> Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

<2> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 177.

Что касается определения размера доли, то, как известно, доля может определяться простой дробью, числитель которой (общая площадь помещения) известен, а знаменатель нет. Жилищный кодекс РФ, как замечено в литературе, не дает ответа на вопрос о том, на что нужно разделить общую площадь помещения, чтобы получить размер доли собственника конкретного помещения <1>. Следует согласиться с О.А. Городовым в том, что указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п. 1 ст. 9 Закона о ТСЖ, "более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного дома" <2>. Впрочем, О.А. Городов не вполне точен. Очевидно, что при определении размера доли в праве общей собственности общая площадь многоквартирного дома должна учитываться без площади, находящейся в общей долевой собственности домовладельцев. Наиболее подробно и верно, на наш взгляд, формула определения размера доли расшифрована С.В. Стрембелевым, отмечающим, что, поскольку собственники всех помещений вместе обладают полным правом собственности на общее имущество, сумма всех долей в праве собственности на общее имущество собственников всех помещений равна единице, а значит, единице должна соответствовать сумма общих площадей всех этих помещений. Следовательно, размер доли в праве собственности на общее имущество, приходящейся на отдельное помещение, должен быть равен частному общей площади данного помещения и суммы общих площадей всех самостоятельных помещений <3>.

--------------------------------

<1> Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62, 63.

<2> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. С. 77.

<3> Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62, 63.

Подходы к подсчету количества голосов в научной литературе весьма разнообразны. Одни авторы предлагают рассчитывать число голосов каждого собственника как произведение его доли в праве на общее имущество в доме на общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаемое при незначительном числе помещений равным 100, при большом - равным 1000 <1>. Другие считают, что количество принадлежащих собственнику голосов должно быть равно его доле в праве на общее имущество в доме, выраженной в процентах, в виде десятичной дроби, округленной с точностью до пяти знаков после запятой <2>. Приверженцы третьей точки зрения утверждают, что для расчета числа голосов каждого собственника помещения в качестве критерия удобнее избрать определенное количество квадратных метров <3>. Одни из сторонников данной позиции предлагают выражать количество голосов в процентах от площади всех помещений в многоквартирном доме <4>, другие - считать число голосов каждого собственника равным размеру общей площади помещения, принадлежащего данному лицу на праве собственности <5>. Именно эти два способа предложены Правительством Самарской области для применения на практике <6>. В принципе, все предложенные выше варианты законны, тем не менее, исходя из целей упрощения подсчетов, наиболее приемлемым представляется последний способ.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. С. 140.

<2> См.: Андропов В.В. Указ. соч. С. 5.

<3> См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 247.

<4> См.: Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 62.

<5> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

<6> См.: Всем, кто любит свой дом: Пособие для начинающих собственников жилья по выбору способа управления многоквартирным домом. Правительство Самарской области. Самара, 2006. С. 8, 9.

Необходимо также рассмотреть ситуацию, когда помещение в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности. Сособственнику такого помещения принадлежит доля в праве собственности на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. И.А. Дроздов именует данную конструкцию мини-долей участия <1>. На наш взгляд, количество голосов указанного сособственника должно рассчитываться аналогично: как размер площади помещения, пропорциональный его доле в праве общей собственности на указанное помещение.

--------------------------------

<1> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 181.

Кроме того, следует отметить, что ст. 146 ЖК РФ, регламентирующая порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, вообще не устанавливает числа голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Представляется, что количество голосов члена ТСЖ должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в многоквартирном доме. Поэтому в данном случае расчет должен производиться по аналогии с расчетом количества голосов собственников на общем собрании собственников помещений в доме, и такое требование целесообразно закрепить в ст. 146 ЖК РФ в виде прямой отсылки к ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.

Учитывая изложенные выше доводы, предлагаем внести следующие дополнения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 48 дополнить следующими словами: "...а именно соответствует размеру общей площади указанного помещения. В случае принадлежности помещения в многоквартирном доме нескольким лицам на праве общей долевой собственности количество голосов каждого сособственника соответствует размеру площади помещения, пропорциональному доле такого сособственника в праве общей собственности на указанное помещение";

часть 4 статьи 146 дополнить следующим предложением: "Количество голосов членов товарищества устанавливается в соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса".

Аспект второй. Необходимо рассмотреть вопрос о кворуме общего собрания собственников помещений (и по аналогии - о кворуме общего собрания членов ТСЖ). Безусловно, общее собрание должно быть легитимным. Универсальное требование для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума, т.е. минимально необходимого количества голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Иными словами, как отмечает В.В. Андропов, общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое число собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме <1>.

--------------------------------

<1> Андропов В.В. Указ. соч. С. 4.

Требование о кворуме в ЖК РФ связано с необходимостью присутствия на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников (ч. 3 ст. 45), а решения затем принимаются простым или квалифицированным большинством голосов в зависимости от вопроса, по которому принимается решение (ч. 1 ст. 46). Поскольку во многих домах значительная часть помещений входит в муниципальный жилищный фонд и, следовательно, большинство голосов принадлежит органу местного самоуправления, а в других домах целые этажи, являющиеся нежилыми помещениями, и верхние этажи, представляющие собой многоуровневые квартиры, нередко принадлежат небольшому числу лиц, то не нужно делать сложных математических расчетов, чтобы увидеть, что при такой системе решения могут быть приняты небольшим числом собственников (более того, возможны ситуации, когда общее собрание может состояться даже при участии только одного собственника, имеющего более 50% голосов, без участия остальных "мелких" собственников). В данном случае, как верно подчеркивается в цивилистике, "предлагаемая система вообще приобретает черты диктата меньшинства" <1>.

--------------------------------

<1> Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120.

Для обоснования необъективности предложенного законодателем требования о кворуме необходимо, во-первых, обратиться к основополагающему принципу российского законодательства - принципу равенства участников гражданских отношений (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ЖК РФ), дающему каждому собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Во-вторых, следует вернуться к вышеизложенному выводу о том, что возможность участия сособственника в общем собрании - это предпосылка для реализации его вещных правомочий. Таким правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все сособственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования - это реализация его правомочий в отношении общего имущества, степень которой (реализации) для каждого сособственника различна и зависит от размера его доли в праве на общее имущество. Данная идея находит свое подтверждение в литературе. Например, Г.В. Бойцов и М.Н. Долгова указывают: "Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Однако на общем собрании фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество" <1>.

--------------------------------

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 115.

На основании сделанных выводов с целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади - с другой, считаем, что целесообразно ввести двойное требование к кворуму общего собрания, т.е. установить зависимость кворума от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера). Суть данного требования заключается в следующем: в случаях, когда на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме хотя и присутствует более половины таких собственников (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов либо когда присутствующие собственники хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины всех собственников (их представителей), общее собрание не может быть признано правомочным.

Следует отметить, что в завуалированной форме такое двойное требование введено законодателем по отношению к кворуму общего собрания членов ТСЖ. Так, создатели Жилищного кодекса РФ, комментируя ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, выделяют два указанных в этой норме условия, необходимых для правомочности данного собрания. Первое условие связано с определением правомочности общего собрания членов ТСЖ в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества, а следовательно, заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов ТСЖ (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано товарищество, принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в таком доме. Второе условие заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей) <1>. Однако представляется, что при наличии разумной идеи выполнение изложенного в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ двойного требования к кворуму общего собрания членов ТСЖ, в силу буквального толкования данной нормы, в ряде случаев невозможно. Ведь ТСЖ может быть создано с общим числом членов, обладающих 50% голосов всех собственников помещений в доме плюс один голос, что влечет за собой необходимость присутствия на собрании всех членов товарищества. В то же время половина членов ТСЖ может обладать лишь 25% голосов всех собственников плюс один голос. На наш взгляд, следует в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ уточнить условие о необходимом для кворума количестве голосов (более чем 50% голосов), исходя из общего числа голосов членов ТСЖ.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 601, 602.

По мнению ряда цивилистов, в целом ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов ТСЖ, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с необходимостью обеспечения баланса интересов в отношении общего имущества дома и в отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества <1>. Учитывая сказанное, считаем справедливым легализовать двойное требование и к кворуму общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Там же. С. 602.

Примечательно, что идея "двойного требования к кворуму" ранее уже была воплощена в российском законодательстве. В частности, в Закон об обороте земель СХН редакцией от 18 июля 2005 г. введена норма, содержащая двойное требование к кворуму общего собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1.1 ст. 14 указанного Закона, общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее 20% от их общего числа или владеющие более 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 1.1 введен Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3098.

На основании проведенного исследования предлагаем внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 45 изложить в следующей редакции: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие более половины собственников помещений в данном доме или их представителей, обладающие в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников";

часть 3 статьи 146 изложить в следующей редакции: "Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, обладающие в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества".

Кроме того, с целью приведения в соответствие терминов в ч. 3 ст. 135 ЖК РФ считаем, что целесообразно:

изложить данную статью в следующей редакции: "Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно составлять большинство собственников помещений в многоквартирном доме, обладающее в совокупности более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме".

Аспект третий. В упомянутой выше ситуации, когда один или несколько собственников в доме обладают подавляющим большинством голосов, даже при разрешении проблемы равноправного присутствия на собрании всех собственников остается без ответа вопрос о возможности реализации мелкими собственниками своего права на управление в виде влияния на принятие решений. Например, в г. Сочи были созданы несколько ТСЖ, основным членом которых стал орган местного самоуправления в связи с тем, что 60 - 70% жилых домов находится в муниципальном жилищном фонде. Таким образом, именно органу местного самоуправления принадлежит монополия на право выбора ремонтно-эксплуатирующей организации из числа муниципальных унитарных предприятий, а также своим подавляющим числом голосов он влияет на значимые вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества в доме <1>.

--------------------------------

<1> См.: Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. N 2. С. 55.

Как верно отмечено в литературе, предлагаемая в Жилищном кодексе РФ система управления не только не способствует активизации собственников, но лишает всякого смысла участие в управлении собственников, имеющих небольшое количество голосов, поскольку они реально не могут влиять на принимаемые решения. Например, если даже собственник, принимавший участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обжалует решение собрания в суд, то последний вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 120.

На наш взгляд, для ситуаций, когда один или несколько собственников, участвующих в общем собрании, обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании, следует при голосовании установить такую систему мер, которая повлечет за собой ослабление абсолютного влияния монополиста на принятие решений. Необходимо исходить из того, что количество голосов собственников рассчитывается соразмерно площади принадлежащих им помещений. И если в целом доме, например, какому-либо одному собственнику принадлежит более 50% площади всех помещений, то при рассмотрении этого дома по структурно-обособленным частям (в частности, подъездам) возможны различные варианты, иными словами, в одном из подъездов данный собственник может владеть площадью почти всех находящихся там помещений, тогда как в другом подъезде - только третью площади помещений подъезда. Таким образом, если провести подсчет голосов по группам собственников, сформированным в границах упомянутых частей многоквартирного дома, то у остальных собственников появится шанс повлиять на результаты голосования и тем самым принять выгодное или отклонить невыгодное для них решение.

Заметим, что идея голосования по группам введена законодателем при установлении порядка проведения общего собрания членов ТСЖ. Так, указанная в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ форма голосования предусматривает возможность проведения раздельного голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилые либо нежилые) и решаемых вопросов. В соответствии с трактовкой создателей ЖК РФ данная форма голосования предполагает, что отдельные члены ТСЖ (например, собственники нежилых помещений) для проведения голосования вправе объединиться в группу и поручить одному лицу представлять их интересы и голосовать от их имени (от имени группы) на общем собрании членов ТСЖ с учетом всех принадлежащих такой группе голосов <1>. К сожалению, следует признать, что полноценного развития в Жилищном кодексе РФ, включая ее применение в отношении общего собрания собственников помещений в доме, эта идея не получила.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 606.

Развивая данную мысль, предлагаем в качестве варианта решения рассматриваемой проблемы ввести новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, заключающуюся в следующем. По итогам общего голосования по какому-либо вопросу повестки дня общего собрания производится двухступенчатый подсчет голосов:

на I ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно-обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, возможно, блока встроенных нежилых помещений первого этажа (при наличии) и т.п.). Чем больше групп, тем эффективнее метод. Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой из групп абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу;

на II ступени выявляются группы, в которых решение абсолютным большинством голосов принято (в этих группах суммируется число голосов, поданных за это решение), и группы, в которых решение не принято (в таких группах суммируется число голосов против данного решения). При суммировании голоса воздержавшихся не учитываются. Затем применяется система относительного большинства: решение считается принятым окончательно, если вышеуказанное совокупное число голосов "за" больше совокупного числа голосов "против" его принятия.

Считаем, что методика группировки голосов по территориальному критерию может применяться при проведении и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и общего собрания членов ТСЖ. Предложенная методика призвана защитить интересы "мелких" собственников, которые при определенных условиях не смогут повлиять на принятие значимых для них решений. Именно она, с нашей точки зрения, дает шанс собственникам, обладающим малым количеством голосов, реализовать принадлежащее им право на управление общим имуществом многоквартирного дома. Сказанное становится особенно актуальным, если подавляющее большинство голосов находится в руках одного лица, как это наблюдается в приведенном выше случае.

Апробируем данную методику на конкретном примере. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном четырехподъездном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями решается вопрос о выборе управляющей организации. Один из участников, орган местного самоуправления, обладающий 60% голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников, желает "продвинуть" выгодное для него муниципальное предприятие, которое не устраивает остальных собственников. При использовании существующей в ЖК РФ системы голосования это ему, безусловно, удалось бы. Однако, применяя предложенную методику, которая отражена на рис. 2, при определенном соотношении голосов оставшееся меньшинство собственников получает реальную возможность отклонить выбор неугодной им управляющей организации.

Рис. 2. Методика группировки голосов

по территориальному критерию

Считаем приемлемым легальное закрепление разработанной нами методики путем дополнения ст. 46 ЖК РФ частью 1.1 следующего содержания:

"1.1. В ситуациях, когда менее десяти процентов участвующих в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в доме, для принятия решений применяется двухступенчатый подсчет голосов по результатам общего голосования. На первой ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно-обособленных частей многоквартирного дома (подъездов, блока встроенных нежилых помещений и т.п.). Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой группе абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу, в порядке, установленном частью 1 настоящей статьи. На второй ступени выявляются группы, в которых решение принято (в них суммируется число голосов "за"), и группы, в которых решение не принято (в них суммируется число голосов "против"). Итоговое решение принимается относительным большинством голосов, то есть считается принятым, если полученное в результате суммирования совокупное число голосов "за" больше совокупного числа голосов "против" его принятия".

По нашему мнению, изложенные предложения по указанным трем аспектам позволят решить ряд теоретических вопросов, касающихся реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме правообязанности по управлению последним, а также будут способствовать сбалансированному осуществлению ими своих правомочий и исполнению обязанностей в отношении этого имущества.

2.3. Особенности реализации права собственности

на общее имущество в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ 2005 г. устранил часть практических проблем, касающихся владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, возникавших ранее, в период применения к этим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и утратившего ныне силу Закона о ТСЖ. Однако при наличии положительных моментов следует отметить определенную бессистемность легального подхода к вопросу о механизмах реализации права собственности применительно к отношениям общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При рассмотрении существующих проблем в первую очередь следует обратить внимание на реализацию правомочия распоряжения, в частности на способы распоряжения, приводящие к уменьшению размера этого имущества. Их значимость обусловлена тем, что именно они осуществимы исключительно с согласия всех собственников помещений в данном доме. В законодательстве предусмотрены только реконструкция помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Однако если рассматривать общее имущество многоквартирного дома как имущество в общем смысле, то, на наш взгляд, наряду с указанными можно выделить и иные способы, влекущие за собой уменьшение его размера по основаниям, предусмотренным в п. 1 ст. 235 ГК РФ:

отчуждение части имущества;

уничтожение (снос) части имущества;

отказ собственника от права собственности на часть имущества (перевод в разряд бесхозяйных недвижимых вещей).

Вопрос о возможности отчуждения общего имущества в многоквартирном доме актуален и в настоящее время, поскольку не урегулирован жилищным законодательством. В частности, в ранее действовавшем Законе о ТСЖ (п. 3 ст. 8) содержалось отсутствующее в современном законодательстве правило, в соответствии с которым отчуждение (продажа, мена) общего имущества допускалось лишь при согласии всех домовладельцев и при условии его отчуждения вместе с остальными составляющими кондоминиума. Жилищный кодекс РФ по-прежнему не содержит прямого разрешения на отчуждение общего имущества в многоквартирном доме. С одной стороны, он запрещает собственнику помещения выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждение указанной доли отдельно от права собственности на данное помещение (ч. 4 ст. 37), а с другой - предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (ч. 2 ст. 40). Данные нормы по меньшей мере свидетельствуют о непоследовательности и рассогласованности отдельных положений Кодекса.

Жилищный кодекс РФ обходит стороной вопросы о допустимости отчуждения общего имущества в многоквартирном доме и о порядке этого отчуждения. Применительно к такому имуществу установлено правило, в соответствии с которым уменьшение его размера возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Очевидно, что в указанном случае достичь согласия в действительности весьма проблематично. По мнению цивилистов, решение вопроса подобным образом "практически невозможно, так как принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия" <1>. Данная позиция обоснована тем, что "правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, во-первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав" <2>. Таким образом, в целях разрешения проблем, связанных с осуществлением собственниками своих правомочий на общее имущество в многоквартирном доме, следует работать именно в этих двух направлениях.

--------------------------------

<1> См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 26.

<2> Там же. С. 26.

Аспект первый. В законодательстве вполне четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу: критерием выступает назначение имущества. Объект, предназначенный для обслуживания интересов более одного собственника, признается общим имуществом независимо от того, находится ли он внутри или за пределами помещения - самостоятельного объекта права собственности.

На первый взгляд вывод о возможности отчуждения общего имущества в многоквартирном доме явно абсурден и с теоретической, и с практической точек зрения, поскольку функциональное назначение общего имущества в многоквартирном доме установлено императивно и не зависит от прав на указанное имущество в том смысле, что их обладатель, в том числе собственник, не вправе изменить его. Из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что функциональное назначение общего имущества - обслуживание помещений в многоквартирном доме, а по сути - собственников данных помещений <1>. Данное суждение справедливо прежде всего в отношении имущества, не подлежащего передаче в пользование третьим лицам в силу связанности с системами жизнеобеспечения дома: коридоры, крыша, лестницы, лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, инженерное и техническое оборудование и т.п. Кроме того, невозможность отчуждения общего имущества многоквартирного дома отдельно от расположенных в нем помещений косвенно следует из ч. 1 ст. 36, а также из ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, определяющих субъектов данной долевой собственности и устанавливающих право следования доли в праве собственности на общее имущество за правом собственности на обслуживаемое им помещение.

--------------------------------

<1> Как указывает И.А. Дроздов, кто бы ни был собственником "обслуживающего" имущества, даже если предположить гипотетическую возможность нахождения указанного имущества в собственности лиц, не являющихся домовладельцами, собственники помещений не могут быть лишены прав извлекать потребительские свойства "обслуживающего" имущества для удовлетворения своих потребностей как собственников "обслуживаемого" имущества (помещений в многоквартирном доме), поскольку в противном случае "обслуживающее" имущество перестало бы исполнять свою основную функцию - обслуживать "обслуживаемое" имущество. См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 175.

По мнению И.А. Дроздова, очевидные выводы не сформулированы в виде несложного однозначного правила, что порождает неопределенность в правовом регулировании рассматриваемых отношений. В связи с этим автор предлагает отнести общее имущество в многоквартирном доме к числу ограниченно оборотоспособных объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (собственникам помещений в многоквартирном доме); иными словами, закон должен установить запрет на отчуждение третьим лицам общего имущества в многоквартирном доме как самостоятельного предмета сделки <1>. К.И. Скловский также отмечает, что "общее имущество... как оно определено в законе, не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение" <2>. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом, а также к доле в праве собственности на общее имущество, которые не могут выступать самостоятельным предметом договоров.

--------------------------------

<1> Там же. С. 176.

КонсультантПлюс: примечание.

<2> Скловский К.И. Указ. соч. С. 180.

Однако, если рассматривать общее имущество многоквартирного дома пообъектно, нетрудно заметить, что в состав такого общего имущества входят неоднородные объекты. С одной стороны, это оборудование и инженерные сооружения, а с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения, земельный участок, а также иные объекты, расположенные на земельном участке.

Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания самого дома и помещений, расположенных в нем, тогда как другие служат благоустройству и помещений дома, и дома в целом. Такие объекты общего имущества, как перечисленные в законе оборудование, межквартирные лестничные клетки, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также другие вспомогательные помещения общего пользования - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки и т.п., непригодны для самостоятельного использования, их назначением является исключительно эксплуатация и обслуживание квартир (помещений). Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консьержные, непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства. При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

Некоторые авторы считают, что признание за помещениями и сооружениями, перечисленными в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, качества индивидуальных объектов разрушает концепцию единого, неделимого, ограниченно оборотоспособного объекта права - общего имущества в многоквартирном доме, означая объективную возможность расширения пределов оборотоспособности указанных объектов и их частей как самостоятельных объектов прав <1>. Позволим себе не согласиться с категоричностью данного вывода.

--------------------------------

<1> См.: Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 11. С. 68.

На наш взгляд, отчуждение объекта общего имущества означает утрату его целевого назначения - служить помещениям. В принципе тот или иной объект, который являлся общим имуществом, может быть отчужден, но лишь после того, как он будет исключен из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. До принятия ЖК РФ суды делали справедливый вывод о том, что "нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, следовательно, могут использоваться самостоятельно" <1>. В данном случае такое имущество перейдет в "обычную" долевую собственность собственников помещений, т.е. станет самостоятельным объектом права. Это может произойти, например, при замене устаревшего инженерного и технического оборудования: старое оборудование демонтируется и перестает служить помещениям. Оборудование переходит в обычную долевую собственность собственников помещений ввиду исключения его из состава недвижимого имущества и перехода в разряд движимых вещей. Другой пример: принятие собственниками помещений в доме решения о том, чтобы освободить помещение дворницкой и продать его. Основанием перехода дворницкой в обычную долевую собственность служит решение собственников об отказе от использования данного помещения в качестве дворницкой, в результате чего функциональное назначение данного помещения изменилось.

--------------------------------

<1> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2004 г. N Ф09-4164/04-ГК.

Представляется, что аналогичные выводы можно сделать и относительно уничтожения (сноса) части имущества или отказа собственников от права собственности на часть имущества. Какой-либо объект общего имущества в многоквартирном доме может быть уничтожен или переведен в разряд бесхозяйных недвижимых вещей в связи с утратой своего специального назначения после исключения его из состава общего имущества.

На основании изложенного полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход к общему имуществу многоквартирного дома. В законодательстве и литературе был предложен ряд классификаций общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от его функционального назначения <1> и в зависимости от возможности отчуждения и целевого использования объектов общего пользования в жилых домах <2>. Наиболее рациональной представляется дифференциация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности <3>.

--------------------------------

<1> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 8; Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. С. 7.

<2> См.: Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

КонсультантПлюс: примечание.

<3> См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 13.

Все объекты общего имущества в многоквартирном доме можно подразделить на объекты:

не имеющие самостоятельного целевого назначения (предназначенные лишь для обслуживания помещений в доме) и не обладающие оборотоспособностью (любые способы их отчуждения, передачи в пользование иным лицам абсолютно недопустимы) - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

не имеющие самостоятельного целевого назначения (обеспечивающие нормальное обслуживание помещений в доме, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома) и обладающие ограниченной оборотоспособностью (не могут быть выделены в натуре и сформированы в качестве самостоятельных объектов права собственности, но такие объекты или их части могут быть переданы в пользование, в том числе аренду) - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, подвалы, эксплуатируемые крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом;

потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение (объекты благоустройства в составе многоквартирного дома либо за его пределами, которые могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома) и обладающие оборотоспособностью (могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме) - дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки и иные объекты благоустройства.

Согласимся с мнением А.Д. Сидоренко и Е.А. Чефрановой, утверждающих, что если отчуждение объекта общего имущества, имеющего самостоятельное целевое назначение, в собственность другим лицам не затрагивает охраняемые законом права и интересы домовладельцев, то такое правомочие, безусловно, должно быть признано за его сособственниками, поскольку ограничение права распоряжаться имуществом в данном случае не может рассматриваться как законное, адекватное, соразмерное и справедливое. "Другое дело, - отмечают авторы, - что как состав объектов общего имущества, в отношении которых возможно отчуждение, так и процедура принятия сособственниками решения об отчуждении объекта общей собственности должны быть строго, четко и детально регламентированы" <1>. Полагаем, что то же самое можно сказать и об иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

<1> Там же. С. 14.

На основании вышеизложенного, с учетом предложенных ранее поправок предлагаем внести следующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ:

часть 3 статьи 36 изложить в следующей редакции: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, совершения с ним сделок или иных действий возможно с согласия собственников помещений в данном доме, полученного в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 настоящего Кодекса";

дополнить часть 2 ст. 44 отдельным пунктом следующего содержания: "...принятие решений о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме".

Кроме того, считаем целесообразным устранить следующую неточность при изложении норм Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме входит "принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами...". В то же время ТСЖ вправе в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 "предоставлять в пользование или ограниченное пользование" и с п. 3 ч. 2 ст. 152 "сдавать в аренду, внаем часть общего имущества в многоквартирном доме". Более того, ч. 4 ст. 36 гласит, что по решению собственников могут быть переданы в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме. Представляется, что все эти случаи подразумевают такую сделку по передаче имущества в пользование, как аренда, а с учетом вышеизложенной дифференциации объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в аренду может быть сдана именно индивидуально-определенная "часть общего имущества", а не все "общее имущество". Поэтому п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует привести в соответствие с двумя другими указанными нормами и изложить в следующей редакции: "...принятие решений о пользовании частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..."

Аспект второй. Прежде, до введения в действие Жилищного кодекса РФ, законодатель уже предпринимал попытку снятия существенных ограничений в реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме путем уменьшения числа управомоченных лиц на стороне собственника. Так, признанный в настоящее время не действующим Закон о ТСЖ, в силу п. 2 ст. 5, допускал возможность образования кондоминиума, а следовательно, и ТСЖ в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е., по существу, в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного в тот период законодателем, по мнению В.В. Андропова и И.Б. Миронова, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов довольно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда) без нарушения целостности других частей здания <1>. В настоящее время, во избежание нарушения целостности общего имущества в многоквартирном доме как единого объекта права, создание нескольких ТСЖ в одном таком доме Жилищный кодекс РФ не допускает (ч. 1 ст. 136).

--------------------------------

<1> Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М., 2006. С. 13.

Представляется, что данную проблему следует разрешить иным способом. Поскольку правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются участниками долевой собственности совместно (с множественностью субъектов на стороне собственника), необходимо вновь обратиться к вопросу о сути понятия размера доли в праве общей собственности.

Как ранее было отмечено, размер доли указывает на меру распределения материальных благ и бремени расходов на общее имущество между участниками долевой собственности в рамках относительных правоотношений, в которые сособственники вступают между собой исключительно в целях реализации принадлежащего каждому из них права собственности на общее имущество <1>. Размер доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, определяет долю его участия: а) в несении расходов по содержанию общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 39); б) в управлении многоквартирным домом (ч. 3 ст. 48). Ученые подчеркивают несамостоятельность указанной доли участия. Прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера помещения, установленная в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, показывает, по мнению авторов, что данная доля не имеет самостоятельной ценности, а ее ценностное содержание как бы растворено в ценности помещения. Таким образом, чем большей площади помещение, тем больше доля в праве на общее имущество, а значит, и доля участия <2>.

--------------------------------

<1> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 6, 7.

<2> См.: Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 64.

В отечественной цивилистике высказано мнение о том, что триада правомочий собственника не исчерпывает всего объема права собственности. В основе любого права, в том числе права собственности, лежит юридически защищенный интерес, заключающийся не столько в триаде правомочий, сколько в самом факте принадлежности части ценностного содержания общего имущества <1>. Объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, современное оборудование и т.п., находящиеся в общей собственности, повышают комфортность и привлекательность каждого из основных объектов, а следовательно, и их стоимость. Значит, размер эксплуатационных расходов, приходящихся на каждого из сособственников, увеличивается. В этом смысле примечательно мнение Д.Б. Савельева о том, что доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат на содержание общего имущества. Таким образом, по мнению автора, "доля участия домовладельца обусловлена степенью его интереса" <2>. Вместе с тем указанная степень интереса может быть неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в данном доме. В связи с этим ученые ранее высказывали предположение о возможности нахождения определенной группы объектов общего имущества в многоквартирном доме во владении и пользовании отдельных жильцов <3>. Сторонники данной идеи отмечают, что часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества являются одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом существования относительных правоотношений между сособственниками <4>. Достойно внимания и предложение, которое сводится к возможности осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме только теми домовладельцами, для обслуживания чьих помещений оно предназначено, которые имеют к нему доступ <5>. Одобряя такую идею, все же считаем, что целесообразно подобным образом установить порядок реализации правомочий пользования и в определенных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, исполнения обязанностей содержания такого имущества, оставив реализацию правомочий владения и, частично, распоряжения общим имуществом (например, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение его размера) за всем коллективом собственников помещений в доме.

--------------------------------

<1> См.: Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 335.

<2> Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 64.

КонсультантПлюс: примечание.

<3> См.: Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 110; Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 175, 176.

<4> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 7.

<5> См.: Филимонов С.Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. N 7. Ч 1. С. 23; Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 72.

Между тем законодатель не делает различий ни в правовом режиме объектов общего имущества различного целевого назначения, ни в правовом режиме общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши), и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Не урегулированы и вопросы, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. Например, кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, не имея интереса к устройству на крыше солярия, хранилища в подвальных помещениях, крытой автомобильной стоянки во дворе или к строительству хозяйственных кладовых, отказывается от участия в несении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять, и повлияет ли оно вообще, на размер доли в праве такого собственника на общее имущество? На практике различные улучшения общего имущества в многоквартирном доме производятся только за счет тех собственников, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, при которой затраты на приобретение имущества несет часть собственников помещений в многоквартирном доме, а имущество переходит в долевую собственность всех собственников помещений в таком доме, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.

В связи с этим следует обратиться к вопросу о правовом режиме таких дополнительных объектов, дискуссионному в цивилистической литературе. Одни ученые, обсуждая данную проблему, отмечают неконституционность подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <1>, включающего в состав общего имущества дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости, поскольку данное положение, по их мнению, "фактически вводит запрет на оборот этих объектов, что является неоправданным ограничением права собственности граждан и уменьшает возможности для развития многоквартирного дома" <2>. Другие, в свою очередь, предлагают выделять общее имущество в многоквартирном доме, которое изначально не было общим, хотя и используется всеми или частью домовладельцев, т.е. предназначено для обслуживания более двух помещений <3>. К такому имуществу могут быть отнесены объекты, возведенные дополнительно, земельные участки, предназначенные для строительства данных объектов, предусмотренные в п. 1 ч. 2 ст. 44, п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. В связи с этим, по мнению указанных авторов, необходимо различать в многоквартирном доме общее имущество, на которое распространяется специальный режим общей долевой собственности домовладельцев, и имущество, принадлежащее на праве обычной общей долевой собственности и домовладельцам, и, возможно, третьим лицам <4>. Предложение о различении в многоквартирном доме двух видов общего имущества заслуживает внимания, однако вызывает возражение утверждение о распространении на эти дополнительные объекты правового режима обычной общей долевой собственности. На наш взгляд, пока дополнительные объекты общего имущества не сформированы в качестве самостоятельного объекта права, входят в состав единого комплекса общего имущества в многоквартирном доме и связаны общим назначением - обслуживанием помещений в доме и поскольку собственниками этих объектов являются исключительно собственники помещений данного дома <5>, на такое имущество должен распространяться специальный правовой режим общей долевой собственности, установленный для общего имущества в многоквартирном доме. Между тем данный вывод отнюдь не означает, что эти объекты не должны обладать оборотоспособностью. Представляется, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме они могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, после чего могут в полном объеме быть включены в гражданский оборот.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

<2> См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 18.

<3> См.: Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 67.

<4> Там же. С. 68.

<5> Вывод о собственниках дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме вытекает из п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

Из изложенной позиции следует, что нельзя согласиться с выводами некоторых ученых по поводу судьбы доли в праве общей собственности на указанное имущество. Одни авторы полагают, что такая доля в праве при отчуждении помещения домовладельцем не следует судьбе права собственности на указанное помещение, должна подлежать самостоятельной регистрации и выступать самостоятельным предметом сделок <1>. По мнению других, такие дополнительные объекты должны свободно отчуждаться собственниками (с учетом права преимущественной покупки) <2>. Мы же, в свою очередь, считаем, что к доле собственника помещения в праве общей собственности на данные объекты все же необходимо применять правила, установленные для доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> См.: Савельев Д.Б. Указ. соч. С. 67, 68.

<2> См.: Кузнецова О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 96.

Следовательно, возникает вопрос: возможен ли иной расчет размера доли в праве на данное имущество? По общему правилу размер доли зависит от характера тех юридических оснований, из которых возникли отношения по общей собственности. Например, если отношения общей собственности возникают в результате совместного строительства, размер доли определяется трудовыми затратами и имущественными взносами, произведенными для приобретения общего имущества тем или иным сособственником <1>. Таким образом, поскольку право общей долевой собственности на дополнительные объекты возникает не в силу закона (т.е. независимо от воли собственников, при приобретении помещения в многоквартирном доме), а на основании решения собственников помещений в доме, в результате их совместной волевой деятельности, на первый взгляд при определении так называемых долей участия в данном случае следует исходить именно из вклада собственников, принимавших участие в создании этих объектов. Между тем нельзя забывать, что основной целью возведения дополнительных объектов должно быть обслуживание принадлежащих собственникам помещений в доме. Поэтому, учитывая императивность правила, установленного в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляется, что вклад каждого собственника помещения в многоквартирном доме, участвующего в создании дополнительного объекта, следует все же рассчитывать в соответствии с его долей в праве собственности на основное общее имущество дома, определяемой пропорционально размеру площади принадлежащего ему помещения.

--------------------------------

<1> См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 459.

В целях разрешения обозначенных проблем предлагаем систему максимального учета интересов собственников при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, формируемую по трем направлениям.

Во-первых, в изложенных выше случаях разумным выходом видится дифференцированный подход к общему имуществу многоквартирного дома. В связи с этим целесообразно, возвращаясь к предложенному делению общего имущества на три группы объектов, внести некоторые уточнения:

наряду с делением на три группы все объекты общего имущества в многоквартирном доме следует разделить на основные (предусмотренные проектом) и дополнительные (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме);

в свою очередь:

а) основные объекты общего имущества, входящие в каждую из трех групп, в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома можно дифференцировать на подгруппы объектов, обслуживающих помещения, например, всего здания, блок-секции, подъезда;

б) дополнительные объекты общего имущества дома (например, приобретенные земельные участки, возведенные на них объекты благоустройства) следует выделять в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении).

Рекомендуем отображать указанную дифференциацию объектов общего имущества в техническом паспорте многоквартирного дома <1> и в акте о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме <2> в виде таблицы - экспликации общего имущества, которая поможет детально регламентировать как состав объектов общего имущества, так и процедуру принятия сособственниками решений в отношении каждого объекта общего имущества в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> Предложение о составлении технического паспорта на многоквартирный дом с включением в него состава общего имущества дома внесено в ГД ФС РФ в виде поправки в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. См.: проект Федерального закона N 369394-4 "О приостановлении действия отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

<2> См.: Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Российская газета. N 37. 2006.

Во-вторых, в результате рассмотрения вопросов об осуществлении собственниками общего имущества в многоквартирном доме их правомочий, в том числе о произведенных улучшениях общего имущества, представляется, что в любом случае размер доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество дома как единица измерения участия такого собственника в реализации его правомочий и исполнении обязанностей остается неизменным. Он в принципе не может измениться, пока не изменится площадь принадлежащего собственнику помещения, поскольку зависит именно от ее размера. На наш взгляд, в данных случаях расширяются либо сужаются границы (зона) интереса собственника в отношении различных объектов общего имущества или досягаемое пространство реализации его права.

Таким образом, в целях построения эффективного механизма осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме представляется целесообразным автономизировать интересы собственников по территориальному критерию. Под автономизацией интересов понимается выявление физических границ (зоны) интереса.

На базе проведенного исследования сформулируем принцип автономизации интересов собственников общего имущества в доме.

Участие в принятии решения об определенном объекте общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах (зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества:

для основных объектов - собственников, помещения которых непосредственно связаны с объектом (обслуживаются объектом);

для дополнительных объектов - собственников, участвующих в создании (приобретении) объекта.

Участие в несении бремени расходов в отношении конкретного объекта общего имущества в многоквартирном доме тех собственников, в границах (зоне) интереса которых находится данный объект общего имущества (аналогично п. 1).

Участие в получении доходов в результате исполнения вышеуказанного решения, в извлечении полезных свойств из имущества иным образом только тех собственников, которые участвуют в несении бремени расходов на данный объект общего имущества.

Считаем возможным применение данного принципа при решении вопросов пользования и распоряжения общим имуществом (за исключением сделок и иных действий (кроме реконструкции), влекущих за собой уменьшение размера основного общего имущества; определения пределов использования основного земельного участка; выбора формы управления многоквартирным домом), исполнения обязанностей по его содержанию, оставив осуществление правомочия владения и указанных способов распоряжения за всеми собственниками помещений в доме.

В частности, механизм реализации правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, сформированный с помощью указанного принципа, может быть представлен в виде таблицы (табл. 2).

Таблица 2

--------------------------------

<*> ОИ - общее имущество в многоквартирном доме.

К первой группе отнесена реконструкция помещений или общего имущества в многоквартирном доме, влекущая за собой уменьшение размера общего имущества, для осуществления которой обязательно получение согласия всех сособственников, поскольку в данном случае серьезно затрагиваются их интересы. Сюда же следует отнести не учтенные в Жилищном кодексе РФ снос и сделки по отчуждению исключенных из состава общего имущества объектов, а также сделки по передаче объектов общего имущества в залог, которые можно приравнять к сделкам по отчуждению, поскольку при определенных обстоятельствах они могут вызвать отчуждение заложенного имущества.

Вторая группа включает распоряжение общим имуществом, осуществляемое квалифицированным большинством - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это принятие решений по таким вопросам, как реконструкция многоквартирного дома, предполагающая его расширение или надстройку; строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; получение (приобретение) земельных участков для жилищного и иного строительства; пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; передача в пользование (аренду) части общего имущества в многоквартирном доме.

К третьей группе должны быть отнесены выбор формы управления многоквартирным домом; капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Для принятия решений по указанным вопросам достаточно согласия простого большинства, т.е. половины голосов плюс один голос от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при кворуме более 50% голосов от общего числа голосов.

Однако при установлении кворума по принятию решения о выборе формы управления многоквартирным домом возникает следующее серьезное противоречие. Вопрос о выборе формы управления, предусмотренный в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, не входит в число указанных в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ исключений, следовательно, решения по нему должны приниматься в соответствии с общим правилом ч. 1 ст. 46: большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в доме. Но нельзя забывать о том, что одним из трех итогов решения данного вопроса, в силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является образование ТСЖ. Следовательно, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений будет принято решение о выборе такой формы управления, как управление ТСЖ, это же собрание вправе принять и решение о создании в доме ТСЖ. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных в ст. 45 - 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. Но следует обратить внимание на то, что, в отличие от нормы о принятии решения о выборе формы управления многоквартирным домом, Жилищный кодекс РФ устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании ТСЖ. В частности, согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, для принятия такого решения требуется большинство голосов не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в многоквартирном доме, а от голосов всех собственников помещений в таком доме. Одновременно с принятием решения о создании ТСЖ общее собрание собственников помещений должно принять решение об утверждении устава ТСЖ.

Число голосов собственников помещений, принявших устав ТСЖ в порядке, установленном в ст. 45 - 48 ЖК РФ, как и число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2, 3 ст. 135 ЖК РФ). Таким образом, поскольку общее собрание собственников помещений в доме имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие 50% голосов от общего числа голосов плюс один голос (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), для принятия правомочного решения об образовании ТСЖ необходимо наличие не простого большинства голосов, а единогласия собственников, принимающих участие в этом собрании. Следуя вышеизложенной логике, целесообразнее установить, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе формы управления многоквартирным домом должны приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Схожая идея высказана А.В. Поповым, предлагающим, однако, в связи с выявленным обстоятельством полностью заменить в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ выражение "большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме" словами "большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме", распространив тем самым рекомендуемый кворум на принятие решений не только о выборе формы управления многоквартирным домом, но и по другим отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений вопросам, указанным в п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. См.: Попов А.В. Указ. соч. С. 8, 17.

Что касается решений о капитальном ремонте объекта общей собственности, то с помощью предложенной классификации можно прийти к выводу о том, что принятие таких решений следует все же отнести к третьей группе способов распоряжения, а не ко второй, как это вытекает из ЖК РФ, поскольку, в силу ст. 39, 154 ЖК РФ, сособственник при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выполняет свою обязанность по содержанию и сохранению имущества, а расходы на капитальный ремонт являются обязательными, а не дополнительными. Поэтому логичнее исключить слова "...ремонте общего имущества в многоквартирном доме" из п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и дополнить ч. 2 ст. 44 отдельным пунктом, содержащим слова "принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме".

Аналогичный вывод, исходя из значимости юридического действия, можно сделать и о принятии решений об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в доме.

Таким образом, при использовании предложенного механизма, на наш взгляд, существенно упрощается регулирование порядка принятия решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме по выносимым на повестку дня общего собрания собственников помещений вопросам, как предусмотренным, так и по каким-либо причинам не предусмотренным в ст. 36, 44 ЖК РФ.

На основании проведенного исследования с учетом ранее внесенных предложений представляется целесообразным внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

часть 2 статьи 44 изложить в следующей редакции:

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме;

2) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в нем, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;

4) принятие решений о пользовании частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами...;

5) выбор формы управления многоквартирным домом;

6) принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

7) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме...;

8) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме";

первое предложение части 1 статьи 46 изложить в следующей редакции:

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, предусмотренных следующими пунктами части 2 статьи 44 настоящего Кодекса: пунктом 1, которые принимаются с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; пунктами 2 - 4, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; пунктом 5, которые принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме".

С нашей точки зрения, предложенные в настоящем параграфе механизмы реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме своих правомочий и исполнения обязанностей в отношении этого имущества, направленные на упрощение установленной Жилищным кодексом РФ системы управления многоквартирными домами, наиболее целесообразны и для совершенствования нормативно-правовой базы указанных отношений, и на практике, в частности, при организации и непосредственном осуществлении собственниками их управленческих функций.

Глава 3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ

ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ

3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими

субъектами при управлении общим имуществом дома

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления <1>: прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Рассматривая непрямое управление многоквартирным домом, не будем останавливаться на последней форме управления, поскольку она базируется на договорных отношениях между собственниками и управляющим субъектом, составляющих тему отдельного изучения. Для нашего исследования наиболее интересно опосредованное непрямое управление.

--------------------------------

<1> Напомним, что в ст. 161 ЖК РФ, по сути, указаны не способы, а формы управления.

При управлении многоквартирным домом через ТСЖ "внутренние" отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников общего имущества дома с иным субъектом управления - юридическим лицом, членами которого выступают сами собственники. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ одной из целей, ради достижения которых создается ТСЖ, является согласование собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в таком доме. Обеспечение соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью - обязанность ТСЖ, что предусмотрено в ст. 138 ЖК РФ. Именно на товариществе лежит обязанность установить справедливый порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Иными словами, ТСЖ (так же, как ЖК, ЖСК) - это институциональный субъект (юридическое лицо), выступающий в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников помещений <1>.

--------------------------------

<1> С.Н. Братусь писал о юридическом лице, что это "организационная форма обеспечения и осуществления тех или иных интересов". См.: Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1947. С. 45.

Однако, как справедливо заметила В.Д. Рузанова, анализ норм ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель практически стер границу между субъектом (носителем) права (в нашем случае - собственниками общего имущества) и лицом, осуществляющим (оказывающим помощь в осуществлении) правомочия этого субъекта (лицом, осуществляющим управление общим имуществом). Последний как бы присвоил себе чужие правомочия. "Что это - задается вопросом автор, - попытка создать новое вещное право (аналогичное праву хозяйственного ведения или праву оперативного управления) или легальное закрепление идеи "расщепленной" собственности"? <1>

--------------------------------

<1> Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

На наш взгляд, в данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. Иными словами, по общему правилу юридические лица управляют имуществом, принадлежащим им на вещном праве: конструкция юридического лица, рассчитанная на бездоговорное управление, построена именно на таком принципе. Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом: не наделяя субъекта управления - юридическое лицо вещными правомочиями <1>, дал право управлять данным имуществом как своим. Этим он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лица тем, что она позволяет ТСЖ "забрать" правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.

--------------------------------

<1> То, что ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями на управление им, безоговорочно подтверждается и судебной практикой до и после принятия ЖК РФ. См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 апреля 2005 г. по делу N А56-15485/04; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 мая 2006 г. по делу N А05-8203/04-24; решение Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2008 г. по делу N А55-5638/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

Вновь остановимся на рассмотрении наиболее важного и ответственного правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на нечеткость и непоследовательность законодательства при распределении полномочий по реализации данного правомочия между органами управления многоквартирным домом, иными словами, на так называемую проблему "пересекающейся" компетенции.

Во-первых, до недавнего времени авторы Жилищного кодекса РФ включали полномочие по принятию решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме в компетенцию общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44) и общего собрания членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145), что вызывало непонимание в научных кругах и способствовало формированию противоречивой правоприменительной практики. Например, некоторые ученые были убеждены в том, что предоставление в пользование части общего имущества может осуществляться по решению и собственников помещений в доме, и ТСЖ, ЖК или даже управляющей организации (!) в зависимости от избранного жильцами способа управления <1>. Данную позицию подтверждала и судебная практика. Так, научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа разъяснил, что общее собрание собственников помещений в доме является органом его управления только в случае, если не избран иной способ управления. Иначе говоря, при выборе способа управления ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, и, следовательно, решение общего собрания собственников помещений о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме <2>. Такие выводы, на наш взгляд, подталкивали к "присвоению" правомочий собственников не только ТСЖ, но и управляющей организацией.

--------------------------------

<1> См.: Тарасова А.Е. Указ. соч. С. 68.

<2> Рекомендации научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 "По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав" (по итогам заседания, состоявшегося 23 - 24 мая 2007 г. в г. Ижевске).

В настоящее время вышеуказанное полномочие исключено законодателем из компетенции общего собрания членов ТСЖ <1>. Между тем сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме продолжает быть видом хозяйственной деятельности ТСЖ, доход от которого направляется на цели деятельности ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

--------------------------------

<1> Пункт 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ исключен Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. N 228-ФЗ.

Во-вторых, представляется не совсем ясным установленное законодателем право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме строительство хозяйственных и иных построек (п. 2 - 4 ч. 2 ст. 137), тогда как полномочия на решение данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44). Более того, реконструкция общего имущества, влекущая за собой уменьшение его размера, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36). Несмотря на указанную в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ оговорку об использовании товариществом данных прав только в случаях, когда это не связано с нарушением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, все же непонятно, являются ли данные действия распорядительными (и в этом случае их имеет право совершать только собственник имущества) или исполнительными (их осуществление без решения собственника - всего коллектива собственников помещений в таком доме - недопустимо). В связи с этим, учитывая предусмотренную в п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязанность ТСЖ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, мы склонны разделить высказанное в литературе предположение о том, что здесь все же имеет место законное представительство товарищества (исходящее из п. 1 ст. 182 ГК РФ), причем законное представительство от имени всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6. С. 38.

В-третьих, в результате сравнительного исследования ст. 44 и 137 ЖК РФ вызывает возражение то, что Жилищный кодекс РФ, предоставив лишь товариществу собственников жилья право получать земельные участки для ведения жилищного и иного строительства в пользование <1> либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, лишает собственников возможности принятия решения по данному вопросу наряду с другими аналогичными вопросами о распоряжении общим имуществом, затрагивающими их права и законные интересы.

--------------------------------

<1> Необходимо обратить внимание на следующую неточность, имеющуюся в п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. Очевидно, что содержание данного пункта было почти полностью перенесено из абз. 4 п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ, согласно которому товарищество могло получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность (видимо, собственность ТСЖ) земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Теперь, согласно п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе получать указанные земельные участки в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что вступивший в силу 30 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отменил предоставление земельных участков в постоянное бессрочное пользование граждан и юридических лиц, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. В настоящее время земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду в порядке ст. 30 ЗК РФ, в частности, для жилищного строительства - исключительно на аукционах (ст. 30.1 ЗК РФ).

Как верно отмечено в литературе, не следует забывать, что ТСЖ как юридическое лицо выступает в качестве самостоятельного субъекта права, несмотря на то что оно состоит из собственников и является объединением собственников. ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но при таком легальном подходе оно приобрело право не только распоряжаться чужим имуществом, как своим, но и использовать полученные от этого доходы на собственные цели. Безусловно, собственники общего имущества могут предоставить ТСЖ право распоряжаться этим имуществом и доходами от его использования. Но такое право не должно закрепляться за ТСЖ законом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.

Данное положение, возможно, и выглядело бы вполне логично в случае членства в товариществе всех собственников помещений, поскольку в таком случае общее собрание его членов функционально заменило бы общее собрание собственников помещений. Такое правило и было установлено ранее действовавшим Законом о ТСЖ, предусматривавшим обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе. Однако Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Закона о ТСЖ не соответствующими Конституции Российской Федерации (ст. 30) в той мере, в какой они допускали обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления домовладельца <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Ныне действующий Жилищный кодекс РФ придерживается презумпции добровольности членства в товариществе, предусматривая создание ТСЖ с числом членов, превышающим 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135). Иначе говоря, допускается ситуация, когда немногим больше половины собственников помещений в многоквартирном доме являются членами созданного в таком доме ТСЖ, а почти половина собственников помещений членами ТСЖ не являются. При таких обстоятельствах (наиболее реальных сегодня) изложенные выше противоречия в законодательстве способны вызвать на практике серьезные проблемы.

Поскольку товарищества объединяют только тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые добровольно вступили в их члены, сохранение в силе рассмотренных выше положений ЖК РФ ограничивает правомочия собственников, не являющихся членами товарищества. При ранее действовавшем законодательстве товарищества собственников жилья даже предпринимали попытки (правда, пресекавшиеся судом) признать право общей долевой собственности на общее имущество дома только за домовладельцами - членами ТСЖ <1>. Цивилисты справедливо замечают, что отношения ТСЖ с собственниками, не пожелавшими вступить в ТСЖ и, следовательно, подчиниться установленному для товарищества правовому режиму, представляют собой особую, наиболее сложную сферу отношений, правовое регулирование которых до конца не оформлено, а существующие нормы законодательства противоречивы <2>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 декабря 2004 г. по делу N А26-6465/03-112.

<2> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М., 2007. С. 165.

Прежде всего, отметим, что собственники помещений в многоквартирном доме - не члены ТСЖ - лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества. В результате некоторое число собственников помещений в многоквартирном доме, объединившихся в ТСЖ, получат больше прав, чем они имели до создания товарищества. Данное положение противоречит правовой природе ТСЖ как объединения собственников, наделенного полномочиями, основанными на праве собственности его членов. У ТСЖ не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чем у собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества. Таким образом, когда часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно поэтому в качестве альтернативы общему собранию членов ТСЖ, выступавшему, согласно Закону о ТСЖ, практически единственным (не считая правления ТСЖ) органом управления в кондоминиуме (общее собрание домовладельцев предназначалось только для выбора способа управления кондоминиумом), Жилищный кодекс РФ впервые вводит общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обозначив его как отдельный, самостоятельно действующий орган управления таким домом. Причиной, на наш взгляд, стала потребность в образовании, включающем всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, но при этом необходимость ухода от неконституционного обязательного членства всех собственников в ТСЖ.

Между тем все же следует обратить внимание на некорректность обозначения законодателем общего собрания собственников помещений именно в качестве "органа". Орган, как известно, представляет собой либо "часть организма", либо "организацию" <1>. Однако общее собрание собственников нельзя назвать ни, во-первых, частью чего-либо, поскольку коллектив собственников помещений - это неправосубъектное образование, ни, во-вторых, организацией, иначе (назвав его организацией по типу ТСЖ) мы вновь сталкиваемся с неконституционностью обязательного включения в такую организацию всех собственников.

--------------------------------

<1> См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 458.

Итак, формально в доме, где часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, должны функционировать одновременно два общих собрания. Данная ситуация порождает проблему и в определении режима их деятельности. В литературе предложены различные возможные варианты процедуры принятия решений в многоквартирном доме, где одна часть собственников - члены ТСЖ, а другая - не члены. Например, по предположению Д.Б. Савельева, сначала члены товарищества должны принять решение на общем собрании членов ТСЖ и поручить какому-либо лицу представление их интересов на общем собрании домовладельцев. После этого необходимо собрать общее собрание из числа домовладельцев - не членов ТСЖ, в котором будет также участвовать представитель товарищества с числом голосов, равным общему числу голосов членов ТСЖ. На этом общем собрании проводится голосование и принимается решение, обязательное для всех домовладельцев независимо от их членства <1>. Следует согласиться с заключением автора о том, что данная процедура довольно громоздка и неудобна, поскольку для решения одних и тех же вопросов требуется дважды собирать домовладельцев и проводить голосование. Другие ученые, наоборот, предлагают сначала провести общее собрание собственников помещений в доме, а затем, распустив собственников - не членов ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества <2>.

--------------------------------

<1> Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 88.

<2> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч. С. 126.

На наш взгляд, в данном случае наиболее целесообразно четко разграничить "пересекающиеся" полномочия указанных органов, т.е. включить их в компетенцию либо общего собрания собственников помещений, либо общего собрания членов ТСЖ. В этой связи нельзя не отметить, что установленный ЖК РФ порядок осуществления правомочий распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме товариществом собственников жилья посредством принятия решения даже двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ допускает возможность принятия такого решения лишь обладателями одной трети голосов плюс один голос, т.е. без участия и учета мнения и, следовательно, без учета интересов сособственников, обладающих в совокупности абсолютным большинством долей в праве общей собственности на общее имущество. Данное положение, с нашей точки зрения, несправедливо. Отметим, что решения общего собрания собственников помещений по тем же вопросам принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, а в отдельных случаях решение принимают все сособственники.

Заслуживает внимания следующее мнение, высказанное в литературе <1>. Поскольку ТСЖ - некоммерческая организация, его правоспособность всегда является специальной, т.е. предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности ТСЖ как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом сделка, выходящая за рамки установленной Жилищным кодексом специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого ТСЖ, так и любого из его членов.

--------------------------------

<1> См.: Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М., 2006. С. 19, 20.

Части 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых ТСЖ вправе осуществлять свою деятельность. Этот перечень допускаемых законом действий ТСЖ означает невозможность совершения им каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам ТСЖ. Часть 1 указанной статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом и затрагивают права и законные интересы собственников помещений в доме, но возможность их реализации, в отличие от ч. 2 той же статьи, не обусловлена требованием обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ права ТСЖ в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечение эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Часть 2 ст. 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав ТСЖ, включающий именно вопросы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, дополнительно связывая возможность реализации этих прав с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме. Некоторые цивилисты считают, что установление отдельного перечня прав товарищества, для реализации которых законодатель дополнительно предусматривает требование о соблюдении прав и интересов всех собственников, обусловлено исключительной компетенцией по данным вопросам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно по указанным вопросам собственники должны принимать решения с соблюдением порядка, установленного в ст. 44 - 48 ЖК РФ <1>. Представляется, что особенность обеспечения товариществом соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в доме заключается в том, что общее имущество в таком доме не является собственностью ТСЖ, а принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом РФ реализация товариществом правомочий собственников по распоряжению общим имуществом должна происходить на основании решений общего собрания собственников помещений в доме. Данный вывод поддерживается в литературе: например, С.А. Лушкин и другие авторы предлагают предусмотреть возможность использования товариществом права на предоставление в пользование третьим лицам части общего имущества многоквартирного дома только при условии согласия всех собственников, а не членов ТСЖ <2>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 20.

<2> Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч. С. 120.

Наконец, следует повторить, что, устанавливая в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ цели управления при выборе одной из форм управления многоквартирным домом, законодатель рассматривает содержание понятия "управление" в узком смысле, т.е. как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в данном доме. Нетрудно заметить отсутствие в этом перечне таких функций, как решение вопросов владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, что позволяет подтвердить сделанный ранее вывод о сохранении указанных функций исключительно у собственников помещений в многоквартирном доме без передачи их иным лицам. В полномочия же ТСЖ, в силу указанного в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ определения данного органа, входит лишь "обеспечение... владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме". Таким образом, на наш взгляд, вопросы, касающиеся осуществления в первую очередь владения и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов ТСЖ. Между тем общее собрание членов ТСЖ, как отмечено в литературе, - это орган управления товарищества как юридического лица, и его решения являются решениями самого юридического лица и не могут обязывать собственников, не являющихся членами ТСЖ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц: Сборник научных статей. Самара, 2008. С. 12.

По нашему мнению, товарищество имеет полное право вынести подобные вопросы на повестку дня общего собрания собственников помещений и выполнить решение данного собрания по указанным вопросам. По существу, компетенция общего собрания членов ТСЖ как высшего органа управления товариществом должна ограничиваться формированием воли ТСЖ по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и т.п.), а также вопросами владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим товариществу.

Исключение составляют полномочия общего собрания членов товарищества (в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ) на принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ); утверждение сметы доходов и расходов на год (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); установление на основе принятой сметы размеров платежей и взносов для собственников помещений в доме, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ (п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В свою очередь, по указанным вопросам общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения.

Кстати, последнее полномочие вызывает особенно серьезные противоречия и массу судебных споров между ТСЖ и собственниками - не членами ТСЖ. По смыслу п. 6 ст. 155 ЖК РФ, подтвержденному судебной практикой, в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ собственник помещения, не являющийся членом товарищества, должен вносить установленные общим собранием членов ТСЖ платежи и взносы исключительно товариществу в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ, причем независимо от наличия договора как документа <1>. Более того, Жилищный кодекс РФ предоставляет товариществу право в судебном порядке требовать принудительного возмещения любым собственником помещения в доме обязательных платежей и взносов (ч. 3 ст. 137) и иных общих расходов (исходя из ч. 4 ст. 137). Иными словами, помимо обязательных платежей, товарищество может установить дополнительные расходы (взносы) для членов ТСЖ, уплату которых оно непременно требует и не от членов товарищества; суды при этом выступают на стороне ТСЖ <2>. Однако сказать, что правоприменительная практика в указанной ситуации однозначна, нельзя, поскольку собственники помещений не отказываются оплачивать разумный минимум обязательных платежей, а суд не вправе их обязывать оплачивать услуги, в которых они не нуждаются. Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал необоснованными размер взыскиваемых с не члена ТСЖ сумм за содержание и ремонт общего имущества дома <3> и установление общим собранием членов ТСЖ дифференцированных платежей за содержание и ремонт общего имущества в зависимости от назначения помещений <4>.

--------------------------------

<1> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июня 2007 г. N Ф04-3898/2007(35362-А46-10) по делу N А46-9030/2006; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 июня 2008 г. N Ф08-2923/2008 по делу N А32-13753/2007-2/159.

<2> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 июля 2008 г. N Ф04-4583/2008(8761-А70-11) по делу N А70-69/5-2008.

<3> Постановление ФАС Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу N А35-2290/07-С16.

<4> Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу N А14-3745/2007/148/8.

Поэтому согласимся с мнением авторов, отмечающих целесообразность разделения собственно обязательных платежей, включающих оплату за поддержание общего имущества дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории, уборка внутренних помещений и др.) и за предоставляемые коммунальные услуги, и дополнительных платежей, которые собственники должны выплачивать только при их согласии с этим <1>. Данное положение в части расходов, не связанных с обеспечением функционирования многоквартирного дома, которые могут быть возложены на собственника - не члена ТСЖ только с его согласия, нашло подтверждение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П <2>. Между тем, на наш взгляд, дополнительные расходы также должны быть дифференцированы в зависимости от распространения (нераспространения) работ и услуг, требующих дополнительных расходов, на сферу интересов собственников - не членов ТСЖ (дифференцированный подход широко применялся в предыдущей главе). Например, услуги по охране дома предоставляются в интересах всех собственников независимо от их воли, а строительство автостоянки интересует только определенную часть собственников. Поэтому расходы на первое должны возмещаться всеми собственниками, а расходы на второе - только с их согласия.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 256, 257; Свит Ю.П. Указ. соч. С. 9; Мантул Н.М. Указ. соч. С. 12.

<2> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Таким образом, на основании проведенного анализа с целью исключения "пересекающейся" компетенции органов управления общим имуществом многоквартирного дома считаем, что целесообразно внести следующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ:

дополнить пункт 1 части 2 статьи 44 следующими словами: "Получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации";

первый абзац части 2 статьи 137 изложить в следующей редакции: "В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и об этом принято их решение в порядке, установленном статьями 44 - 48 настоящего Кодекса, товарищество собственников жилья вправе...";

пункт 3 части 2 статьи 137 изложить в следующей редакции: "Получать в аренду или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации";

пункт 12 части 2 статьи 145 изложить в следующей редакции: "Принятие решений о сдаче в аренду, внаем либо об отчуждении имущества, принадлежащего товариществу".

Что касается имущества, принадлежащего ТСЖ, то вызывает определенные сомнения исключение создателями ЖК РФ оборота такого имущества из числа видов хозяйственной деятельности товарищества. Проведя сравнительный анализ статей Закона о ТСЖ и Жилищного кодекса РФ, регламентирующих хозяйственную деятельность ТСЖ, было отмечено, что содержание ст. 41 Закона о ТСЖ практически полностью сохранено в ст. 152 ЖК РФ за исключением следующего.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, одним из видов хозяйственной деятельности ТСЖ является "сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме". Однако соответствующий абзац п. 2 ст. 41 Закона о ТСЖ звучал следующим образом: "Сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества". Возникает вопрос о том, какой смысл вкладывали авторы Закона о ТСЖ в предложение, описывающее недвижимое имущество, выступающее предметом указанных сделок, какое имущество имелось в виду: либо недвижимое имущество, находящееся в собственности товарищества, которое входит в состав кондоминиума; либо и недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, и недвижимое имущество, находящееся в собственности товарищества. Представляется, что ближе к истине все же второе предположение.

В связи с этим, возвращаясь к ныне действующему ЖК РФ, сформулируем следующий вопрос: поскольку ч. 1 ст. 151 ЖК РФ предполагает наличие в собственности ТСЖ и движимого, и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома, а п. 7 ч. 1 ст. 137 дает право на оборот данного имущества, то почему в хозяйственную деятельность ТСЖ включен только оборот части общего имущества в многоквартирном доме?

На наш взгляд, целесообразно включить в хозяйственную деятельность ТСЖ как оборот части общего имущества в многоквартирном доме (при соблюдении определенных условий), так и оборот имущества, принадлежащего ТСЖ. Условия, которые необходимо соблюсти в первом случае: 1) принятие решений о заключении таких сделок общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном в ст. 44 - 48 ЖК РФ; 2) доход от указанных сделок должен быть использован исключительно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Следует отметить, что указанный в ч. 3 ст. 152 ЖК РФ порядок распоряжения доходом от хозяйственной деятельности допустим именно во втором случае - при обороте имущества, принадлежащего ТСЖ, но не при обороте части общего имущества в доме, когда затрагиваются интересы всех собственников помещений, а не только членов ТСЖ.

На основании приведенных рассуждений предлагаем внести следующие дополнения в Жилищный кодекс РФ:

дополнить часть 2 статьи 152 пунктом 4 следующего содержания: "Сдача в аренду, внаем либо отчуждение имущества, принадлежащего товариществу";

дополнить часть 3 статьи 152 предложением следующего содержания: "Доход от сделок, предусмотренных пунктом 3 части 2 настоящей статьи, используется исключительно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

По нашему мнению, изложенные выше предложения позволят устранить ряд существующих в настоящее время практических проблем в реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме своих правомочий, а также сделать реальный шаг к построению эффективного механизма управления таким имуществом.

3.2. Многоуровневая система управления

многоквартирным домом

Поскольку участие собственника в управлении своим имуществом представляет собой в первую очередь осуществление его собственных правомочий, формы реализации этих правомочий должны целиком зависеть от волеизъявления самого собственника.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, в том числе для тех, которые, независимо от причин, не приняли участия в голосовании или голосовали "против" (ч. 3 ст. 161). Обязательность данного решения, по мнению И.А. Дроздова, заключается в том, что домовладельцы, не согласные с принятым решением, вынуждены "терпеть" тот или иной выбранный большинством способ. "Проще говоря, - утверждает он, - избранный способ управления должен распространяться на весь многоквартирный дом, поскольку реализация иной модели управления, характеризуемой поговоркой "Кто в лес, кто по дрова", неизбежно привела бы к обветшанию и разрушению жилья" <1>. Продолжая данную тему, автор рассуждает, что, например, при выборе способа управления товариществом собственников жилья лица, по каким-либо причинам не вступившие в члены ТСЖ, будут вынуждены "смириться" с существованием ТСЖ и невозможностью влиять на управление общим имуществом многоквартирного дома <2>. Невозможно также, по его словам, управлять многоквартирным домом одновременно, например, товариществом собственников жилья и управляющей организацией. Указанные доводы, по мнению ученого, нашли свое отражение в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В связи с этим он предлагает толковать понятие "управляющая организация" расширительно, относя к числу таких организаций не только собственно специализированные управляющие организации, но и ТСЖ, ЖК и ЖСК <3>.

--------------------------------

<1> Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 193.

<2> "Бесспорно, - считает И.А. Дроздов, - это ущемление прав меньшинства, но, с другой стороны, удовлетворить потребности всех домовладельцев объективно невозможно. Ведь представить на практике одновременное сосуществование двух и более способов управления многоквартирным домом, образующее цельный механизм, так же невозможно, как невозможно представить независимое существование друг от друга отдельных частей тела человека". См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 116.

<3> Там же. С. 117.

Позволим себе не согласиться с последним предложением, поскольку состав таких субъектов управления, как ТСЖ (ЖК, ЖСК) и профессиональная управляющая организация, различен по своей природе: если ТСЖ, ЖК, ЖСК - это юридические лица особого рода, состоящие из собственников помещений в многоквартирном доме и (или) из потенциальных собственников (в данном случае присутствует некая опосредованная связь указанного лица с имуществом через членство в нем собственников такого имущества), то управляющая организация - это постороннее лицо, не имеющее подобных связей с собственниками.

Достойно внимания высказанное в литературе мнение о том, что способы управления - это разные варианты структур, выполняющих функцию управления домом. При одном способе такая структура отсутствует или рассредоточена между всеми собственниками (непосредственное управление), при другом - создается из состава собственников помещений (правление ТСЖ), а при третьем - управленческая структура привлекается со стороны (управляющая организация) <1>. Наиболее приемлемым, на наш взгляд, видится формирование многоуровневой системы управления многоквартирным домом. Можно выделить три уровня управления домом:

--------------------------------

<1> См.: Эффективное управление жилым домом / Под общ. ред. В.Н. Субботина. М., 2007. С. 32.

I. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление. Орган управления - общее собрание собственников помещений в доме (далее - ОСС).

II. Опосредованное управление - управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления - общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

III. Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией (далее - УО).

Названные уровни управления многоквартирным домом различаются в зависимости от того, кто исполняет функции управления: сами собственники помещений, ТСЖ (потребительский кооператив) или управляющая организация, т.е., собственно, от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом.

Безусловно, центральное место в управлении многоквартирным домом, и в этом следует согласиться с И.А. Дроздовым, должна занять только одна из форм управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако это не означает невозможности привлечения к участию в управлении многоквартирным домом другого субъекта управления. Например, если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к такой форме управления домом, как управление управляющей организацией. Форма управления в этом случае - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), что подтверждают и предписания ч. 9 ст. 162 ЖК РФ. При этом, повторимся, сами собственники помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя за собой функции реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Представляется, что управление многоквартирным домом в различных ситуациях может эффективно осуществляться как одним из перечисленных субъектов управления, так и одновременно двумя и даже тремя субъектами. Главное условие - их правильное взаимодействие. В данном случае следует говорить о разумном порядке распределения функций между участниками управления, т.е. о соотношении компетенции органов, управляющих многоквартирным домом.

В ситуациях осуществления управления одновременно двумя или тремя субъектами необходимо все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку, причем на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении многоквартирным домом, должны замыкаться все другие звенья, и распределить компетенцию между этими субъектами, исключив дублирование и параллелизм в их работе. Не следует забывать, что непосредственным носителем правообязанности по управлению общим имуществом многоквартирного дома выступает собственник помещения в доме. Данный принцип должен быть положен в основу построения в том числе правовой конструкции управления многоквартирным домом, где в центре внимания субъектов управления в процессе их деятельности должна находиться именно фигура собственника этого имущества.

С позиций системного подхода к проблеме управления внутри данной системы управления можно выделить ряд подсистем, каждая из которых реализует свои функции. В каждой из них должны быть выстроены взаимосвязи, и эти подсистемы, в свою очередь, должны быть связаны между собой. Рассматривая содержание управления многоквартирным домом в широком смысле, внутри данной системы управления можем выделить две взаимосвязанные подсистемы:

распорядительное управление, включающее в себя принятие решений о владении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, содержащее имущественно-правовые и организационные функции;

исполнительное управление, заключающееся в исполнении данных решений, а также обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом и предоставление услуг, выполнение работ для собственников и пользователей помещений.

Вторая подсистема, представляющая собой управление многоквартирным домом в узком смысле, в свою очередь, может быть подразделена на:

- финансово-хозяйственное управление, охватывающее исполнение решений о владении и распоряжении общим имуществом, решение вопросов пользования им (в том числе о распределении доходов), а также вопросов о расходах на содержание и ремонт общего имущества (имущественно-правовые и организационные функции);

- техническое управление, включающее в себя функции (планирование, организацию и контроль мероприятий) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных и иных услуг, выполнению работ для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Система управления общим имуществом в многоквартирном доме как часть системы управления многоквартирным домом (в широком смысле) включает в себя две подсистемы: распорядительное управление - полностью, а исполнительное управление - частично, за исключением услуг и работ по обслуживанию собственников и пользователей помещений в доме (включая решение вопросов о расходах на эти услуги и работы).

Иными словами, можно выделить три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме):

первая ступень - распорядительное управление;

вторая ступень - финансово-хозяйственное управление;

третья ступень - техническое управление.

Только после активизации первой ступени управления - принятия решения, например, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме начинает работать вторая ступень - исполнение данного решения, а именно: определение необходимых расходов на капитальный ремонт, заключение договора о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В итоге действия второй ступени реализуют третью ступень управления - планирование, организацию и контроль мероприятий по осуществлению капитального ремонта.

Раскроем содержание каждой ступени управления, распределив по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан), с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство.

Первая ступень (группа функций) - распорядительное управление:

а) имущественно-правовые функции - предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС:

- о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме;

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в доме);

- о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

- о приобретении в аренду или в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании частью общего имущества в многоквартирном доме иными лицами;

- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

б) организационные функции - полномочия на принятие решений:

- о выборе способа управления многоквартирным домом (ОСС - ч. 3 ст. 161);

- об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в многоквартирном доме;

- по другим вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС, в том числе о сроках и порядке проведения ежегодных ОСС, о создании ТСЖ и утверждении его устава (ОСС - ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136).

Вторая ступень (группа функций) - финансово-хозяйственное управление:

а) имущественно-правовые функции:

полномочия на исполнение решений ОСС (1а) исключительно от имени собственников, с возможным законным представительством ТСЖ:

- заключение сделок, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества, а также связанных с предоставлением в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 3 - 5 ст. 36; правление ТСЖ - п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152);

- оформление в установленном законом порядке реконструкции общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 3 ст. 36; правление ТСЖ - п. 2 ч. 2 ст. 137);

- заключение сделок, связанных с приобретением в аренду или в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации (правление ТСЖ - п. 3 ч. 2 ст. 137);

- осуществление в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройки прилегающих к такому дому выделенных земельных участков (правление ТСЖ - п. 4 ч. 2 ст. 137);

полномочия на решение вопросов о пользовании имуществом, о расходах на его содержание и ремонт:

- заключение договора управления многоквартирным домом (ОСС - ч. 1 ст. 162; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148);

- утверждение сметы доходов и расходов на год, в том числе: необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели (ОСС с учетом предложений УО - ч. 2 ст. 158; при наличии ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ по представлению правления ТСЖ - п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148);

- установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ОСС с учетом предложений УО - ч. 7 ст. 156; при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145);

- принятие решения и получение заемных средств, в том числе банковских кредитов (только общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ - п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 и УО - п. 2 ч. 1 ст. 165);

- определение направлений использования дохода от сделок по отчуждению, передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание членов ТСЖ - ч. 3 ст. 152);

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (только общее собрание членов ТСЖ - п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152);

- заключение в соответствии с законодательством договоров обслуживания о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; УО - ст. 162);

- передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим работы и предоставляющим услуги (ОСС - ч. 8 ст. 155; правление ТСЖ - п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; УО - ч. 7 ст. 155);

б) организационные функции (только при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 2 ст. 145):

- внесение изменений в устав ТСЖ (п. 1);

- принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ (п. 2);

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 3);

- образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5);

- рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 9);

- принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда (п. 10);

- определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ (п. 11).

Третья ступень (группа функций) - техническое управление:

а) содержание и развитие общего имущества в многоквартирном доме:

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно или на основании договоров обслуживания (ОСС - ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 2 ст. 152; УО - ст. 162):

- текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- содержание (техническое обслуживание) общего имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (правление ТСЖ - п. 2 ч. 2 ст. 152; УО - ст. 162);

б) обслуживание граждан, проживающих в многоквартирном доме (собственников и пользователей помещений):

- предоставление коммунальных услуг на основании договоров обслуживания (ОСС - ч. 2 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137; УО - ст. 162);

- выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, например: установка приборов учета, домофона, кабельного телевидения, обеспечение охраны многоквартирного дома (правление ТСЖ - п. 4 ч. 1 ст. 137).

Представляется, что в целях практического применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы (табл. 4).

Таблица 4

Варианты моделей управления многоквартирным домом

N модели управления	Субъекты (формы) управления
N модели управления	ОСС (I)	ТСЖ (II)	УО (III)
1	//////////// /1,/2,/3 <*> ////////////
2	1	//////////// ////2,/3//// ////////////
3	1		///////////// /////2,/3//// /////////////
4	1, 2		///////////// //////3////// /////////////
5	1	//////////// //////////// ////////////	2, 3
6	1	//////////// //////2///// ////////////	3

--------------------------------

<*> Группы функций по управлению многоквартирным домом:

1 - распорядительное управление,

2 - финансово-хозяйственное управление,

3 - техническое управление.

┌─────────┐

│/////////│ - форма управления, избранная решением общего собрания

└─────────┘ собственников помещений в многоквартирном доме;

Коротко охарактеризуем каждый из возможных вариантов.

Выбор модели N 1 говорит о том, что собственники помещений готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме без создания ТСЖ или привлечения управляющих организаций (УО). Собственники не создают никакой управленческой надстройки для управления домом (так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций), а берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данная модель является малозатратной. Реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого числа собственников. Однако сложный комплекс "обслуживающего" имущества с разветвленной инфраструктурой нуждается в квалифицированном управлении. Кроме того, есть недостаток - отсутствие единого расчетного счета.

Модель N 2 имеет место при выборе формы опосредованного управления домом и приемлема как в случае стопроцентного членства в ТСЖ (ЖК, ЖСК) всех собственников помещений, так и при образовании ТСЖ частью собственников, что не влечет за собой разрушения сообщества, образуемого собственниками в многоквартирном доме (т.е. наряду с ТСЖ продолжает действовать ОСС). Ее выбор предполагает следующее разделение компетенции между этими двумя субъектами: у ОСС остаются распорядительные функции, а ТСЖ самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственное и техническое управление. Создание ТСЖ наиболее целесообразно в домах с большим числом собственников, так как оно берет на себя решение многих организационных вопросов, связанных с содержанием и ремонтом дома; будучи юридическим лицом, имеет свои счета в банках, что облегчает расчеты с различными органами и организациями, а также создает возможности для аккумулирования денежных средств. Применение данной модели требует от собственников наибольших затрат, но и результат от ее реализации может быть чрезвычайно высоким. Поэтому ТСЖ, несомненно, должны быть распространены в домах, где собственники представляют собой однородную социальную среду, позволяющую минимизировать возможные конфликты между ними, и готовы нести издержки на содержание действующего на постоянной основе домоуправления.

Функции управления многоквартирным домом на основании решения ОСС могут быть переданы УО в соответствии с заключенным между сторонами договором управления в следующих пропорциях: может передаваться как одновременно финансово-хозяйственное и техническое управление (модель N 3), так и только техническое управление (модель N 4). Данная форма управления в известном смысле представляется "резервной" и используется в тех случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует ТСЖ (ЖК, ЖСК), а непосредственное управление, по мнению большинства сособственников, не является приемлемой формой управления.

УО могут "обслуживать" интересы собственников как непосредственно, так и опосредованно. С одной стороны, она может заключить договор управления с собственниками, а с другой стороны, она может быть привлечена к выполнению обслуживающих функций созданным ими субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Официально избранная форма управления в этом случае - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), а не управление управляющей организацией. Разделение функций может быть проведено в различных пропорциях. Например, ТСЖ может передать все полномочия на управление домом, в том числе даже свои финансово-хозяйственные функции (ведение бухгалтерского и налогового учета ТСЖ на возмездной основе), оставив за ТСЖ только полномочия контроля над деятельностью УО (модель N 5). Описанная модель в значительной мере девальвирует роль ТСЖ, устраняющегося в этом случае от управления домом; его задача сводится в основном к грамотному выбору УО.

ТСЖ может поручить УО реализацию только технического управления, оставив за собой финансово-хозяйственное управление (модель N 6). Такая "промежуточная" модель, в которой распорядительные полномочия остаются у ОСС, за ТСЖ как носителем опосредованного управления сохраняются функции финансово-хозяйственного управления, а техническое управление отдается на откуп профессиональным УО, на наш взгляд, более привлекательна и должна получить наибольшее распространение.

Заключение

Настоящее издание представляет собой комплексное научное исследование отношений управления общим имуществом в многоквартирном доме как особого правового феномена. Проведенный анализ позволяет сформулировать ряд теоретических выводов и практических рекомендаций.

1. Управление имуществом - это упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) собственником.

2. Существующие в российском законодательстве разновидности управления имуществом могут быть классифицированы по различным критериям: 1) по основаниям возникновения; 2) по виду объекта управления; 3) по форме собственности на имущество; 4) по целям; 5) в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению; 6) по субъекту управления; 7) по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления; 8) в зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления; 9) по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту.

3. Управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. При этом управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и собственниками.

4. С учетом подтвержденных автором качественных отличий конструкции права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особой разновидности права общей долевой собственности, в целях устранения коллизии между Гражданским кодексом РФ и иными законодательными актами в работе доказана необходимость установления связи в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности. Автор также признает, что ключевая для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежит корректировке в целях унификации терминологии, применяемой в гражданском и жилищном законодательстве, и предлагает внести соответствующие изменения в нормативные правовые акты.

5. Рекомендуется установить зависимость кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера).

6. Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, в целях ослабления абсолютного влияния монополиста на принятие решений предложено ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов.

7. Разработана система максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, включающая в себя:

1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, на три группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности; во-вторых, на: а) основные объекты (предусмотренные проектом), подразделяемые, в свою очередь, на подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома; б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме), выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении);

2) принцип автономизации (выявления физических границ) интересов собственников по территориальному критерию;

3) распределение сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества дома в зависимости от вида объектов такого имущества и решаемых в отношении его вопросов.

8. Предложен механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, основанный на зависимости интересов собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с использованием классификации способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме на способы, влекущие за собой изменение состояния (уменьшение размера) и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта; либо состояния (увеличение размера), либо принадлежности (субъектного состава пользователей) объекта общей собственности; не влекущие за собой изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта.

9. Рекомендовано сформировать многоуровневую систему управления многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления одновременно двумя или тремя субъектами. При этом следует все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку (на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться все другие звенья) и распределить компетенцию между этими субъектами. Собственники же помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя функции по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в доме.

10. Внутри системы управления многоквартирным домом (рассматриваемого в широком смысле) предложено выделять две взаимосвязанные подсистемы, состоящие из трех групп функций: распорядительное управление; исполнительное управление (управление домом в узком смысле), подразделяемое на финансово-хозяйственное и техническое управление.

Построение моделей управления многоквартирным домом возможно по различным вариантам, в которых функции управления разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.

Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности при выборе собственниками формы управления, при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией.

Автор надеется, что доводы, представленные в настоящей работе, найдут отклик у широкой читательской аудитории.

Список использованных правовых актов

Конституция Российской Федерации (1993 г.).

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. Часть вторая // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ. Часть третья // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.

Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 18.07.2005 N 87-ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2005. N 30. Ст. 3098.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Федеральный закон от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834.

Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" // СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

Проект Федерального закона N 369394-4 "О приостановлении действия отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Российская газета. N 37. 2006.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Определение Конституционного Суда РФ от 20 июня 2006 г. N 238-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Смольской Елены Фридриховны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61 о мансардах в чердачных помещениях многоквартирного дома г. Санкт-Петербурга.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2004 г. N Ф09-4164/04-ГК.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 декабря 2004 г. по делу N А26-6465/03-112.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 апреля 2005 г. по делу N А56-15485/04.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 мая 2006 г. по делу N А05-8203/04-24.

Рекомендации научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 "По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав" (по итогам заседания, состоявшегося 23 - 24 мая 2007 г. в г. Ижевске).

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июня 2007 г. N Ф04-3898/2007(35362-А46-10) по делу N А46-9030/2006.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2007 г. N Ф08-6162/2007 по делу N А32-1945/2007-11/67.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2007 г. N Ф08-7441/07-2491А по делу N А53-4858/2007-С5-23.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу N А14-3745/2007/148/8.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу N А35-2290/07-С16.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июня 2008 г. N Ф08-2923/2008 по делу N А32-13753/2007-2/159.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 июля 2008 г. N Ф04-4583/2008(8761-А70-11) по делу N А70-69/5-2008.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 4 июня 2008 г. по делу N А55-2032/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2008 г. по делу N А55-5638/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

Список литературы

Монографии. Учебники. Учебные пособия.

Комментарии к законодательству

Алексеев Н.Н. Русский народ и государство / А. Дугин, Д. Тараторин (сост.). М.: Аграф, 1998. 640 с.

Алексеев С.С. Общая теория права: Курс в 2-х томах. Т. 2. М.: Юридическая литература, 1982. 360 с.

Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург: Издательство Института частного права, 2006. 128 с.

Алексеев С.С. Собственность - право - социализм. М.: Юридическая литература, 1989. 173 с.

Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М.: Волтерс Клувер, 2007. 184 с.

Анненков К.Н. Система русского гражданского права. СПб., 1895. 697 с.

Афанасьев В.Г. Научное управление обществом (опыт системного исследования). 2-е изд., доп. М.: Политиздат, 1973. 392 с.

Афанасьев В.Г. Социальная информация и управление обществом. М.: Политиздат, 1975. 408 с.

Бартошек М. Римское право. Понятия, термины, определения / Перевод с чешского. М.: Юридическая литература, 1989. 448 с.

Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. М.: Зерцало; ТЕИС, 1995. 188 с.

Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. 288 с.

Берг А.И. Кибернетика - наука об оптимальном управлении. М.; Л.: Энергия, 1964. 64 с.

Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Большая российская энциклопедия, 2001. 1456 с.: ил.

Большой юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Б. Барихина. М.: Книжный мир, 2006. 720 с.

Большой юридический словарь. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.Я. Сухарева. М.: Инфра-М, 2008. 858 с.

Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. Понятие, виды, государственные юридические лица. М.: Юридическое издательство Министерства юстиции СССР, 1947. 364 с.

Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Издательство Академии наук СССР в Ленинграде, 1948. 840 с.

Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М.: Статут, 2001. 191 с.

Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.: МЗ-Пресс, 2002. 170 с.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996. 672 с.

Всем, кто любит свой дом: Пособие для начинающих собственников жилья по выбору способа управления многоквартирным домом. Правительство Самарской области. Самара: Печатный двор "Самбр", 2006. 71 с.

Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. 223 с.

Гольбах П.А. Избранные произведения: В 2-х т. Т. 1. М.: Соцэкгиз, 1963. 715 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Изд-во Международного центра финансово-экономического развития, 1996. 704 с.

Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: БЕК, 1997. 704 с.

Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд. М.: Проспект, 1997. Ч. 1. 625 с.

Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юрист, 1998. 459 с.

Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. М.: БЕК, 2000. 816 с.

Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин и др. М.: ТК "Велби", 2006. 480 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учебник / [В.С. Ем и др.]; Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2006. 720 с.

Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. 411 с.

Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: Российское право. 1992. 207 с.

Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. М.: Государственное издательство иностранных и национальных словарей, 1955. 725 с.

Денисов С.А., Егоров А.В., Сарбаш С.В. Реабилитационные процедуры в деле о банкротстве. Постатейный комментарий к главам 5, 6, 8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". М.: Статут, 2003. 380 с.

Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006. 736 с.

Дорохина Е.Г. Арбитражное управление в системе банкротства: Монография. М.: Новый индекс, 2008. 91 с.

Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. 236 с.

Евразийский Временник (Утверждение евразийцев. Кн. 5) / Ред. П.Н. Савицкий, П.П. Сувчинский, кн. Н.С. Трубецкой. Париж: Евраз. кн. изд-во, 1927. 308 с.

Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М.: Юридическая литература, 1973. 207 с.

Здравомыслов А.Г. Проблема интереса в социологической теории. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1964. 74 с.

Зинченко С.А. Государственная собственность в СССР: проблемы правового регулирования. Ростов: Издательство Ростовского университета, 1986. 175 с.

Иеринг Р. Цель в праве. Т. 1 / Пер. Муравьева, Дерюжинского. СПб., 1881. 427 с.

Иеринг Р. Юридическая техника / Сост. А.В. Поляков. М.: Статут, 2008. 231 с.

Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юридическая литература, 1967. 494 с.

Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М.: Статут, 2000. 777 с.

Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2005. 140 с.

Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2000. 303 с.

Кант И. Критика практического разума / Пер. с нем. СПб.: Наука, 1995. 528 с.

Кашанина Т.В. Хозяйственные товарищества и общества: правовое регулирование внутрифирменной деятельности. М.: ИНФРА-М; КОДЕКС, 1995. 554 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд. М.: Юрайт-Издат, 2006. 710 с.

Козлов Ю.М., Фролов Е.С. Научная организация управления и право. М.: Изд. Московского ун-та, 1986. 247 с.

Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005. 476 с.

Колганов М.В. Собственность в социалистическом обществе. М.: Издательство Академии наук СССР, 1953. 392 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Контракт, 1998. 778 с.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. 400 с.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2007. 352 с.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / И.А. Фаршатов. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2006. 464 с.

Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. М.: Издательство Московского университета, 1964. 268 с.

Корпоративное управление: Руководство для директоров. М.: ЗАО "КПМГ", 2003. 234 с.

Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. 198 с.

Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005. 317 с.

Круглов М.И. Стратегическое управление компанией: Учебник для вузов. М.: Изд. "РДЛ", 1998. 768 с.

Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимые имущества по закону: По русскому праву. Одесса: Тип. Акционерного южно-русского о-ва печатного дела, 1904. 389 с.

Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. Самара: Самарская государственная экономическая академия, 1996. 54 с.

Лазар Ян. Собственность в буржуазной правовой теории. Пер. с нем. М.: Юридическая литература, 1985. 192 с.

Ленин В.И. Полное собрание сочинений. 4-е изд. Т. 1. М.: Политиздат, 1951. 514 с.

Лернер А.Я. Начала кибернетики. М.: Наука, 1967. 400 с.

Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2007. 240 с.

Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск: Издательство Томского университета, 1977. 214 с.

Маркс. Философия. Современность / Под общей ред. Т.И. Ойзермана. М.: Политиздат, 1988. 413 с.

Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Госюриздат, 1963. 148 с.

Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков: Издательство Харьковского университета, 1968. 320 с.

Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.

Медведев В.А. Управление социалистическим производством. Проблемы теории и практики. М.: Политиздат, 1983. 270 с.

Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902. М.: Статут, 1997. 455 с.

Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. 255 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М.: Юристъ, 1999. 176 с.

Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами: Правовой аспект: Монография. М.: Дело, 2001. 360 с.

Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Юридическая литература, 1992. 175 с.

Моисеев В.Д. Центральные идеи и философские основы кибернетики. М.: Мысль, 1965. 326 с.

Нарышкина Р.Л. Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США. М.: Университет дружбы народов им. Патриса Лумумбы, 1965. 37 с.

Новый юридический словарь-справочник. Смоленск: Русич, 1999. 512 с.

Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 4-е изд., доп. М.: Азбуковник, 1997. 944 с.

Пайпс Р. Собственность и свобода. М.: Московская школа политических исследований, 2001. 415 с.

Пассек Е. Неимущественный интерес в обязательстве. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1893. 217 с.

Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект). Монография. М.: Налоги и финансовое право, 2004. 208 с.

Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. 541 с.

Перфильев М.Н. Общественные отношения. Методологические и социологические проблемы. Л.: Наука, 1974. 235 с.

Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2002. 176 с.

Попондопуло В.Ф. Конкурсное право: правовое регулирование несостоятельности (банкротства): Учебное пособие. М.: Юристъ, 2001. 331 с.

Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М.: Волтерс Клувер, 2007. 256 с.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М.: ГроссМедиа, 2006. 346 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. 749 с.

Право собственности в СССР (проблемы, дискуссии, предположения) / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М.: Юридическая литература, 1989. 288 с.

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Инфра-М, 2008. 512 с.

Рассолов М.М. Управление, информация и право. М.: Мысль, 1983. 157 с.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. 496 с.

Семина А.Н. Банкротство: вопросы правоспособности должника - юридического лица: Научно-практ. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Экзамен, 2004. 224 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2002. 512 с.

Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. 365 с.

Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. 451 с.

Советский энциклопедический словарь. Издание 4-е. М.: Советская энциклопедия, 1989. 1632 с.

Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1971. 472 с.

Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М.: Издательство Московского университета, 1975. 558 с.

Советское гражданское право: Учебник / Под ред. В.П. Грибанова и С.М. Корнеева. Т. 1. М.: Юридическая литература, 1979. 552 с.

Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 1. Киев: Вища школа, 1983. 462 с.

Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. Учебник. В 2-х т. 3-е изд., испр. и доп. Т. 2. М.: Высшая школа, 1985. 544 с.

Современный словарь иностранных слов. СПб.: Комета, 1994. 752 с.

Спиркин А.Г. Философия: Учебник для вузов. М.: Гардарика, 1998. 816 с.

Суворов Н.С. Об юридических лицах по римскому праву. М.: Статут, 2000. 299 с.

Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. 240 с.

Тархов В.А. Гражданское правоотношение: Монография. Уфа, 1993. 170 с.

Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1955. 218 с.

Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1959. 87 с.

Философский словарь / Под ред. М.М. Розенталя и П.Ф. Юдина. М.: Политиздат, 1968. 432 с.

Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983. 840 с.

Фофанов В.П. Социальная деятельность как система. Новосибирск: Наука, 1981. 304 с.

Халфина Р.О. Право личной собственности. М.: Наука, 1964. 136 с.

Челышев М.Ю. Концепция оптимизации межотраслевых связей гражданского права: постановка проблемы. Казань: Казанский гос. университет им. В.И. Ульянова-Ленина, 2006. 160 с.

Чичерин Б.Н. Философия права. СПб.: Наука, 1998. 656 с.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. 556 с.

Эффективное управление жилым домом / Под общ. ред. В.Н. Субботина. М.: Вершина, 2007. 224 с.: ил., табл.

Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие. Свердловск, 1972. 210 с.

Статьи. Диссертации. Авторефераты диссертаций

Айзикович А.С. Некоторые вопросы теории общественных отношений // Философские науки. 1979. N 6. С. 27 - 37.

Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3 - 15.

Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М.: Профиздат; Молодежь и образование, 2006. N 4. С. 3 - 53.

Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11. С. 25 - 33.

Белоликов А.И. Фигура арбитражного управляющего // Право и экономика. 2004. N 12. С. 28 - 34.

Борзенкова Т.А. Правовой статус многоквартирного дома: проблемы определения // Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2007: Материалы IX Международной научно-практической конференции 29 - 30 марта 2007 г. Челябинск: Цицеро, 2007. Ч. II. С. 98 - 101.

Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. N 2. С. 54, 55.

Венедиктов А.В. Органы управления государственной социалистической собственностью // Советское государство и право. 1940. N 5, 6.

Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Емельянов В. Пределы полномочий органа юридического лица // Российская юстиция. 2003. N 1. С. 21 - 23.

Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 72 - 87.

Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. 22 с.

Зарезин М. Крыша заехала в тупик // Российская газета. 2000. 10 ноября.

КонсультантПлюс: примечание.

Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 3 - 89.

Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2007. 24 с.

Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 87 - 99.

КонсультантПлюс: примечание.

Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Юрист. 2004. N 5. С. 5 - 7.

Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой "Правоотношение общей долевой собственности" // Известия вузов. Правоведение. 1980. N 6. С. 99 - 101.

Кроз М.К., Кроз В.М. Законодательство о кондоминиумах: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской III научной конференции молодых ученых. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2003. С. 109 - 110.

Кузнецова О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М.: Ось-89, 2005. С. 90 - 101.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.А. Малиновского "Злоупотребление правом: Теоретические аспекты" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 1998, N 7.

Малиновский А.А. Злоупотребление правом: теоретические аспекты // "Черные дыры" в российском законодательстве. Юридический журнал. 2005. N 4. С. 92 - 95.

Малиновский А.А. Злоупотребление правом как юридическая категория // Журнал российского права. 1998. N 7. С. 70 - 75.

Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности // Очерки по гражданскому праву: Сборник статей. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1957. С. 76 - 79.

Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. 23 с.

Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 31 - 45.

Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Известия вузов. Правоведение. 1993. N 1. С. 24 - 34.

Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 24 с.

Мохов А.А. Арбитражное управление - разновидность доверительного управления? // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. N 8. С. 19 - 21.

Nowgorodzeff P. Uber die eigentumlichen Elemente der mssischen Rechtephilosophie // Philosophic und Recht. II. September, 1922.

Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. 22 с.

Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52 - 54.

Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6. С. 37 - 40.

Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь: Издательство СтГАУ "Агрус", 2004. Вып. 1. С. 272 - 298.

Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. N 4. С. 42 - 55.

Плетников Ю.К. Теория общественных отношений: сущность и актуальные проблемы // Социологические исследования. 1978. N 2. С. 21 - 32.

Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 22 с.

Пустошкин О.В. Правовые средства достижения цели института несостоятельности (банкротства) юридического лица // Авторефераты диссертаций членов кафедры ... канд. юрид. наук. СамГУ. Самара, 2006. С. 91 - 100.

Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1986. С. 44 - 126.

Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. N 10. С. 118 - 120.

Рузанова В.Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц: Сборник научных статей. Самара: Изд-во "Универс-групп", 2008. С. 6 - 13.

Рясенцев В.А. Понятие и юридическая природа полномочия представителя в гражданском праве: Методические материалы // Всесоюзный юридический заочный институт. Вып. 2. М., 1948. С. 3 - 11.

Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. N 3. С. 57 - 59.

Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. 170 с.

Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. N 4. С. 103 - 106.

Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 10.

КонсультантПлюс: примечание.

Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N 4. С. 8 - 22.

Скаредов Г.И. Правовая сущность арбитражных управляющих // Предпринимательское право. 2007. N 4. С. 27 - 30.

Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 450 - 464.

Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. N 2. С. 8 - 13.

Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. N 8. С. 61 - 71.

Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 81 - 94.

Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 5 - 19.

Тай Ю.В. Правовые проблемы арбитражного управления: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 263 с.

Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 11. С. 65 - 70.

Фарбер И.Е. [Рецензия] // Правоведение. 1961. N 4. Рец. на кн.: Вопросы общей теории советского права: Сб. статей / Под ред. С.Н. Братуся. М.: Госюриздат, 1960. 405 с.

Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. 26 с.

Филимонов С.Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. N 7. Ч. 1. С. 23 - 26.

Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24 - 27.

Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. 160 с.

Фроловский Н.Г. Управление предпринимательскими корпорациями в Российской Федерации (правовой аспект) // Авторефераты диссертаций членов кафедры ... канд. юрид. наук. СамГУ. Самара, 2006. С. 136 - 145.

Хохлов Е.Б., Бородин В.В. Понятие юридического лица: история и современная трактовка // Государство и право. 1993. N 9. С. 152 - 159.

Чевычелов В.В. К вопросу о понятии юридической конструкции // Государственная власть и местное самоуправление. 2005. N 11. С. 27 - 29.

Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ (часть первая) // Государство и право. 1995. N 3. С. 96 - 101.

Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 15 - 20.

Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 22 с.

Щенникова Л.В. Категория "собственность" в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике // Государство и право. 1995. N 3. С. 96 - 103.

Яцева Е.В. Правовое регулирование сделок несостоятельного должника, находящегося в процессе банкротства: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. 25 с.

Способы распоряжения общим имуществом	Объектный состав	Субъектный состав
		Субъект принятия решения			Субъект несения расходов			Субъект получения доходов
		1 <*>	2	3	1	2	3	1	2	3
Сделки и иные действия (кроме реконструкции), влекущие за собой уменьшение размера ОИ <**>	Осн.	+			+			+
	Доп.			+			+			+
Реконструкция (с уменьшением размера ОИ)	Осн.		+				+			+
Реконструкция (с уменьшением размера ОИ)	Доп.			+			+			+
Реконструкция (с расширением или надстройкой ОИ)	Осн.		+				+			+
Реконструкция (с расширением или надстройкой ОИ)	Доп.			+			+			+
Получение (приобретение) земельных участков для стр-ва; строительство хозяйственных и иных построек	Осн.		+
	Доп.						+			+
Определение пределов использования земельного участка, в т.ч. введение ограничений пользования им	Осн.	+			+			+
	Доп.			+			+			+
Передача части ОИ в пользование (аренду)	Осн.		+			+			+
Передача части ОИ в пользование (аренду)	Доп.			+			+			+
Капитальный ремонт ОИ	Осн.		+			+			+
Капитальный ремонт ОИ	Доп.			+			+			+
Выбор способа управления многоквартирным домом	Осн.	+			+			+
Выбор способа управления многоквартирным домом	Доп.

N группы			1	2		3

		Субъектный состав (правовая принадлежность ОИ <*>)
Объектный состав (размер ОИ)			Изменяется вещная принадлежность (состав собственников)	Не изменяется вещная принадлежность, но имеет место:		Правовая принадлежность не изменяется
Объектный состав (размер ОИ)			Изменяется вещная принадлежность (состав собственников)	увеличение объема дополнительных капиталовложений	изменение субъектного состава пользователей (обременение правами третьих лиц)	Правовая принадлежность не изменяется
Изменяется	Уменьшается		- реконструкция (с уменьшением ОИ); - сделки, влекущие уменьшение размера ОИ; - снос объектов ОИ
Изменяется	Увеличивается			- реконструкция (с расширением или надстройкой ОИ); - строительство хоз. и иных построек; - получение (приобретение) земельных участков для жилищного и иного строительства
Не изменяется					- определение пределов использования земельного участка; - передача части ОИ в пользование (аренду)	- выбор формы управления многокв. домом; - капитальный ремонт ОИ; - определение лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части ОИ; - иные вопросы