"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 3, 2004

ЕСЛИ ВЫ СОЗДАЛИ ТСЖ...

Содержанием и ремонтом жилых домов раньше занимались исключительно ЖЭКи и ДЕЗы. И сейчас они могут это делать, однако качество их работы часто не устраивает жильцов. Поэтому владельцы квартир стали создавать товарищества собственников жилья, поручая им функции по содержанию и ремонту своих домов. Только в Москве сегодня зарегистрировано почти 1200 таких товариществ. За счет оплаты, полученной от жильцов (так называемой квартплаты), товарищества нанимают работников для вывоза мусора. Или, например, для благоустройства территории, прилегающей к дому. Кроме того, они заключают договоры с коммунальными службами на обеспечение жильцов водой, отоплением, электроэнергией, газом, нанимают ремонтные службы для поддержания общих помещений дома в исправном состоянии.
Подробнее о деятельности товариществ собственников жилья - в нашей статье.

Что такое товарищество собственников жилья

Определение товарищества собственников жилья приведено в ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон "О ТСЖ"). Итак, это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
При этом под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, прежде всего жилого, в котором собственниками помещений являются не менее двух домовладельцев. Причем часть этого имущества находится в их общей долевой собственности. В качестве примера кондоминиума можно привести многоквартирный жилой дом с прилегающим к нему земельным участком или же несколько жилых домов, входящих в единый архитектурный ансамбль.
Домовладельцами помещений в кондоминиуме могут быть юридические и физические лица, государственные органы и муниципальные образования. А кроме того, иностранные граждане и компании, а также лица без гражданства, что следует из п.2 ст.4 Закона "О ТСЖ". Хотя чаще всего члены товарищества - это, конечно же, жильцы многоквартирных домов и организации, имеющие в этих домах собственные помещения.
Как мы уже отметили в начале этой главы, ТСЖ - некоммерческая организация, то есть юридическое лицо. Как всякое юридическое лицо, товарищество нужно зарегистрировать в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Именно с этого момента ТСЖ будет считаться созданным.
Высший орган управления товарищества - это общее собрание его членов (п.1 ст.34 Закона "О ТСЖ"). А текущей деятельностью руководит правление товарищества во главе с председателем (ст.36 Закона "О ТСЖ").

На какие средства существует товарищество

Средства для своей деятельности товарищество получает в основном из двух источников: от домовладельцев и от предпринимательской деятельности (п.2.1 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденных Приказом Госстроя России от 14 июля 1997 г. N 17-45).
Конечно же, главный источник поступлений - это средства, полученные от домовладельцев. К ним относятся вступительные и членские взносы, которые являются для ТСЖ целевым финансированием <*>. Ведь именно на эти средства товарищество как некоммерческая организация выполняет свою функцию - обеспечивает наиболее благоприятные условия для реализации прав домовладельцев на владение, пользование и распоряжение общим имуществом в кондоминиуме.
--------------------------------
<*> О том, что вступительные и членские взносы членов ТСЖ являются целевым финансированием, читайте в рубрике "Вопрос-ответ" Приложения N 1, 2004, с. 80.

К целевому финансированию также относятся государственные и муниципальные дотации, компенсации и субсидии для отдельных категорий домовладельцев в соответствии со ст.19 Закона "О ТСЖ". Сюда же следует отнести взносы инвесторов, благотворительные и иные взносы юридических и физических лиц. В бухгалтерском учете такие поступления отражают на счете 86 "Целевое финансирование", к которому обычно открывают отдельные субсчета по видам поступлений. В целях налогообложения прибыли целевые поступления не учитывают (п.2 ст.251 Налогового кодекса РФ).

Пример 1. Членами ТСЖ "Благоустроенное жилье" являются 54 домовладельца, которые ежемесячно перечисляют на расчетный счет этого товарищества квартплату за свое жилье. О том, как рассчитывается размер квартплаты, мы расскажем в следующем разделе. А пока условно предположим, что ежемесячный размер квартплаты с каждого домовладельца составляет 500 руб. Таким образом, ежемесячно на расчетный счет ТСЖ "Благоустроенное жилье" поступает 27 000 руб. (500 руб. х 54 чел.).
В учете ТСЖ бухгалтер отразит поступление квартплаты следующей проводкой:
Дебет 51 Кредит 86 субсчет "Квартплата"
- 27 000 руб. - получена квартплата от домовладельцев, которые являются членами ТСЖ.
При этом ТСЖ "Благоустроенное жилье" не будет включать 27 000 руб. в налогооблагаемую прибыль.

Предпринимательской деятельностью товарищество может заниматься лишь постольку, поскольку это соответствует его уставным целям. И только той, которая прямо предусмотрена в уставе (п.3 ст.41 Закона "О ТСЖ").
Наиболее распространенным видом дохода от предпринимательской деятельности товарищества является плата, полученная от сдачи в аренду нежилых помещений или от сдачи внаем жилых помещений. Кроме того, товарищество может получать доходы от размещения свободных средств в акциях, облигациях, векселях и других ценных бумагах. Доход можно получать и от размещения на здании дома наружной рекламы. Правда, для этого товариществу нужно получить разрешение местных властей. Это требование на размещение наружной рекламы закреплено в п.2 ст.14 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе". Например, в столице такое разрешение выдает комитет рекламы, информации и оформления г. Москвы. За разрешение придется заплатить определенную сумму. В Москве базовая ставка такой оплаты составляет 12 800 руб. без НДС (п.1 Постановления Правительства г. Москвы от 1 июля 2003 г. N 503-ПП).
В бухгалтерском учете средства, полученные ТСЖ от предпринимательской деятельности, отражаются либо в составе доходов от обычных видов деятельности (как, например, плата за размещение наружной рекламы), либо в составе операционных доходов (как, например, арендная плата или доход по ценным бумагам). Это следует из п.п.5 и 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.
Но в любом случае эти доходы учитываются в целях налогообложения прибыли (п.1 ст.247 Налогового кодекса РФ). Например, арендная плата включается в состав налогооблагаемой прибыли как выручка от реализации услуг или как внереализационный доход (п.1 ст.249 и п.4 ст.250 Налогового кодекса РФ). А проценты по ценным бумагам - как внереализационный доход (п.6 ст.250 Налогового кодекса РФ).
Кроме того, реализация товаров (работ, услуг) на территории России подпадает под обложение НДС (пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ). Исключение составляют услуги по сдаче внаем жилых помещений. Эта льгота установлена в пп.10 п.2 ст.149 Налогового кодекса РФ. При этом не забудьте, что товарищество должно вести раздельный учет доходов, облагаемых и не облагаемых налогом (п.4 ст.149 Налогового кодекса РФ).

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. Предположим, что ТСЖ "Благоустроенное жилье", расположенное на оживленной магистральной улице, размещает наверху здания наружную рекламу. Месяц аренды рекламного места составляет 47 200 руб. В августе 2004 г. такую сумму товарищество получило от размещения рекламы бытовой техники по договору с магазином. Расходы на размещение рекламы (зарплата рабочих, устанавливающих щит, с учетом ЕСН и взносов в ПФР, плата за получение разрешения на размещение наружной рекламы и т.д.) - 15 000 руб.
В учете ТСЖ бухгалтер отразит данную операцию следующими проводками (предположим, что выручку в целях исчисления НДС товарищество определяет "по отгрузке"):
Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"
- 47 200 руб. - отражена выручка от размещения наружной рекламы (доход от предпринимательской деятельности товарищества);
Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"
- 7200 руб. (47 200 руб. х 18% : 118%) - начислен НДС;
Дебет 20 Кредит 69 (70, 76...)
- 15 000 руб. - отражены расходы по размещению наружной рекламы;
Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 20
- 15 000 руб. - списаны расходы по размещению наружной рекламы;
Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж" Кредит 99
- 25 000 руб. (47 200 - 7200 - 15 000) - отражена прибыль от размещения наружной рекламы;
Дебет 51 Кредит 62
- 47 200 руб. - получена оплата от магазина за размещение наружной рекламы его товаров.
Если предположить, что сумма расходов в бухгалтерском и налоговом учете совпадает, то по данной операции налогооблагаемый доход товарищества составит 25 000 руб.

Как рассчитать размер квартплаты для каждого домовладельца

Ежегодно правление товарищества составляет смету доходов и расходов и на основе этого формирует годовой бюджет. Эти документы утверждает общее собрание членов товарищества (п.1 ст.37 Закона "О ТСЖ").
На основе годового бюджета товарищество в лице общего собрания его членов устанавливает размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца. А из чего они складываются?
Обратимся к п.1 ст.17 Закона "О ТСЖ". В нем закреплено, что содержат и ремонтируют помещения, принадлежащие домовладельцам, за их же счет.
А в п.2 ст.18 этого Закона указано, что содержание и ремонт общего имущества рассчитывается пропорционально доле каждого домовладельца в имуществе кондоминиума.
Таким образом, сумма платежей (так называемая квартплата) для каждого домовладельца складывается из расходов на содержание и ремонт помещений, принадлежащих ему лично, и его доли в расходах на содержание и ремонт общего имущества.
Отметим, что налог на недвижимое имущество домовладельцы уплачивают самостоятельно в соответствии с п.1 ст.45 Налогового кодекса РФ.

Как взыскать задолженность с домовладельцев

Конечно же, не все домовладельцы своевременно вносят квартплату. Обязанность контролировать своевременность платежей законодательство возлагает на правление товарищества, закрепив это в п.1 ст.37 Закона "О ТСЖ". Для этого Закон дает товариществу право требовать через суд погашения задолженности, а также возмещения убытков, возникших из-за просрочки уплаты квартплаты (ст.30 Закона "О ТСЖ").
Причем эти требования товарищество может предъявить не только к своим членам, но и к тем домовладельцам, которые ими не являются.
Этот вывод следует из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2001 г. N КГ-А40/4508-01.
Но пока товарищество судится с должниками, ему все равно приходится оплачивать счета коммунальных служб и эксплуатационных организаций. На этот случай можно посоветовать создавать специальный фонд, средства которого будут использоваться для того, чтобы оплатить услуги за "недобросовестных" домовладельцев, пока с ними идет судебная тяжба.

Что грозит товариществу,
если оно не оплатило коммунальные услуги

Организации, предоставляющие коммунальные услуги, заключают договоры непосредственно с товариществом, которое выступает от лица всех жильцов (п.2 ст.23 Закона "О ТСЖ").
И несмотря на то, что конечными потребителями этих услуг являются домовладельцы, права и обязанности по таким сделкам возникают у товарищества. Подтверждение тому можно найти, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 марта 2000 г. N Ф03-А51/00-1/249.
Поэтому именно к товариществу будут применяться те меры, которые установлены законодательством по отношению к организациям, нарушившим свои обязательства по договору. Давайте посмотрим, что это за меры.
Договор на обеспечение электроэнергией (энергоснабжение) является разновидностью договора купли-продажи. Глава 30 Гражданского кодекса РФ "Купля-продажа" содержит параграф 6, который так и называется "Энергоснабжение". Правила этого параграфа применяют к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией (п.1 ст.548 Гражданского кодекса РФ), а также газом и водой (п.2 ст.548 Гражданского кодекса РФ).
Как указано в п.5 ст.486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель не оплатил переданный ему товар, то продавец имеет право приостановить передачу новых товаров до тех пор, пока не будут оплачены уже поставленные. По договорам энергоснабжения, заключенным с юридическими лицами, также предусмотрено, что продавец может прекратить или ограничить подачу энергии, если абонент нарушил свои обязательства по оплате (п.2 ст.546 Гражданского кодекса РФ).
Если же абонент неоднократно нарушал сроки оплаты электроэнергии, то продавец может в одностороннем порядке расторгнуть с ним договор (п.1 ст.546 Гражданского кодекса РФ).
Мало того, законодательство предоставляет продавцу право обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании с неплательщика суммы задолженности и процентов на сумму долга (п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ), а также убытков, если они не покрываются процентами (п.2 ст.395 Гражданского кодекса РФ).
Однако, как мы уже сказали, конечные потребители по договорам, заключенным от имени товарищества, - это домовладельцы, большая часть которых физические лица. Отключение дома от коммунальных услуг нарушает их гражданские права.
Известны случаи, когда антимонопольные органы запретили коммунальщикам отключать кондоминиум за неуплату, дабы не нарушать прав граждан, и суд это решение поддержал (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2003 г. N Ф04/456-17/А46-2003).
Справедливости ради отметим, что после этого судебного решения в п.2 ст.546 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения (добавлен абзац), касающиеся отключения юридических лиц.
Но внесенные поправки имели иную направленность, и ситуация в случае с ТСЖ не изменилась. Конечно, нужно помнить о том, что судебный акт в нашей стране не является источником права, и решение суда было принято с учетом особенностей конкретного дела. В то же время антимонопольные органы могут и впредь поступать подобным образом, а позицию судов в других округах по аналогичным спорам предсказать трудно.

Ю.А.Бурканов
Юрист
Подписано в печать
09.08.2004


------------------------------------------------------------------