"Бухгалтер и закон", 2009, N 2

ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ ПО СОЗДАНИЮ, ФУНКЦИОНИРОВАНИЮ

И НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ ТСЖ

Уже давно прошло то время, когда было непонятным, что такое ТСЖ (товарищество собственников жилья). Появилось множество публикаций, в которых рассматриваются вопросы функционирования данной формы некоммерческой организации. В этой статье мы попытаемся рассмотреть не только проблемы экономического механизма функционирования ТСЖ, но и неоднозначность процесса его организации и регистрирования.

Для кого создается ТСЖ? Оно создается для собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы они осуществляли управление комплексом недвижимого имущества, обеспечивали эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом (ст. 135 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Другими словами, ТСЖ должно защищать интересы собственников. В соответствии с законодательством оно может быть создано только в том случае, если число его сторонников превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ допускает проведение собраний ТСЖ, в том числе и при его организации, в форме заочного голосования. В соответствии с п. 1 ст. 47 ЖК РФ "решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование". При организации собрания по такому принципу проще "провести" нужное решение и скрыть нарушения по его проведению.

Жильцы многоквартирного дома разнятся и по материальному достатку, и по отношению к имуществу, так как многие живут в неприватизированных квартирах. Собственником неприватизированных квартир является город, и в процессе создания ТСЖ (а в дальнейшем и при его функционировании) за эту долю собственников голосует муниципальный чиновник. В любом случае чиновник "за" ТСЖ, и, как показал опыт, он даже не интересуется настроением жильцов (и муниципалов, и собственников) по этому вопросу. Ему все равно, кто будет руководить этой организацией, какова квалификация членов правления и ревизионной комиссии.

Сразу же возникает вопрос: а что делать, если неприватизированных квартир более 50%? В этом случае ТСЖ можно организовывать, не спрашивая мнения жильцов? А голосование провести по формальному моменту? И руководство ТСЖ отдать наемному стороннему лицу? Здесь явная недоработка законодателей. Не может, не должен чиновник диктовать свои условия! В этом случае дорога к возможности злоупотребить служебным положением слишком короткая.

Рассмотрим другой вариант, когда собственникам муниципальных квартир принадлежит менее 50%, но более 25% площадей. В этом случае максимум 25% собственников жилья должны проголосовать за ТСЖ, а голоса остальных роли не играют. Эта пропорция распределения площадей в домах, срок службы которых более 20 лет, встречается довольно часто. Что мы имеем в данном случае?

В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов". Другими словами, если в состав ТСЖ войдут немногим более 50% собственников жилых помещений, то и в этом случае всем руководит муниципальный чиновник! А о том, что его редко интересует мнение жильцов, мы уже говорили ранее.

Теперь рассмотрим порядок регистрации ТСЖ.

До 15 декабря 2007 г. ТСЖ регистрировались в органах Росрегистрации, что было определено п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". В составе документов, подаваемых на регистрацию, - сведения об учредителях в двух экземплярах (п. 5 ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ).

Если территориальный орган Росрегистрации принимал решение о государственной регистрации некоммерческой организации, то сведения и документы направлялись в налоговую инспекцию для внесения сведений в ЕГРЮЛ. Органы Росрегистрации обеспечивали хотя бы минимальную проверку соблюдения законодательства. Причем и в этом случае не требовалось никакого подтверждения действительности заявленных результатов голосования (этим могли бы быть нотариально заверенные подписи всех членов ТСЖ).

С 15 декабря 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.11.2007 N 278-ФЗ "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях", согласно которому данный Закон перестал распространяться на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан. Как следствие изменения законодательства - исключение органов Росрегистрации из процедуры регистрации ТСЖ. Теперь государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" при государственной регистрации юридического лица в регистрирующий орган представляется заявление о государственной регистрации юридического лица при создании по форме N Р11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439.

Приказом ФНС России от 01.11.2004 N САЭ-3-09/16@ утверждены Методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. Пунктом 4.11 данных Методических разъяснений определено, что при представлении заявления о государственной регистрации товариществ собственников жилья в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.

Учитывая изложенное, в заявлении о государственной регистрации товарищества собственников жилья в сведениях об учредителях указываются не все собственники многоквартирного дома, а только члены правления товарищества. Таким образом, большая часть населения многоквартирного дома может и не знать о ходе регистрации ТСЖ.

При этом в регистрационный орган не подаются никакие документы по процедуре проведения собрания собственников жилья, данные по поименному голосованию жильцов. Единственным специфическим документом, предъявляемым при регистрации ТСЖ, является выписка из протокола общего собрания, подписанная членами правления будущего ТСЖ. Документы, послужившие основанием для ее составления, ни на каком этапе регистрации ТСЖ не проверяются.

В том случае, если регистрацией занимаются непорядочные люди и итоги голосования, заявленные при регистрации, не отражают действительность, у собственников жилья только один путь добиться справедливости - суд. Иное средство борьбы с регистрацией таких ТСЖ отсутствует, так как отсутствует государственный механизм контроля над созданием данных некоммерческих организаций.

Не лучшим образом обстоит дело и с законодательной базой по налогообложению ТСЖ. Не определен механизм по формированию налоговой базы по НДС в части сумм, поступивших товариществам собственников жилья от членов товарищества.

Минфин России отстаивает интересы финансового ведомства (Письма Минфина России от 26.02.2007 N 03-07-15/24 и от 03.03.2006 N 03-03-04/4/45) и отмечает, что средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, признаются объектом обложения НДС независимо от источника их финансирования. Если же ТСЖ действует как посредник между жильцами и обслуживающими организациями, то НДС облагается только агентское вознаграждение.

Судебная практика сложилась благоприятно для налогоплательщика, суды стоят на позиции, что взносы в ТСЖ не включаются в базу по НДС (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57, Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2007 по делу N А08-1854/06-25).

Законодательство полностью проигнорировало проблему налогообложения (НДС, налог на прибыль) средств, поступивших в ТСЖ от собственников жилья, не являющихся его членами. Если действовать по общей схеме, то данные средства будут представлять собой выручку от коммерческой деятельности некоммерческой организации. Другими словами, они формируют налоговую базу и по НДС, и налогу на прибыль, что приводит не только к увеличению платежей каждого жильца, но и к усложнению учетной работы. В этом случае нужен бухгалтер соответствующей квалификации.

У ТСЖ практически нет шансов исключить из базы по налогу на прибыль и НДС средства, направленные на его функционирование. В состав данных расходов входят оплата труда председателя, бухгалтера и т.д., а поэтому суммы могут быть значительные.

От личности председателя ТСЖ, его квалификации зависит бесперебойность функционирования жилых помещений: снабжение светом, теплом, водой, чистота в доме, оперативность при решении ремонтных проблем (лифт сломался, труба протекла и т.п.). Во всех этих вопросах нельзя рассчитывать на эксплуатирующую компанию, потому что переговоры с ней ведет именно председатель правления, которому приходится быть и менеджером, и юристом, и психологом. Хорошие кадры стоят дорого, а плохие - приводят организацию к плачевным финансовым результатам.

Из всего сказанного видно, что функционирование ТСЖ явно требует от жильцов увеличения расходов, если отсутствуют источники дополнительных доходов от сдачи в аренду свободных помещений, принадлежащих товариществу.

Кроме того, надо учесть, что порядок установления размеров обязательных платежей в части оплаты расходов на ремонт и содержание общего имущества определяет орган управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). Руководствоваться ТСЖ должно сметой расходов на год (пп. 2 и 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Смета и размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ утверждаются на общем собрании членов ТСЖ (пп. 4, 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). В начале статьи мы подробно рассмотрели, как руководство ТСЖ (или муниципальный чиновник) может диктовать свою позицию, проводить в жизнь выгодную для него финансовую политику.

А что делать жильцам, если они не в состоянии потянуть дополнительные расходы?

В соответствии с п. 3 ст. 137 ЖК РФ "в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов". Таким образом, приятные расходы для одних (новый лифт, современная система наблюдения, дизайнерское оформление холлов) могут явиться причиной финансового краха для других. И что тогда им делать? Менять жилье на меньшую площадь, на другой район? А где гарантия, что там не повторится то же самое? Что делать, если материальные возможности жильцов не совпадают? Ответ один: в этом случае товарищества (ТСЖ) быть не может! Это становится не товариществом, а механизмом отъема жилья у менее имущих собственников!

Из всего сказанного можно сделать вывод, что несовершенство действующей законодательной базы делает невозможным создать неформальное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Чтобы ТСЖ было действительно объединением, нужны:

- фундамент (прозрачность и объективность создания организации);

- надежный инструмент хозяйствования (простое, однозначное и необременительное налогообложение);

- социальное единство учредителей (общность материальных возможностей).

В любом другом случае ТСЖ будет представлять собой источник социальных конфликтов. А если их много, то проблема приобретает явно государственный характер.

В.Н.Лариончикова

К. э. н.,

доцент

кафедры бухгалтерского учета,

аудита и статистики

Российского университета

дружбы народов

Подписано в печать

02.02.2009