"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2009, N 33

 

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

 

В настоящее время одной из форм управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме является товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ представляет собой объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности ТСЖ согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) являются: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

 

Создание ТСЖ

 

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников, на котором должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания ТСЖ (ст. 136 ЖК РФ). Собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.

Правоспособность ТСЖ возникает с момента его государственной регистрации, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).

Статья 135 ЖК РФ устанавливает статус ТСЖ как некоммерческого объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.

Правообразующую роль в деятельности ТСЖ играет его устав, являющийся единственным для данного вида некоммерческих организаций учредительным документом. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании (ст. 135 ЖК РФ). Положениями ст. 145 ЖК РФ предусмотрено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст. 146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Членство в ТСЖ прекращается:

с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.

ТСЖ как юридическое лицо обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам.

После государственной регистрации ТСЖ осуществляется процедура передачи дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома в ЖК РФ подробно не регламентирован, в различных субъектах и регионах Российской Федерации принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ.

Основанием для передачи дома в управление ТСЖ является свидетельство о государственной регистрации ТСЖ. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией с участием представителей жилищных органов и органов управления ТСЖ.

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (например, заключить договор аренды с администрацией города). Порядок оформления документов на землю регулируется положениями ЗК РФ и Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нормативными актами, принятыми в субъектах Российской Федерации.

 

Основные права и обязанности товарищества

 

Товарищество вправе:

1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;

2) определять смету доходов и расходов на год;

3) устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ для достижения целей, предусмотренных его уставом, может заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, постройки хозяйственных сооружений и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией и обладает специальной правоспособностью, которая определяется целями и задачами, указанными в учредительных документах, то и деятельность товарищества может осуществляться только в рамках, оговоренных в уставе товарищества. Сделки, совершенные юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными.

В п. 3 ст. 152 ЖК РФ указаны основания и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности ТСЖ.

Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом, в частности на:

оплату общих расходов товарищества;

пополнение специальных фондов, образованных товариществом.

Члены товарищества (а именно собственники помещений в многоквартирном доме) обязаны участвовать в общих расходах на содержание общего имущества ТСЖ пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество. Это обусловлено необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.

В случае неисполнения указанных обязанностей ТСЖ вправе обратиться в суд с целью понуждения собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 ЖК РФ).

ТСЖ согласно ст. 138 ЖК РФ обязано:

1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

2) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

 

(Окончание см. "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2009, N 34)

 

В.Кискин

Старший юрисконсульт

АКГ "Интерком-Аудит"

Подписано в печать

12.08.2009

 

 

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2009, N 33)

 

Органы управления ТСЖ

 

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание - это высший орган, созываемый в порядке, который определен в уставе. В его компетенции находятся следующие вопросы:

внесение изменений в устав ТСЖ;

принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества;

избрание правления и ревизионной комиссии;

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности; утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении; рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

определение размера вознаграждения членов правления;

принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т.д.

Общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. О проведении общего собрания члены товарищества должны быть оповещены не менее чем за 10 суток до даты проведения. Председательствующим на собрании является председатель ТСЖ правления или его заместитель, в случае их отсутствия - один из членов товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года. Выборы членов правления товарищества осуществляются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Согласно ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ избирают из числа членов товарищества. Из состава правления избирают председателя. Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, не требующие одобрения общего собрания и правления. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления ТСЖ входят:

соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение, размер которого определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионную комиссию ТСЖ избирают не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Данный орган проводит не реже одного раза в год ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Помимо этого ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов.

ТСЖ как юридическому лицу следует обратить внимание на перечень документов, которые обязательно должны храниться в архиве ТСЖ.

 

Реорганизация и ликвидация ТСЖ

 

Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только высший орган управления - общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен ст. ст. 57 - 60 ГК РФ и нормами гл. V Закона N 129-ФЗ.

Ликвидация юридического лица регулируется ст. ст. 61 - 65 ГК РФ.

ТСЖ может быть ликвидировано:

1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

2) на основании судебного решения в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

3) на основании ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что ТСЖ подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) на основании ст. 21.1 Закона N 129-ФЗ по решению регистрирующего органа.

Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.

 

В.Кискин

Старший юрисконсульт

АКГ "Интерком-Аудит"

Подписано в печать

19.08.2009