"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 10

ВЫХОД ДОМА ИЗ ТСЖ С ЦЕЛЬЮ ВХОЖДЕНИЯ В ДРУГОЕ ТСЖ

Не секрет, что принятие решений на общих собраниях членов ТСЖ или собственников помещений - дело непростое. Как говорится, "два человека - три мнения". А как быть, если решения принимаются не двумя людьми, а множеством? Ситуация осложняется, когда в состав одного ТСЖ входят несколько многоквартирных домов (что допускается пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ): у жителей каждого из домов могут быть свои приоритеты, связанные исключительно с их домом, и считаться с мнением жителей других домов они желают не всегда.

В последнее время в связи со сложностями отношений между членами ТСЖ, проживающими в разных домах, участились случаи выделения одного дома из товарищества с целью создания в доме своего ТСЖ либо вхождения в состав иного товарищества. Процесс выхода многоквартирного дома (МКД) из состава ТСЖ с целью создания ТСЖ в своем доме уже был рассмотрен на страницах журнала <1>. В этой статье мы проанализируем некоторые особенности выхода МКД из состава ТСЖ с целью вхождения в состав иного, уже действующего ТСЖ.

--------------------------------

<1> См. статью "Реорганизация ТСЖ или передача дома в управление?", N 12, 2007.

Для ясности картины смоделируем ситуацию. Итак, существует ТСЖ "А", в состав которого входят МКД N 1 и МКД N 2. Собственники помещений в МКД N 2 намерены выйти из состава ТСЖ "А". Решением собственников МКД N 2 была выбрана форма управления - товарищество собственников жилья. При этом предполагается присоединение к уже существующему ТСЖ "Б", а не создание нового ТСЖ в МКД N 2.

┌───────────────┐ ┌───────────────┐

│ ТСЖ "А" │ │ ТСЖ "Б" │

└┬─────────────┬┘ └───────────────┘

\│/ \│/

┌───────────────┐ ┌───────────────┐

│ МКД N 1 │ │ МКД N 2 │

└───────────────┘ └───────────────┘

Из положений ст. 44 ЖК РФ вытекает, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого относится и выбор способа управления. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений. Выбор собственниками помещений одного из домов, входящих в ТСЖ, иного способа управления предполагает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку один объект из состава ТСЖ выходит, и к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ. При этом следует учитывать, что положения гражданского законодательства, предусматривающие процедуру реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в п. п. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ. В них сказано, что создание товарищества является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть изменен в любое время на основании решения такого собрания. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей данного дома. Согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав товарищества, не требуется. Данный вывод подтвердил ФАС СКО, который в Постановлении от 26.06.2007 N Ф08-3410/2007 отклонил вывод о том, что выход собственников помещений одного из МКД из состава ТСЖ возможен только путем реорганизации ТСЖ в форме выделения.

Выход собственников помещений одного дома из состава ТСЖ

Как мы выяснили, для выхода собственников помещений одного дома из состава ТСЖ не требуется решение общего собрания его членов о реорганизации ТСЖ в форме выделения. Тем не менее члены товарищества на общем собрании должны принять решения по вопросам, связанным с выходом собственников помещений одного дома из состава ТСЖ. Причем это касается как первоначального товарищества (ТСЖ "А"), так и принимающего ТСЖ (ТСЖ "Б").

В связи с тем что собственники помещений МКД N 2 приняли решение о выборе такого способа управления, как присоединение к уже существующему ТСЖ "Б", целесообразно решить вопрос о согласии принимающего ТСЖ на включение в его состав МКД N 2. Это обстоятельство также порождает необходимость внесения изменений в устав ТСЖ "Б" и урегулирования процедурных моментов, связанных с принятием дома в состав ТСЖ. Данное согласие должно быть выражено в форме решения общего собрания членов ТСЖ "Б".

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ внесение изменений в устав ТСЖ относится к компетенции общего собрания его членов. Вопросы, отнесенные к компетенции правления ТСЖ, могут быть рассмотрены на таком собрании (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). Следует напомнить, что собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствовали более половины членов ТСЖ, а решение может быть принято, если за него проголосовали более половины присутствующих (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Для ТСЖ "Б" проведение общего собрания и обеспечение кворума на нем является не более чем текущей задачей. Однако как быть ТСЖ "А" в части обеспечения кворума на общем собрании членов ТСЖ, когда из состава товарищества выбыл многоквартирный дом со всеми собственниками помещений, ранее входившими в ТСЖ?

На наш взгляд, данный вопрос может быть решен следующим образом. Поскольку выбор способа управления является исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений (в МКД N 2), после проведения этого собрания оставшиеся члены ТСЖ "А" обязаны провести общее собрание и вынести на его повестку вопрос об изменении количественного состава ТСЖ и внесении соответствующих коррективов в устав с целью избежать необходимости ликвидации ТСЖ в соответствии со ст. 141 ЖК РФ.

К сведению. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ). Данное предписание касается ТСЖ, созданного в одном многоквартирном доме, однако может быть применено по аналогии и к ТСЖ, объединяющему два многоквартирных дома и более, поскольку нормы, регулирующие процедуру, связанную с ликвидацией ТСЖ на несколько домов, в ЖК РФ отсутствуют.

Передача документации при выходе дома из состава ТСЖ

Процесс выхода дома из одного ТСЖ с целью вхождения в состав другого сопряжен с множеством вопросов, в том числе с проблемой передачи документации на "переходящий" дом. Общие собрания ТСЖ "А" и ТСЖ "Б" должны предусмотреть порядок и сроки передачи технической документации на МКД N 2.

Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию вновь выбранной компании, ТСЖ либо одному из собственников помещений в случае непосредственного управления домом. Как видим, в законе определен порядок передачи документации от одной управляющей организации к другой (либо к ТСЖ), однако норм, регламентирующих порядок и сроки передачи документации от одного ТСЖ к другому, не предусмотрено. Применяя по аналогии нормы п. 10 ст. 162 ЖК РФ, можно сделать вывод, что при выходе дома из состава одного ТСЖ с целью присоединения к другому техническая документация может быть передана только товариществу собственников жилья, а не любому ответственному лицу, проживающему в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда новой формой управления выбрано непосредственное управление).

Из выводов, изложенных ФАС УО в Постановлении от 07.10.2008 N Ф09-7118/08-С5, следует, что передача технической документации вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. п. 1, 9 ст. 161, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 6, 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом определив его по времени. На наш взгляд, стоит согласиться с мнением ФАС УО в части соблюдения принципа разумности согласованного срока для передачи документов и руководствоваться им в процессе передачи документов от одного ТСЖ к другому.

Таким образом, техническая документация может быть передана только от ТСЖ "А" к ТСЖ "Б" и только после следующих действий:

- решения вопроса на общем собрании членов ТСЖ "Б" о готовности принять МКД N 2 в состав своего товарищества;

- решения вопроса о выходе МКД N 2 из состава ТСЖ "А";

- назначения ответственных за прием документации лиц;

- согласования графика приема-передачи документации с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому;

- решения иных вопросов, в том числе финансовых, связанных с выходом дома из состава ТСЖ "А".

Предполагается, что решения о приеме МКД N 2 в состав ТСЖ "Б" и выходе его из состава ТСЖ "А" должны быть приняты последовательно.

Без решения вопросов, указанных выше, невозможно определить момент, с которого начинается течение разумного срока для передачи документов по дому, а также лицо, которому их можно передать в соответствии с законодательством.

Какому ТСЖ будут платить собственники "переходящего" дома?

Для собственников помещений в МКД N 2 членство в ТСЖ "А" прекращается с момента подачи заявлений о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (п. 3 ст. 143 ЖК РФ). Таким образом, членство в ТСЖ "А", а соответственно, и обязанности перед ним (в части исполнения решений общего собрания членов товарищества, уплаты членских взносов) сохраняются до момента соблюдения членом ТСЖ всех формальностей, связанных с выходом из его состава.

Обращаем ваше внимание, что собственники помещений в МКД N 2, выходящем из состава ТСЖ "А", несут ответственность за невнесение обязательных платежей (связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг) до момента выхода из состава ТСЖ "А". Соответственно, у последнего сохраняется право требования уплаты долгов с собственников помещений МКД N 2 до момента получения от них заявлений о выходе из состава ТСЖ.

То же самое касается и момента возникновения обязанностей перед ТСЖ "Б". Собственники помещений в МКД N 2 после проведения общего собрания о принятии решения о выходе из ТСЖ "А" должны написать заявления о вступлении в члены в ТСЖ "Б". Это будет завершающим этапом в процессе вхождения собственников помещений в МКД N 2 в состав другого ТСЖ.

Для завершения процесса выделения МКД N 2 из ТСЖ "А" и присоединения к ТСЖ "Б" юридическим лицам необходимо перезаключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Перезаключение договоров с ресурсоснабжающими организациями

Вхождение в состав ТСЖ дополнительного дома требует внесения изменений в договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку ТСЖ "Б" становится исполнителем коммунальных услуг для жителей МКД N 2. Объем предоставляемых коммунальных услуг у ТСЖ "Б" увеличивается, а у ТСЖ "А" уменьшается.

Права и обязанности ТСЖ как юридического лица возникают с момента их регистрации в установленном законом порядке, а изменяются с момента регистрации соответствующих изменений. Для третьих лиц изменения в уставе приобретают юридическую силу с момента их регистрации в ИФНС (п. 3 ст. 52 ГК РФ). Поэтому для перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями будет иметь значение оперативное внесение в устав сведений о вхождении в состав ТСЖ "Б" нового дома (как и для изменений договоров ресурсоснабжения с ТСЖ "А" - о предоставлении услуг в меньшем объеме).

Е.В.Фомичева

Юрисконсульт

Фонда жилищного просвещения

"Ассоциация ТСЖ

г. Нижнего Новгорода"

Подписано в печать

08.10.2010