"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 10

 

КВАРТИРА НЕ ПРИВАТИЗИРОВАНА. С КОГО ВЗЫСКАТЬ ПЛАТУ

ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

 

В нашу редакцию поступил вопрос, касающийся оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг гражданами, являющимися не собственниками, а нанимателями жилых помещений в МКД. С одной стороны, нормами ЖК РФ бремя содержания имущества возложено именно на собственника, поэтому уместно полагать, что если он перепоручил (согласно договору или закону) внесение платы за соответствующие услуги другому лицу, то это не значит, что с собственника сняты все обязательства в этой части. С другой стороны, ЖК РФ закрепляет обязанность по оплате услуг по содержанию и ремонту именно за нанимателями жилых помещений. Это можно трактовать таким образом, что собственник на уровне закона исключен из цепочки "потребитель - исполнитель услуг", во всяком случае в части оплаты интересующих нас услуг.

 

Общие положения об обязательствах собственников,

наймодателей и нанимателей жилых помещений

 

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены ЖК РФ. В частности, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Согласно общим положениям о праве собственности бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Причем в соответствии со ст. ст. 30, 39, 158 ЖК РФ собственник жилого помещения (квартиры) несет бремя содержания не только этого помещения, но и общего имущества собственников помещений в МКД (в соответствующей части).

Классическим примером возложения бремени содержания имущества не на собственника, а на иное лицо является аренда. Напомним, что по общему правилу именно арендатор обязан поддерживать переданное ему во временное пользование имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт такого имущества и нести расходы на его содержание. Осуществление и финансирование капитального ремонта остаются прерогативой собственника (ст. 616 ГК РФ). Кстати, аналогичное разделение обязанностей законодатель предусмотрел и для сторон договора найма жилого помещения, объектом которого является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Согласно ст. 681 ГК РФ (если иное не установлено договором) проведение текущего ремонта сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а проведение капитального ремонта - обязанностью наймодателя. Обращаем внимание, что данной нормой урегулирован вопрос содержания именно жилого помещения, сданного внаем. Режиму использования и содержанию общего имущества в доме посвящены другие статьи ГК РФ. Так, в силу п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в МКД наряду с пользованием этим помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ, то есть общим имуществом собственников квартир в МКД.

 

Для справки. Следует отметить, что доли в праве собственности на общее имущество в МКД лишены самостоятельной оборотоспособности. Собственник не может продать такую долю и распорядиться ей иным способом отдельно от квартиры. На это указано в п. 2 ст. 290 ГК РФ. В целом статусу долей в праве собственности на общее имущество в МКД посвящено Письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 N 754/07-17. В нем на основе анализа гражданского и жилищного законодательств отмечено, что возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме и первое право является производным от второго. Доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение и не может существовать отдельно от него. То есть право собственности на жилое помещение является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество - принадлежностью главного права, в связи с чем такая доля не может быть самостоятельным предметом различного рода сделок или свободно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства. Так, в силу прямого указания закона возникновение рассматриваемых прав не зависит от воли приобретателя квартиры. Невозможно разделение общего имущества в МКД или выделение из него доли в натуре, не могут применяться правила о преимущественном праве покупки, наследственные отношения на общее имущество в МКД возникают только в случае наследования самого жилого помещения.

 

Таким образом, передача в пользование жилого помещения в МКД неизменно влечет передачу прав пользования общим имуществом в этом доме. Логично, что на нанимателя, одновременно получившего как право пользования квартирой, так и право пользования общим имуществом, возлагается обязанность его содержания и текущего ремонта (по аналогии с содержанием и текущим ремонтом жилого помещения). В сущности, так оно и есть, однако согласно требованиям жилищного законодательства собственник не может полностью отстраниться от управления общим имуществом. Дело в том, что на основании ст. 161 ЖК РФ вопрос о надлежащем содержании общего имущества в МКД решается именно собственниками жилых (нежилых) помещений дома, причем посредством выбора одного из возможных способов управления МКД:

- непосредственное управление;

- управление ТСЖ, ЖСК и т.д.;

- управление УК.

Выбор способа управления домом, как и заключение соответствующих договоров (договоров управления, технического обслуживания и т.д.), относится исключительно к компетенции собственника и не может быть делегировано нанимателям, арендаторам и другим заинтересованным лицам (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 <1>).

--------------------------------

<1> Комментарий к документу читайте в статье М.О. Денисовой "Содержание общего имущества: обязательства арендаторов помещений в МКД", N 7, 2011.

 

Такое положение вещей имеет свои последствия во взаимоотношениях собственника помещения - наймодателя и нанимателя, поскольку в соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан:

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества в МКД и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Все эти обязательства наймодатель может выполнить только при наличии заключенного договора управления (договора на техническое обслуживание при непосредственном управлении домом, создании ТСЖ).

 

Ключевой момент. Содержание ст. 676 ГК РФ еще раз свидетельствует о том, что договор управления должен быть заключен наймодателем (то есть собственником или уполномоченным им лицом).

 

Из анализа перечисленных выше норм и отдельных судебных решений следует, что расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД всегда формируются в рамках договора управления (иных договоров на обслуживание или деятельности ТСЖ), стороной которого является собственник помещения в МКД. Вместе с тем в результате передачи жилого помещения внаем наниматель наделяется не только соответствующими правами (правом пользования жилым помещением и общим имуществом в доме), но и обязанностями (по содержанию и проведению текущего ремонта как самой квартиры, так и общего имущества в доме). То есть бремя содержания и текущего ремонта жилого помещения, как и бремя содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД, перекладывается законом на нанимателя жилого помещения (без изменения договорных отношений собственника с контрагентами, членства в ТСЖ и т.д.) посредством специальных указаний закона.

В частности, ст. 678 ГК РФ установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность, поддерживать надлежащее состояние и, главное, своевременно вносить плату за жилое помещение. Относительно платы за жилое помещение в ГК РФ сказано следующее (ст. 682):

- размер платы устанавливается по соглашению сторон в договоре найма. Он не должен превышать определенного предела в случае, если таковой предусмотрен законом;

- наниматель вносит плату в сроки, установленные договором найма, а в случае, если они не согласованы на уровне договора, - ежемесячно в порядке, регламентированном ЖК РФ.

Заметим, что в жилищном законодательстве максимально конкретизированы понятие платы за жилое помещение, ее структура, порядок и основания для внесения, что позволяет понять логику закона и утверждать: в заселенном государственном или муниципальном жилищном фонде содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество в МКД обязаны именно наниматели, а не собственники помещений.

 

Специальные положения о плате за жилое помещение:

структура, размеры, плательщики и получатели

 

Вопросам платы за жилое помещение и коммунальные услуги в ЖК РФ отведен целый раздел (разд. VII, ст. ст. 153 - 160).

В п. 2 ст. 153 ЖК РФ перечислены лица, которые обязаны вносить указанную плату. Среди них названы:

- наниматели жилых помещений по договору социального найма;

- наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- арендаторы жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

- собственники жилых помещений.

Вместе с тем в п. 3 ст. 153 ЖК РФ указано, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание таких помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

 

Ключевой момент. На основании ст. 153 ЖК РФ можно сделать вывод, что государство как собственник жилых помещений несет расходы на их содержание и коммунальные услуги вплоть до заселения в квартиры граждан. Затем обязанность внесения соответствующей платы возлагается на нанимателей квартир.

 

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей и собственников выглядит следующим образом (ст. 154 ЖК РФ).

 

Для нанимателя жилого помещения  
государственного или муниципального
жилищного фонда          


Для собственника помещения в МКД

Плата за пользование жилым помещением
(плата за наем)                     

-                                 

Плата за содержание и ремонт жилого 
помещения, включая:                 
- услуги и работы по управлению МКД;
- содержание и текущий ремонт общего
имущества в МКД                     

Плата за содержание и ремонт жилого
помещения, включая:               
- услуги и работы по управлению   
МКД;                              
- содержание и текущий ремонт     
общего имущества в МКД;           
- капитальный ремонт общего       
имущества в МКД                   

Плата за коммунальные услуги        

Плата за коммунальные услуги      

 

Мы видим, что собственники помещений не платят за его наем, что и понятно, но вносят плату за капитальный ремонт общего имущества в МКД (в отличие от нанимателей). В остальном структура платы для обеих групп пользователей жилыми помещениями одинакова, что полностью соответствует тем обязанностям собственников и нанимателей в части содержания и ремонта общего имущества в МКД, которые обусловлены нормами ГК РФ.

Теперь разберемся, кто является получателем платы за жилое помещение и на каком основании, на примере МКД, управление которым осуществляется посредством УК.

Прежде всего отметим, что собственники и наниматели вносят плату на основании платежного документа (п. 2 ст. 155 ЖК РФ). Причем и действующие <2> (п. 38), и новые <3> (п. 69) Правила предоставления коммунальных услуг гласят, что в платежном документе следует указывать сведения о собственнике помещения, а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения.

--------------------------------

<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

<3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

 

Итак, основанием для внесения собственником помещений соответствующей платы является договор управления (п. 3 ст. 154, п. 10 ст. 155 ЖК РФ), а получателем платы признается исполнитель по договору, то есть УК.

Основанием для внесения нанимателем платы за жилое помещение в первую очередь являются нормы ЖК РФ. В частности, п. п. 3 и 4 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что плату за наем (одну из составляющих платы за жилое помещение в целом) он вносит непосредственно наймодателю (полагаем, в соответствии с договором найма), а плату за содержание и ремонт общего имущества, а также за коммунальные услуги - управляющей компании, которая привлечена собственниками помещений в МКД. Только если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшуюся часть платы погашает наймодатель (собственник или уполномоченное им лицо) этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Разница между размером платы за содержание и ремонт, установленным договором управления, и размером платы, вносимой нанимателем, возникнет только в том случае, если органы местного самоуправления (органы государственной власти соответствующего субъекта РФ) во исполнение п. 3 ст. 156 ЖК РФ утвердят для нанимателей данную плату в меньшем размере по сравнению с договорной. На то, что наниматель обязан вносить плату за содержание и ремонт, ориентируясь только на размер, закрепленный в законодательных актах муниципальных образований или субъектов РФ, указал Верховный Суд РФ в Определении от 01.03.2011 N 86-Впр10-9.

 

Результат применения общих и специальных норм

 

Во-первых, собственник жилого помещения в силу закона обязан нести бремя расходов на содержание и ремонт как данного помещения, так и общего имущества в МКД (в определенной части) и только он может вступать в правоотношения с управляющей организацией в случае выбора соответствующего способа управления домом. Заключение договора управления подразумевает оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества со стороны УК и оплату их согласованной стоимости со стороны собственника. Во-вторых, собственник вправе передать жилое помещение в пользование по договору найма за определенную плату, в которую включается в том числе плата за содержание и ремонт общего имущества. Ее размер устанавливается на уровне муниципалитета (субъекта РФ). В-третьих, порядок внесения платы за жилое помещение регламентирован нормами ЖК РФ, согласно которым оплату стоимости своих услуг УК получает из двух источников: от нанимателя (в размере платы, предусмотренной договором найма и ограничиваемой соответствующими актами органов власти) и собственника (оставшаяся часть платы). По мнению автора, все вышеперечисленное указывает на то, что при нарушении нанимателями помещений платежной дисциплины УК следует взыскивать образовавшуюся задолженность в виде стоимости услуг по содержанию и ремонту в соответствующей части именно с нанимателей, а не с собственников.

 

Ключевой момент. Есть мнение, что возложение на нанимателя обязанности по внесению платы за жилое помещение не наймодателю, а управляющей организации сродни переводу долга (ст. ст. 391, 392 ГК РФ). То есть долг собственника-наймодателя по оплате стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества в соответствующей части переведен на нанимателя (происходит перемена лиц в конкретном обязательстве (обязательстве оплатить соответствующую часть стоимости услуг)). А это значит, что УК уже не вправе требовать с собственника-наймодателя внесения платы по договору (в полном объеме).

 

Иной порядок взыскания задолженности может иметь место только в том случае, если в договор управления МКД, заключенный между УК и собственником государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченным им лицом), включено условие об обязанности последнего погашать задолженность нанимателей жилых помещений по внесению УК соответствующей платы.

 

Анализ арбитражной практики

 

Подавляющее большинство судебных споров по факту предъявления требований о погашении долгов нанимателей к собственникам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов разрешаются не в пользу УК и ТСЖ.

Так, ФАС СКО в Постановлениях от 27.07.2011 по делу N А53-9217/2010, от 26.07.2011 по делу N А53-21471/2010, от 04.04.2011 по делу N А53-12379/2010 отказал ряду управляющих организаций в удовлетворении их требований о взыскании долгов нанимателей с собственников государственного и муниципального жилищных фондов (с наймодателей). По мнению арбитров, отсутствие договорных отношений между УК и нанимателями не препятствует взиманию платы за жилое помещение (в части стоимости содержания и ремонта общего имущества и коммунальных услуг) именно с нанимателей, так как последние обязаны вносить данную плату УК не на основании договора, а в силу п. 4 ст. 155 ЖК РФ.

Согласно позиции ФАС ВСО органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 3 ст. 153 ЖК РФ), а после заселения данные расходы оплачиваются за счет нанимателей (Постановление от 16.02.2011 по делу N А33-2786/2010). При этом нормами Гражданского и Жилищного кодексов не предусмотрена обязанность собственника государственного или муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и коммунальных услуг (Постановления ФАС ЗСО от 05.08.2010 по делу N А45-25783/2009, ФАС УО от 02.06.2010 N Ф09-3719/10-С5). Следовательно, если договором управления данный момент не урегулирован, у управляющей организации отсутствуют основания для взыскания долгов нанимателей с наймодателей жилых помещений. К аналогичному выводу пришли и судьи ФАС ПО в Постановлениях от 28.01.2010 по делу N А55-6778/2009, от 10.03.2010 по делу N А12-13089/2009 <4>, указав в последнем, что начисление и сбор с населения платы за пользование жилыми помещениями и коммунальные услуги являются прямыми обязанностями управляющей компании, которая располагает достаточными средствами для обеспечения необходимого сбора платежей с нанимателей. Органы власти не должны нести ответственность за недостаточно эффективную работу УК с потребителями услуг и погашать задолженность нанимателей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в силу п. 3 ст. 67 ЖК РФ.

--------------------------------

<4> Определением ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-7801/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

 

Нельзя не отметить, что ФАС СЗО иначе трактует нормы Гражданского и Жилищного кодексов в части обязательств собственников и нанимателей помещений и традиционно встает на сторону УК и ТСЖ в их намерении взыскать долги нанимателей с собственников государственного и муниципального жилищных фондов. Арбитры данного округа считают, что исполнение собственником жилых помещений в МКД обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги не зависит от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению соответствующей платы исполнителю услуг. Неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности и не может служить препятствием для реализации УК и ТСЖ права на получение соответствующих платежей. При этом собственник может восстановить свои имущественные права путем взыскания задолженности и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства (Постановления от 10.08.2011 по делу N А56-38504/2010, от 11.03.2011 по делу N А56-23229/2010, от 20.12.2010 по делу N А56-4958/2010, от 03.11.2010 по делу N А56-83822/2009 <5>).

--------------------------------

<5> Определением ВАС РФ от 07.02.2011 N ВАС-143/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

 

Ключевой момент. Принимая во внимание судебную практику по Северо-Западному округу, нужно учесть один нюанс. В Санкт-Петербурге во исполнение Распоряжения губернатора от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" имеет место заключение договоров управления на таких условиях, согласно которым собственник жилищного фонда обязан обеспечить УК ежемесячное внесение платы за выполнение работ и оказание услуг по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. То есть такие договоры устанавливают правила, отличные от тех, которые предусмотрены п. 4 ст. 155 ЖК РФ. Договорами определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги перечисляется наймодателю, то есть непосредственно управляющей организации денежные средства не поступают.

 

* * *

 

В Определении КС РФ от 16.07.2009 N 702-О-О указано, что порядок внесения платы за жилое помещение, закрепленный в п. 4 ст. 155 ЖК РФ и обязывающий нанимателей жилых помещений оплачивать услуги по содержанию и ремонту таких помещений, а также коммунальные услуги, оказываемые управляющей организацией, сам по себе направлен на защиту интересов нанимателей и не может нарушать конституционные права и свободы других лиц (в частности, УК или ТСЖ). Однако последние чаще всего не в состоянии реализовать свои права на получение оплаты фактически оказанных коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту, как и отказаться от оказания данных услуг в отношении конкретных потребителей. При этом закон и арбитражная практика показывают, что в общем случае собственник государственного или муниципального жилищного фонда не должен погашать долги нанимателей, если, конечно, он не принял на себя соответствующее обязательство, закрепив его в договоре управления с УК.

 

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

11.10.2011