СЧИТАЕМ ВЫРУЧКУ В ТСЖ
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) многоквартирного дома собирают с собственников квартир платежи за жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и прочее. Что из этого должно считаться налоговым доходом, а что - нет? Ответы на этот вопрос у налоговиков и самих ТСЖ часто разнятся.
Позиция 1. Все поступления от собственников - целевые
ТСЖ многоквартирного дома (МКД) получает от собственников квартир и нежилых помещений деньги на оплату конкретных расходов:
- коммунальных услуг;
- услуг по содержанию помещений, находящихся в общей собственности;
- на текущий и капитальный ремонт и т.д.
Средства, которые не были использованы в течение года, переходят на следующий и также должны быть использованы на цели, связанные с управлением МКД.
Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в интересах своих членов.
Из всего этого некоторые делают вывод, что никакого дохода у ТСЖ не может образоваться в принципе: все, что получено от собственников, является целевыми средствами и будет потрачено на нужды дома. Следовательно, нет у ТСЖ и выручки: как для целей расчета налога на прибыль, так и для целей расчета доходов при применении упрощенной системы <1>.
ТСЖ, придерживающиеся такого подхода, включают в налоговую выручку лишь платежи от сторонних лиц, к примеру плату за аренду помещений общего пользования, крыш и т.д. Соответственно, только с этих сумм они начисляют НДС в случае, если ТСЖ находится на общем режиме налогообложения.
Но многие ТСЖ перешли на упрощенку с объектом "доходы" (максимальная ставка - 6% от доходов). При таком подходе это представляется самым выгодным режимом: налог, даже упрощенный, платить вообще не нужно при отсутствии доходов.
Как видим, если придерживаться такой позиции, то у ТСЖ получается почти безналоговый вид деятельности.
Им остается платить лишь НДФЛ и страховые взносы с зарплаты бухгалтера и иных работников. Кстати, некоторые ТСЖ-упрощенцы раньше платили взносы по пониженным тарифам. Но сейчас взносы администрируют налоговики. И стали появляться сообщения от бухгалтеров о том, что если нет налогооблагаемых доходов от деятельности по управлению МКД, то инспекторы заставляют ТСЖ платить взносы по обычным тарифам.
--------------------------------
<1> Часть 1 ст. 153, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ; п. 2 ст. 251 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 N Ф04-1236/2016.
Позиция 2. Почти все поступления - это выручка
Минфин давно выступал за это. Поступлениями, не включаемыми в выручку для целей расчета налога на прибыль, признаются лишь те, что прямо поименованы в Налоговом кодексе <2>:
- средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома или общего имущества в МКД <3>;
- средства собственников на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД;
- членские взносы, уплачиваемые ТСЖ как некоммерческой организации (не связанные с конкретными целевыми программами);
- отчисления членов ТСЖ для формирования налогового резерва на проведение ремонта и капремонта общего имущества <4>.
При этом ТСЖ должны вести отдельный учет таких необлагаемых доходов. Все иные суммы, в том числе и поступления от собственников квартир и нежилых помещений, должны учитываться в качестве выручки:
- как при расчете базы по налогу на прибыль;
- так и при применении УСН.
В эти облагаемые поступления входят и платежи собственников помещений за содержание общего имущества и за коммунальные услуги. Ведь обязанность по внесению этих сумм связана не с членством в ТСЖ, а с владением и пользованием помещением в многоквартирном доме <5>.
Справка
Если ТСЖ выступает посредником между жильцами и организациями, оказывающими коммунальные услуги, то в налоговую базу должна включаться только сумма агентского вознаграждения ТСЖ. Но для этого нужно, чтобы ТСЖ заключило договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями уже в качестве агента <6>. А это встречается редко.
При таком подходе ТСЖ может включить в налоговые расходы платежи ресурсоснабжающим организациям и своим подрядчикам <7>. Значит, если ТСЖ не берет "лишнего", то и налог на прибыль ей платить не придется.
С упрощенцами сложнее <8>:
- на "доходно-расходной" УСН придется начислять 1% минимального налога с выручки, включающей в себя практически все поступления от собственников. Как мы уже выяснили, не подпадают под доходы отчисления на ремонт и собственно членские взносы;
- на "доходной" упрощенке картина еще печальнее. Придется платить налог (6%, если его ставка не снижена в регионе) со всей суммы таких поступлений.
Как видим, привлекательность упрощенки для ТСЖ становится при таком подходе совсем неочевидной. А уж "доходная" УСН - вообще нежелательной.
--------------------------------
<2> Статья 251 НК РФ.
<3> Закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ; ст. 36 ЖК РФ.
<4> Статья 324 НК РФ; абз. 20 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина России от 03.07.2017 N 03-11-11/41853.
<5> Письмо Минфина России от 05.10.2016 N 03-03-07/58028.
<6> Письма Минфина России от 09.12.2016 N 03-03-07/73652, от 04.08.2017 N 03-03-06/3/50062.
<7> Письма Минфина России от 21.04.2015 N 03-03-07/22593, от 04.08.2017 N 03-03-06/3/50062; ФНС России от 14.08.2017 N СА-19-3/211@.
<8> Письмо Минфина России от 27.01.2017 N 03-11-11/4260.
НДС с позиции проверяющих
Если ТСЖ применяет общий режим, то оно признается плательщиком НДС. Значит, выручка от реализации должна включаться в базу по НДС и в то же время ТСЖ имеет право на вычет "входного" НДС, предъявленного контрагентами.
Но ТСЖ имеет право на специальную льготу (она действует по умолчанию, но от нее можно отказаться) <9>. Так, от обложения НДС освобождается реализация <10>:
- коммунальных услуг - при условии их приобретения ТСЖ у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и водоотведение;
- услуг по содержанию и ремонту общего имущества - при условии приобретения соответствующих работ/услуг ТСЖ у организаций и ИП, непосредственно выполняющих такие работы.
Но даже при применении льготы у обычного ТСЖ могут возникнуть случаи, когда придется исчислять НДС и вести раздельный учет <11>:
- ТСЖ самостоятельно оказывает какие-либо услуги. К примеру, ТСЖ нанимает консьержа для поддержания порядка в подъезде и взимает за это отдельную плату. Она будет облагаться НДС. Так же как и арендная плата за использование крыш и другого общего имущества МКД;
- плата за коммунальные услуги превышает их стоимость, по которой они приобретаются у ресурсоснабжающих организаций. Либо за содержание и ремонт общего имущества МКД товарищество получило от собственников больше денег, чем заплатило подрядчикам и иным исполнителям работ и услуг. В таком случае НДС надо заплатить с разницы, остающейся в распоряжении ТСЖ <12>.
Внимание! Как и все остальные плательщики НДС, ТСЖ на общем режиме должны представлять декларацию по НДС в электронной форме.
--------------------------------
<9> Пункт 5 ст. 149 НК РФ.
<10> Подпункты 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина России от 23.09.2015 N 03-07-15/54498.
<11> Пункт 4 ст. 170 НК РФ.
<12> Письма Минфина России от 08.06.2015 N 03-07-07/33108, от 19.03.2014 N 06-05-17/11844; Постановления АС ПО от 27.07.2016 N Ф06-10515/2016; АС ЦО от 26.01.2016 N Ф10-4513/2015.
Свежая судебная практика - за налоговиков
До недавнего времени не было единства среди судей, считать ли плату за коммунальные и иные услуги выручкой ТСЖ или нет.
Кто-то из судей придерживался позиции Минфина и наказывал товарищества за занижение выручки. К примеру, инспекция проверила ТСЖ, применявшее "доходно-расходную" упрощенку в одном году и общую систему налогообложения в двух последующих годах. Это ТСЖ не включало в налоговые доходы суммы за услуги по содержанию и текущему ремонту, поступившие от собственников, а также деньги за коммунальные услуги. Инспекция сочла это ошибкой, и суд Северо-Западного округа ее поддержал <13>.
Некоторые судьи, напротив, не признавали деньги, поступившие от собственников квартир и нежилых помещений для оплаты коммунальных услуг, налоговыми доходами ТСЖ <14>. Однако есть основания полагать, что таких решений будет все меньше и меньше. И нет гарантии, что в вышестоящем суде налоговикам не удастся добиться отмены такого решения.
Именно так, к примеру, и произошло у одного из московских ТСЖ. Суд первой инстанции решил, что деньги, полученные от членов товарищества, - целевые платежи, которые не должны учитываться как налоговые доходы у упрощенцев и плательщиков налога на прибыль. Однако апелляционный суд с этим не согласился <15>.
Связано это, в частности, и с тем, что в начале 2017 г. Верховный Суд поддержал проверяющих в деле, рассмотренном Северо-Западным округом, о котором мы говорили чуть выше <16>. ВС отказал в пересмотре кассационной жалобы ТСЖ, которому предстояло уплатить налоги, доначисленные за 3 года с платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги. В итоге ТСЖ пришлось за 1 год доплатить налог на УСН, за 2 других - налоги по общему режиму.
Вот что отметил Верховный Суд:
- платежи за коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт, поступившие от собственников помещений в МКД, нельзя считать целевыми поступлениями в смысле ст. 251 НК РФ, поскольку товарищество являлось исполнителем указанных услуг;
- налоговым законодательством не предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению им, а также других услуг/работ, выполняемых ТСЖ.
Статус товарищества как некоммерческой организации также не освобождает его от уплаты НДС.
Неудивительно, что это решение уже взято на вооружение судами <17>.
Вывод
Как видим, для ТСЖ безопаснее включить в выручку деньги, поступившие от собственников квартир за коммунальные услуги. В противном случае при проверке налоговики могут и доначислить налоги, и начислить пени, и оштрафовать.
А поскольку все это в конечном счете ляжет на плечи собственников помещений в доме, лучше навести порядок самим. Или по крайней мере не повторять своих ошибок в дальнейшем.
* * *
Жилищные кооперативы, членами которых являются собственники индивидуальных домов, рассчитывают налоги в очень похожем порядке.
Но у них нет льгот, предусмотренных исключительно для многоквартирных домов: все поступления на ремонт (если такие есть) должны учитываться в качестве выручки.
--------------------------------
<13> Постановление АС СЗО от 28.10.2016 N Ф07-8823/2016.
<14> См., например, Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 N Ф04-1236/2016; Решение АС Кемеровской области от 17.01.2017 N А27-20953/2016.
<15> Решение АС МО от 23.03.2017 N А41-86032/16 (отменено Постановлением 10 ААС от 19.07.2017 N 10АП-6951/2017).
<16> Определение ВС РФ от 24.01.2017 N 307-КГ16-5541.
<17> Постановления 10 ААС от 19.07.2017 N 10АП-6951/2017; 13 ААС от 05.04.2017 N А42-9864/2014 (оставлено в силе Постановлением АС СЗО от 20.07.2017 N Ф07-5764/2017); Решение АС Республики Татарстан от 04.04.2017 N А65-30235/2016.
Л.А. Елина
Ведущий эксперт
Подписано в печать
08.09.2017