"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 11

КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МКД И ЧЛЕНОВ ТСЖ

В процессе содержания общего имущества в МКД управляющему (УК или ТСЖ) ежедневно приходится решать множество непростых вопросов, связанных как с обслуживанием инфраструктуры дома, так и с ее использованием (как самими собственниками, так и третьими лицами). Чтобы принятые решения были легитимны и имели соответствующие правовые последствия, управляющий должен иметь четкое представление о своей компетенции. В данной статье мы проанализировали положения жилищного законодательства в этой части и составили своеобразные памятки в виде таблиц, которые позволяют УК и ТСЖ максимально быстро сориентироваться в том, каковы их правомочия в решении насущных проблем конкретного МКД.

Общее собрание собственников помещений в МКД

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в данном доме. Именно на общем собрании всех собственников принимаются ключевые решения. Собственники помещений в МКД обязаны проводить общее собрание хотя бы один раз в год. Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в МКД обладают только собственники помещений в данном доме (их представители). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ст. 48 ЖК РФ).

Перечислим, что именно входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД.

Компетенция общего собрания собственников помещений в МКД		Легитимность принятых решений
Перечень вопросов	Норма ЖК РФ	Необходимое количество голосов	Норма ЖК РФ
Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД, а также порядок уведомления о принятых им решениях	Пункт 1 ст. 45	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Реконструкция МКД (в том числе его расширение или надстройка)	Подпункт 1 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Капитальный ремонт общего имущества в МКД	Подпункт 1 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Оплата расходов на капитальный ремонт МКД	Пункт 2 ст. 158	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Текущий ремонт общего имущества в МКД	Подпункт 4.1 п. 2 ст. 44	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений	Подпункт 1 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Пределы использования земельного участка, на котором расположен МКД	Подпункт 2 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Пользование общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами	Подпункт 3 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Определение лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества	Подпункт 3.1 п. 2 ст. 44	Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Выбор способа управления МКД (его изменение)	Подпункт 4 п. 2 ст. 44, п. 3 ст. 161	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Создание ТСЖ	Пункт 1 ст. 136	Более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (таким же должно быть число членов в созданном ТСЖ - п. 3 ст. 135 ЖК РФ)	Пункт 1 ст. 136
Принятие устава ТСЖ	Пункт 2 ст. 135	Большинством от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД	Пункт 2 ст. 135
Создание ТСЖ в нескольких МКД, утверждение его устава, избрание правления товарищества, наделение гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, избрание председателя правления товарищества	Подпункт 1 п. 2 ст. 136	Большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД (собрания проводятся в каждом доме)	Подпункт 1 п. 2 ст. 136
Согласие на реорганизацию ТСЖ, созданного в двух и более МКД, в форме разделения	Пункт 3 ст. 140	Большинством от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД	Пункт 3 ст. 140
Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более МКД, в форме выделения	Пункт 3 ст. 140	Большинством от общего числа голосов собственников помещений в МКД, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения	Пункт 3 ст. 140
Преобразование ТСЖ в ЖК или ЖСК	Пункт 2 ст. 140	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Ликвидация ТСЖ в случае, когда члены ТСЖ уже не обладают необходимым (см. п. 3 ст. 135 ЖК РФ) количеством голосов	Пункт 2 ст. 141	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Выбор управляющей организации	Пункт 1 ст. 162	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Условия договора управления МКД	Пункт 1 ст. 162	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Отказ от исполнения договора управления МКД	Пункты 8.1 и 8.2 ст. 162	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Избрание (порядок и сроки переизбрания) совета МКД, определение количества его членов и выбор председателя (для МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК и т.д. и управление которым осуществляет УК)	Пункты 1, 4, 6, 10 ст. 161.1	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Утверждение отчета совета МКД о проделанной работе	Подпункт 6 п. 5 ст. 161.1	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Внесение платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям (для МКД, управление которым осуществляет УК)	Пункты 7 и 7.1 ст. 155	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (для МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК и т.д. и управление которым осуществляет УК)	Пункт 7 ст. 156	Большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД	Пункт 1 ст. 46
Другие вопросы	Подпункт 5 п. 2 ст. 44	-	-

Обратим внимание на несколько моментов.

Создание ТСЖ. Управление ТСЖ - это один из трех возможных способов управления (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), поэтому вопрос создания товарищества обсуждается именно на общем собрании собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). При этом если в ТСЖ объединяются собственники нескольких МКД, то им нужно принять соответствующее решение на собрании своего дома (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ), поскольку такой орган управления, как собрание собственников помещений нескольких домов, законом не предусмотрен.

Реконструкция МКД. Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Отдельные правоведы считают, что в данной норме идет речь о единодушном согласии всех собственников помещений в доме на уменьшение размера общего имущества. То есть явка на собрание с такой повесткой должна быть 100%-ной, как и принятое решение. Позволим себе не согласиться с таким прочтением п. 3 ст. 36 ЖК РФ, поскольку в совокупности с пп. 1 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ получается, что любая реконструкция МКД, влекущая как уменьшение состава общего имущества, так и его увеличение, действительно, обсуждается на общем собрании собственников, однако для принятия соответствующего решения необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Капитальный ремонт МКД. С одной стороны, ст. 44 ЖК РФ относит принятие решений о таком ремонте к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, причем принимается такое решение не менее чем 2/3 общего числа голосов собственников. С другой - размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для МКД, управляемых УК, устанавливается на общих собраниях собственников простым большинством голосов (п. 7 ст. 156 ЖК РФ). Плата за жилое помещение для собственников состоит из нескольких элементов, в том числе из платы за работы по капитальному ремонту общего имущества МКД (п. 2 ст. 154, п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Заметим, что в этой части ЖК РФ нет никаких противоречий. Так, ст. 44 ЖК РФ имеет основополагающее значение. Согласно ей только собственники, причем на общем собрании и исключительно 2/3 голосов, могут оценить состояние общего имущества, реальную потребность в капитальном ремонте, необходимость его проведения и т.д. На общем собрании собственников с повесткой "принятие решения о капитальном ремонте" может обсуждаться только один вопрос - потребность дома в таковом (без конкретики - перечня работ, их стоимости, выбора подрядчика и т.д.). Положительное решение (и наоборот) должно быть принято соответственно 2/3 голосов. Вопросы, о которых идет речь в п. 2 ст. 158 ЖК РФ, имеют более прикладной характер (сроки проведения ремонта, перечень работ, их стоимость, порядок финансирования). Они также обсуждаются на общем собрании собственников, но соответствующие решения уже могут приниматься простым большинством голосов. Логично, что собраниям с такой повесткой всегда должны предшествовать общее собрание собственников, посвященное потребности дома в капитальном ремонте, и принятие решения по данному вопросу в порядке, установленном ст. 44 ЖК РФ.

Общее собрание членов ТСЖ

Правила, установленные ст. ст. 45 и 48 ЖК РФ, относительно порядка проведения общих собраний собственников и порядка голосования на них распространяются и на проведение общих собраний членов ТСЖ (п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов членов товарищества. Согласно ст. 144 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ являются органами управления товарищества. Однако именно общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ).

Нельзя не отметить, что оргструктура ТСЖ в будущем может приобрести более четкие описания. Так, согласно проекту федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подготовленному ко второму чтению, в ГК РФ планируется ввести § 4 "Некоммерческие корпоративные организации". ТСЖ названо одним из видов таких организаций, описанию которых посвящено несколько новых статей. Предположительно, ст. 117.10 ГК РФ обозначит организационную структуру товариществ следующим образом: высший орган управления - общее собрание членов; единоличный орган управления - председатель; постоянно действующий коллегиальный орган - правление.

Сегодня круг вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, обозначен в п. 2 ст. 145 ЖК РФ. В основном они так или иначе связаны с жизнедеятельностью самого товарищества.

Компетенция общего собрания членов ТСЖ		Легитимность принятых решений
Перечень вопросов	Норма ЖК РФ	Необходимое количество голосов	Норма ЖК РФ
Изменение устава ТСЖ или его утверждение в новой редакции	Подпункт 1 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов	Подпункт 2 п. 2 ст. 145	Не менее чем 2/3 от общего числа голосов членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более МКД, в форме разделения	Пункт 3 ст. 140	Большинством от числа голосов членов ТСЖ, присутствующих на их общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом МКД	Пункт 3 ст. 140
Избрание (переизбрание) членов правления ТСЖ и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества	Подпункт 3 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества	Подпункт 4 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов	Подпункт 5 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов	Подпункт 6 п. 2 ст. 145	Не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ	Подпункт 7 п. 2 ст. 145	Не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в МКД, отчета о его выполнении	Подпункт 8 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок)	Подпункт 8.1 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ	Подпункт 8.2 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ	Подпункт 8.3 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, его председателя и ревизионной комиссии (ревизора)	Подпункт 9 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Принятие и изменение правил внутреннего распорядка ТСЖ, положения об оплате труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ	Подпункт 10 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе его председателя	Подпункт 11 п. 2 ст. 145	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги	Пункт 1 ст. 155	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Срок представления платежных документов собственникам	Пункт 2 ст. 155	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Внесение платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям	Пункт 6.3 ст. 155	Большинством от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ	Пункт 4 ст. 146
Другие вопросы	Подпункт 11 п. 2 ст. 145	-	-

* * *

Необходимо признать, что в большинстве случаев на практике товарищества инициируют ежегодное собрание собственников помещений в МКД, на котором обсуждаются все насущные проблемы. Однако бывает и так, что общие собрания членов ТСЖ проводятся независимо от ежегодных собраний собственников. В этом случае крайне важно разграничить компетенции этих двух собраний, чтобы не совершить ошибку и не включить в повестку вопрос, требующий сбора всех собственников, а не только членов ТСЖ.

Н.Н.Максимова

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

12.11.2012