"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 19, 2004

БУХГАЛТЕРУ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

Бухгалтерский учет и налогообложение

     В соответствии с п.2 ст.8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и п.10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, нормы бухгалтерского учета основываются на допущении имущественной обособленности организации. Данное требование, непосредственно вытекающее из гражданско-правового определения юридического лица (ст.48 ГК РФ), означает, что на балансе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) учитывается только то имущество, которое принадлежит им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
     Имущество на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ) или оперативного управления (ст.296 ГК РФ) обычно принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. Никакого отношения к ЖСК это не имеет. Отражение или неотражение объектов жилищного фонда на балансе ЖСК определяется только правом собственности.
     Если все члены ЖСК полностью внесли свои паевые взносы за квартиры, то собственниками жилищного фонда становятся владельцы квартир - каждый в отдельности (п.4 ст.218 ГК РФ). При этом владельцу квартиры принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.ст.289, 290 ГК РФ), и в данном случае жилищный фонд не принадлежит ЖСК как юридическому лицу.
     В период начального функционирования ЖСК, когда еще имеются полностью не оплаченные квартиры и отсутствует документальное подтверждение передачи жилищного фонда пайщикам, собственником таких квартир остаются ЖСК (п.3 ст.213 ГК РФ). Следовательно, в этот период стоимость указанных квартир учитывают ЖСК:
     Дебет 76, Кредит 86 - начислены паевые взносы членов жилищно-строительного кооператива;
     Дебет 51, Кредит 76 - внесена часть паевых взносов членом кооператива;
     Дебет 08-3, Кредит 60 - отражены расходы по приобретению квартир, строительству дома;
     Дебет 60, Кредит 51 - оплачены расходы по приобретению квартир, строительству дома;
     Дебет 01, субсчет "Жилищный фонд", Кредит 08-3 - приняты по акту и зарегистрированы в установленном порядке все расходы по приобретению квартир;
     Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств", Кредит 01, субсчет "Жилищный фонд" - отражена стоимость выбывающего жилищного фонда после полной оплаты паевых взносов членами жилищно-строительного кооператива;
     Дебет 86, Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" - полностью оплаченный жилищный фонд передан пайщикам.
     Объекты основных средств, не относящиеся к жилищному фонду и приобретенные за счет средств, находящихся в собственности ЖСК, представляют собой прочие основные средства. К ним, в частности, относятся объекты внешнего благоустройства, приобретенные оборудование, приборы, компьютеры, оргтехника, конторская мебель и др.
     Если ЖСК осуществляет наряду с уставной предпринимательскую деятельность, необходим раздельный учет прочих основных средств, предназначенных для использования в той или иной деятельности. С этой целью к счету 01 "Основные средства" должны быть открыты субсчета 01-2 "Прочие основные средства, используемые в уставной деятельности" и 01-3 "Прочие основные средства, используемые в предпринимательской деятельности". Поскольку уставная деятельность некоммерческих организаций не связана с производством продукции, у них не может быть амортизации как одного из элементов себестоимости продукции. Это означает, что все основные средства должны отражаться на балансе по первоначальной стоимости вплоть до их выбытия. Износ основных средств в этом случае отражается на забалансовом счете 010.

Налог на прибыль

     В соответствии с п.п.1, 2 ст.251 гл.25 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы:
     в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов в рамках целевого финансирования (пп.14 п.1);
     в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности. К указанным целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные, членские и целевые взносы и отчисления в публично-правовые профессиональные объединения, построенные на принципе обязательного членства, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пп.1 п.2).
     Таким образом, получаемые от членов ЖСК вступительные, членские и паевые взносы налогом на прибыль не облагаются.

Налог на добавленную стоимость

     Согласно п.2 ст.149 гл.21 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд):
     услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (пп.10); согласно п.27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ реализация же услуг по обеспечению технического и санитарного состояния в домах ЖСК с 1 января 2004 г. подлежит обложению НДС;
     долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая форвардные, фьючерсные контракты, опционы) (пп.12).
     В соответствии со ст.146 НК РФ объектом обложения налогом на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
     Согласно п.32.1 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447 (в ред. от 26.12.2003), не учитываются при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость денежные средства в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие в качестве финансовой помощи от других организаций и (или) физических лиц, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) и использованные указанными получателями по назначению. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, в частности, относятся осуществленные в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях вступительные, членские взносы и т.д. Положения п.32.1 указанных Методических рекомендаций применяются при условии, что учет получения и расходования целевых поступлений в денежной форме осуществляется отдельно от иной деятельности организации.
     Однако следует иметь в виду, что не является целевым поступлением на содержание некоммерческих организаций выручка от реализации такой организацией имущества, ранее полученного в качестве взносов, вкладов, пожертвований или благотворительной помощи от организаций, в том числе осуществляющих благотворительную деятельность. Реализация некоммерческой организацией указанного имущества подлежит обложению налогом на добавленную стоимость в установленном порядке.
     Таким образом, получаемые от членов ЖСК вступительные, членские, паевые взносы налогом на добавленную стоимость не облагаются. Реализация ЖСК паев в паевых фондах кооператива также не облагается налогом на добавленную стоимость. Однако реализация ранее полученного ЖСК в качестве взноса, вклада, пожертвования имущества подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.

Налог на имущество организаций

     В соответствии со ст.4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" освобождаются от налогообложения:
     организации - в части стоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда (п.10);
     объединения собственников жилья, действующие в соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п.11).
     Таким образом, объекты жилищного фонда, числящиеся на балансе ЖСК, зарегистрированных в г. Москве, не подлежат обложению налогом на имущество организаций. Остальное имущество кооперативов (приобретенное оборудование, приборы, компьютеры, оргтехника, офисная мебель и пр.) подлежит обложению этим налогом в общеустановленном порядке.

Налог на землю

     Согласно п.26 Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками всем членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов плательщиками земельного налога являются кооперативы, которые должны представлять налоговую декларацию по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов (за исключением членов кооперативов, получивших такие свидетельства).

Единый социальный налог

     В п.1 ст.236 НК РФ определено, что в объект обложения единым социальным налогом у организаций включаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.
     В пп.8 п.1 ст.238 НК РФ установлено, что не подлежат обложению единым социальным налогом суммы, выплачиваемые за счет членских взносов садоводческих, садово-огородных, гаражно-строительных и жилищно-строительных кооперативов (товариществ) лицам, выполняющим работы (оказывающим услуги) для указанных организаций.
     На основании пп.8 п.1 ст.238 НК РФ суммы, выплачиваемые за счет членских взносов жилищно-строительных кооперативов сотрудникам ЖСК или лицам, выполняющим для ЖСК работы или услуги по гражданско-правовым договорам, в налоговую базу для расчета единого социального налога не включаются.
     Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование исчисляются и уплачиваются страхователем-организацией в соответствии с Федеральным законом от 15.12.2001 N 167-ФЗ (в ред. от 23.12.2003) "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации". Согласно п.2 ст.10 этого Закона базой для начисления страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации является налоговая база по единому социальному налогу, установленная гл.24 НК РФ.
     Следовательно, выплаты и вознаграждения, производимые за счет членских взносов ЖСК лицам, выполняющим работы (оказывающим услуги) для этих организаций, не должны облагаться как единым социальным налогом, уплачиваемым в федеральный бюджет, так и страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование.
     Если ЖСК производят выплаты в пользу физических лиц по трудовым или гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ (оказание услуг), за счет членских взносов и за счет доходов от предпринимательской деятельности, то необходимо вести по таким выплатам раздельный бухгалтерский учет.
     Согласно п.3 ст.236 НК РФ указанные в п.1 этой статьи выплаты и вознаграждения (независимо от формы, в которой они производятся) не признаются объектом обложения единым социальным налогом, если у налогоплательщиков-организаций такие выплаты не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде.
     При применении п.3 ст.236 НК РФ необходимо учитывать положения гл.25 НК РФ. При этом источники выплат и вознаграждений, а также их отражение в бухгалтерском учете в целях исчисления единого социального налога не имеют значения. Данная норма распространяется также на налогоплательщиков, формирующих налоговую базу по прибыли по отдельным видам деятельности организаций.
     Выплатами, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль организаций, признаются выплаты, включение которых в состав расходов при определении налоговой базы предусмотрено ст.255 и частично ст.264, а расходы, не уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль, определены ст.270 гл.25 НК РФ.
     Суммы, начисленные по тарифным ставкам, должностным окладам, сдельным расценкам или в процентах от выручки в соответствии с принятыми в организации формами и системами оплаты труда на основании ст.255 НК РФ, включаются в перечень расходов по оплате труда, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
     Таким образом, суммы заработной платы, начисленные сотрудникам ЖСК за счет доходов от предпринимательской деятельности кооперативов, подлежат обложению как единым социальным налогом, уплачиваемым в федеральный бюджет, так и страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование.
     С 1 января 2002 г. Федеральным законом от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" и гл.24 "Единый социальный налог" НК РФ установлены общий объект обложения и база для начисления страховых взносов и единого социального налога. Поэтому суммы, выплачиваемые за счет членских взносов ЖСК, перечисленных в пп.8 п.1 ст.238 НК РФ, не подлежат обложению единым социальным налогом и, следовательно, не облагаются страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование.
     С учетом изложенного период трудовой деятельности в ЖСК не подлежит включению в страховой стаж работников данных кооперативов в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", что лишает их права на обязательное пенсионное страхование за счет средств работодателя.
     Следует отметить, что в соответствии со ст.29 Закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ физические лица могут добровольно вступать в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию и осуществлять уплату страховых взносов в бюджет ПФР за другое физическое лицо, за которое не осуществляется уплата страховых взносов страхователем согласно данному Закону. Указанные физические лица осуществляют уплату страховых взносов в бюджет ПФР в виде фиксированного платежа. Уплаченные суммы страховых взносов учитываются при определении права граждан на получение обязательного страхового обеспечения на общих основаниях. Следовательно, действующим законодательством об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации предусмотрена возможность пенсионного страхования лиц, выполняющих работы (оказывающих услуги) для ЖСК.
     Таким образом, суммы, выплачиваемые за счет членских взносов ЖСК сотрудникам кооперативов или лицам, выполняющим для ЖСК работы или оказывающим услуги по гражданско-правовым договорам, в налогооблагаемую базу для расчета единого социального налога не включаются.

Налог на рекламу

     Согласно Закону г. Москвы от 21.11.2001 N 59 "О налоге на рекламу", введенному в действие с 1 января 2002 г., плательщиками налога на рекламу признаются рекламодатели, место нахождения которых приходится на территорию г. Москвы, приобретающие рекламные услуги (работы), а также самостоятельно выполняющие работы, связанные с рекламой товаров (работ, услуг).
     Таким образом, если ЖСК являются рекламодателями, то они должны уплачивать налог на рекламу исходя из установленной налоговой ставки (5%) и стоимости рекламных услуг (работ), определяемой на основе фактически произведенных расходов.

И.Рахматулина
ООО "Аудиторская фирма "НЭРТИС"
Подписано в печать
05.05.2004