Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) осуществляет строительство жилого дома подрядным способом на средства пайщиков - членов ЖСК (паевые взносы). Суммы начисленных паевых взносов (всего 50 000 000 руб.) внесены пайщиками в полном объеме на расчетный счет ЖСК. Стоимость строительства составила 50 000 000 руб. (в том числе НДС 7 627 119 руб.). На момент ввода дома в эксплуатацию все квартиры в построенном доме полностью оплачены. Как отразить в учете ЖСК данные операции? ЖСК признается потребительским кооперативом, поскольку имеет признаки указанной организации, перечисленные в п.1 ст.116 Гражданского кодекса РФ, а именно, является добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемым путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Потребительские кооперативы в соответствии с ГК РФ являются некоммерческими организациями <*>. В бухгалтерском учете ЖСК паевые взносы его членов отражаются в качестве целевого финансирования по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" и дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", на котором в таком случае учитываются расчеты с пайщиками (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При получении организацией на расчетный счет сумм паевых взносов счет 76 кредитуется в корреспонденции с дебетом счета 51 "Расчетные счета". Затраты застройщика (в данном случае - ЖСК) по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору (п.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167). Следовательно, затраты ЖСК на строительство жилого дома, осуществляемое подрядным способом, аккумулируются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", в корреспонденции в данном случае со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Суммы НДС, предъявленные подрядчиками, отражаются по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60. Согласно п.32.1 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, не учитываются при определении налоговой базы по НДС целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, в частности паевые вклады. Объектом налогообложения по НДС в соответствии с п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ является передача права собственности на реализуемое имущество. Члены ЖСК, полностью внесшие свои паевые взносы за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество и долю в праве собственности на общее имущество дома (п.4 ст.218, ст.290 ГК РФ). При этом у ЖСК права собственности на жилой фонд не возникает. Следовательно, передача жилого фонда пайщикам ЖСК не влечет перехода права собственности на указанное имущество и не облагается НДС. На основании вышесказанного сумма НДС, предъявленная подрядчиком, относящаяся к жилому фонду, который будет передан пайщикам, не подлежит налоговому вычету, установленному п.2 ст.171 НК РФ. Данная сумма НДС может быть учтена организацией в стоимости строящегося дома согласно п.2 ст.170 НК РФ. В этом случае сумма НДС списывается со счета 19 в дебет счета 08, субсчет 08-3. Поскольку при условии внесения всеми членами ЖСК паевых взносов у ЖСК не возникает права собственности на жилой фонд, при этом государственная регистрация права собственности на квартиры, переданные членам ЖСК, производится непосредственно их собственниками (членами ЖСК), то принятый в эксплуатацию жилой дом, построенный ЖСК, не отражается в составе основных средств, в связи с тем что не выполняются условия, установленные п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (п.3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). В соответствии с указанным пунктом Положения и Инструкцией по применению Плана счетов в данном случае в учете ЖСК (застройщика) затраты по построенному объекту в размере его инвентарной стоимости списываются со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета учета источника финансирования (счет 86). Согласно пп.1 п.2 ст.251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, к которым, в частности, относятся паевые вклады. При этом получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. Таким образом, сумма полученных ЖСК паевых взносов не признается в налоговом учете доходом ЖСК, и, соответственно, произведенные за счет этих средств расходы не формируют налоговую базу по налогу на прибыль организации. Согласно п.1 ст.256 НК РФ жилой дом, построенный за счет паевых взносов членов ЖСК и введенный в эксплуатацию, не признается амортизируемым имуществом (основным средством), поскольку право собственности на него у ЖСК отсутствует. Содержание операций Дебет Кредит Сумма,тыс. руб. Первичный документ Начислены паевые взносы членов ЖСК 76 86 50 000 Устав ЖСК Поступили на расчетный счет паевые взносы членов ЖСК 51 76 50 000 Выписка банка по расчетному счету Отражена в составе внеоборотных активов стоимость жилого дома, построенного подрядчиком (50 000 - 7627) 08-3 60 42 373 Акт приемки законченного строительством объекта Отражена сумма НДС, предъявленного подрядчиком 19 60 7 627 Счет-фактура НДС, предъявленный подрядчиком, включен в стоимость здания 08-3 19 7 627 Бухгалтерская справка Произведена оплата подрядчику 60 51 50 000 Выписка банка по расчетному счету Отражено выбытие жилого фонда, полностью оплаченного пайщиками 86 08-3 50 000 Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, Акт приемки- передачи квартир------------------------------- <*> На ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним из членов распространяется действие Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п.1 ст.4 указанного Федерального закона). В.В.Гришина Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 02.06.2004 Copyright: (C) АО "Консультант Плюс", 2004 Исключительные права на данный авторский материал принадлежат АО "Консультант Плюс".