"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 18 АРЕНДНАЯ ПЛАТА Общие положения об арендной плате устанавливает ст.614 "Арендная плата" Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) ее определения. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме (денежной, натуральной или иной) будет установлена арендная плата. ГК РФ не требует устанавливать в договоре размер арендной платы. Это положение закона нашло свое отражение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 01.07.2004 по делу N А68-ГП-209/4-03 указано, что условие о размере арендной платы не относится к существенным условиям договора аренды, поэтому по данному основанию он не может быть признан незаключенным. Если договором порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только при условии, что арендодатель выполнит свои обязательства по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование (передаст вещь). Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан платить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы. В п.6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо) было отмечено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Досрочное прекращение пользования имуществом, например освобождение арендуемого помещения до окончания срока действия договора аренды, не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Стороны должны согласовать сроки внесения платежей (разовый или периодический платеж). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг. В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Эта позиция была подтверждена ВАС РФ, который в п.12 Информационного письма указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (например, предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи; улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания). Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому, так и к составному имуществу. Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, для договора проката). Пункт 1 ст.630 "Арендная плата по договору проката" ГК РФ устанавливает, что арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Особенность данного вида договора обусловлена тем, что договор проката - возмездный, поскольку имущество передается во владение и пользование арендатору за плату. В отличие от общих установлений об арендной плате, содержащихся в ст.614 ГК РФ, для данного договора предусмотрена арендная плата в твердой сумме платежей, т.е. в денежной форме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно. Это зависит от сроков договора проката, от вида арендованного имущества и от существа обязательства. Право выбора способа внесения платежей по договору проката принадлежит арендодателю. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливается соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров, срок действия которых превышает один год, поскольку п.3 ст.614 ГК РФ запрещает производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. При применении п.3 ст.614 ГК РФ ВАС РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм), оставаясь неизменным, тем не менее определяет каждый очередной платеж в иной сумме, нежели предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при определении ставки арендной платы в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п.11 Информационного письма). Ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы применяться, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.09.2004 по делу N А29-508/2004-2э судом было установлено следующее. Стороны воспользовались предоставленной законом возможностью установления иного, чем по их соглашению, порядка изменения арендной платы, предусмотрев в п.2.3 договора право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора в десятидневный срок до такого изменения. При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы мог быть изменен только путем составления одного документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отклоняется как не соответствующий требованиям закона и материалам дела. ФАС Московского округа в Постановлении от 15.10.2004 по делу N КГ-А40/9172-04 указал, что по смыслу ст.614 ГК РФ размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения. В последнем случае изменение конкретной суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации. В п.4 ст.614 ГК РФ определено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случаях, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает; б) законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное. Аналогичная возможность предусмотрена ст.612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Под сроком в данном случае понимается временной период (месяц, квартал, год), по истечении которого арендатор уплачивает арендную плату. Этот способ самозащиты имущественных прав (ст.14 "Самозащита гражданских прав" ГК РФ) представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - получение от него арендной платы в предварительном порядке. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п.5 ст.614 ГК РФ, арендодатель может использовать крайнюю меру - потребовать досрочного расторжения договора. Особое внимание следует обратить на частный случай договора аренды - аренду зданий и сооружений. В соответствии с п.1 ст.654 "Размер арендной платы" ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2004 по делу N Ф04-5994/2004(А03-3561-12). Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2004 по делу N А14-5737-03/165/22). Таким образом, судебно-арбитражной практикой в целом урегулированы основные вопросы, связанные с определением арендной платы при заключении и исполнении договора аренды. И.Ивачев Юрист Подписано в печать 04.05.2005