Начисление амортизации и признание убытков
      при реализации жилых помещений


      Название документа:
      Письмо Минфина России от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137


      Комментарий:
      Организация может приобрести в собственность жилое помещение с целью сдачи 
      в аренду. Можно ли в таком случае признавать расходы по его приобретению 
      путем начисления амортизации и в каком порядке учитывать убытки в случае 
      продажи этого помещения? На этот счет Минфин России дал свои разъяснения.
      Общий порядок признания расходов при приобретении объектов недвижимости 
      следующий. Организация начисляет по приобретенному имуществу амортизацию, 
      а в случае продажи уменьшает полученные доходы на остаточную стоимость 
      имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если при продаже образовался убыток 
      - он учитывается по правилам п. 3 ст. 268 НК РФ (равномерно в течение 
      оставшегося срока полезного использования).
      Минфин России считает, что данный порядок применяется только к нежилым 
      помещениям, а в отношении объектов жилищного фонда делает следующие 
выводы:
      1) в Письме говорится, что "согласно положениям гл. 25 Кодекса жилищный 
      фонд (жилые помещения) в целях налогообложения прибыли не подлежит 
      амортизации", поэтому признавать расходы по приобретению квартир путем 
      начисления амортизации нельзя;
      2) жилищный фонд относится к объектам обслуживающих производств в 
      соответствии со ст. 275.1 НК РФ, поскольку входит в состав объектов 
      жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому, если организация впоследствии 
      продает квартиры, убыток может быть признан при соблюдении определенных 
      условий, таких, как соответствие стоимости оказываемых услуг, расходов на 
      оказание услуг и условий их оказания соответственно стоимости, расходам и 
      условиям оказания аналогичных услуг организациями, для которых эта 
      деятельность является основной (ст. 275.1 НК РФ). Аналогичное мнение 
      Минфин России уже высказывал в Письме от 11.11.2004 N 03-03-01-04/1/107.
      Позиция финансового ведомства по данным вопросам не является единственной.
      Во-первых, давайте посмотрим, действительно ли Налоговый кодекс запрещает 
      начислять амортизацию на жилые помещения? Наоборот, формально жилищный 
      фонд не входит в перечень имущества, не подлежащего амортизации (п. 2 ст. 
      256 НК РФ). Более того (хотя начисление амортизации для бухучета и 
      налогового учета не связаны между собой), с 2006 г. объекты жилищного 
      фонда исключены из перечня объектов основных средств, не подлежащих 
      амортизации в соответствии с п. 17 Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 
      6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (для 
      банков запрет начислять амортизацию в бухгалтерском учете действует в 
      соответствии с Положением Центрального банка РФ от 05.12.2002 N 205-П). В 
      отношении объектов жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных 
      вложений в материальные ценности (то есть сдаются в аренду), сделана 
      особая оговорка: амортизацию по ним стоит начислять в общем порядке (п. 17 
      ПБУ 6/01).
      В соответствии с п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия 
      и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу 
      налогоплательщика. В совокупности это позволяет сделать вывод, что жилые 
      помещения подлежат амортизации, если используются для извлечения прибыли.
      Во-вторых, вопрос признания убытков, в случае если жилое помещение будет 
      продано в дальнейшем, решается следующим образом.
      В случае если организация производит начисление амортизации на жилые 
      помещения, убыток от их реализации она может признать по правилам п. 3 ст. 
      268 НК РФ (равномерно в течение оставшегося срока полезного 
использования).
      Особые правила признания убытков для объектов обслуживающих производств и 
      хозяйств, установленные в ст. 275.1 НК РФ, в данном случае применяться не 
      могут. В абз. 2 ст. 275.1 НК РФ установлено, что к обслуживающим 
      производствам и хозяйствам относятся только те объекты, которые 
      осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) одновременно своим 
      работникам и сторонним лицам. Поэтому, если жилые помещения будут 
      продаваться только сторонним лицам или же только сотрудникам самой 
      организации, налогоплательщик может учесть убыток от реализации квартир в 
      общеустановленном порядке.
      Однако в этих случаях возможны споры с налоговыми органами: ФНС России и 
      Минфин России в ряде писем указывали, что факт оказания услуг одновременно 
      и своим работникам, и сторонним лицам не является квалифицирующим в 
      признании соответствующих объектов объектами обслуживающих производств и 
      хозяйств (см., например, Письмо ФНС России от 23.09.2005 N 02-1-08/200@, 
      Письма Минфина России от 14.11.2005 N 03-03-04/4/86, от 25.03.2005 N 
      03-03-01-04/4-25). Судебная практика по данным вопросам еще не сложилась.


      Применение документа (выводы):
      Организации, приобретающие жилые помещения для сдачи их в аренду, могут:
      1) занимая осторожную позицию, не начислять амортизацию на объекты 
      жилищного фонда, в случае их продажи признавать убытки по правилам, 
      определенным ст. 275.1 НК РФ для объектов обслуживающих производств и 
      хозяйств;
      2) начислять амортизацию на жилые помещения, в случае их продажи 
      признавать убыток по правилам п. 3 ст. 268 НК РФ (при выборе этого 
      варианта возможны споры с налоговыми органами).


      Консультационно-аналитический центр
      по бухгалтерскому учету
      и налогообложению