Е.А.Шаронова
Минфин России разъяснил несколько вопросов, касающихся применения имущественных вычетов при продаже комнат (в том числе полученных в порядке наследования или дарения), при продаже и приобретении долей в квартирах <1>. В этом Письме есть и радостные, и печальные моменты для граждан. Но обо всем по порядку.
Продажа комнат в коммунальной квартире
1) Минфин согласился с тем, что доход от продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире, находившейся в собственности гражданина менее 3 лет, является все- таки доходом от продажи недвижимости, так как комната - это вид жилого помещения <2>. А значит, и имущественный вычет при продаже такой комнаты можно получить в максимальной сумме 1 млн руб. <3> Но, оказывается, это правило работает только в том случае, если гражданин сам приватизировал комнату.
Примечание. Раньше Минфин считал, что доход от продажи комнаты в коммунальной квартире, находившейся в собственности гражданина менее 3 лет, является доходом от продажи иного имущества и по нему положен максимальный вычет в размере 125 тыс. руб. за налоговый период <4>.
2) Если же комната досталась гражданину по наследству или ее ему подарили, то она продолжает оставаться "иной". И имущественный вычет при продаже "иной комнаты" может быть предоставлен гражданину максимально на сумму 125 тыс. руб. <3> То есть Минфин считает, что подаренная или полученная по наследству комната - это не недвижимость, а иное имущество. Согласитесь, довольно странная позиция.
На наш взгляд, и при продаже подаренной или доставшейся по наследству комнаты можно получить имущественный вычет в том же порядке, что и при продаже приватизированной комнаты, то есть в максимальной сумме 1 млн руб., поскольку от способа приобретения сам объект не меняется.
Продажа доли квартиры
Минфин напомнил, что максимальная сумма вычета при продаже квартиры, находившейся в долевой собственности граждан менее 3 лет, делится между совладельцами пропорционально их долям в собственности квартиры, так как НК РФ предусматривает именно "распределение" суммы вычета между совладельцами квартиры, а не получение каждым из них отдельного имущественного вычета <5>. То есть если квартира, находившаяся в общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) менее 3 лет, была продана за 1,5 млн руб., то каждый из совладельцев получит вычет в сумме 500 тыс. руб. (1 млн руб. / 2), а не 750 тыс. руб. (1,5 млн руб. / 2).
Покупка доли квартиры
Разъяснения Минфина по порядку применения вычета при приобретении долей в квартире более радужные. Так, если гражданин, являющийся собственником 1/2 доли квартиры, приобретает по договору купли-продажи другую 1/2 доли в этой квартире, в результате чего становится собственником целой квартиры, то он имеет право заявить имущественный вычет в максимальной сумме 1 млн руб., а не в размере 500 тыс. руб., так как он становится единственным приобретателем. А распределение имущественного вычета между совладельцами производится, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества <6>.
В аналогичном порядке решается вопрос и в случае, если гражданин приобретает только 1/2 доли квартиры, а другая 1/2 доли остается в собственности прежнего владельца. То есть максимальная сумма вычета, которую можно заявить, - 1 млн руб. Но, покупая доли в квартире в разное время (сначала 1/2, а позже оставшуюся 1/2), помните, что лучше заявить вычет только после покупки квартиры целиком. Ведь имущественный вычет вы можете заявить только один раз <7>. Так что если вы заявили о получении вычета при покупке первоначальной 1/2 доли, то при покупке другой 1/2 доли вычет вы уже заявить не сможете.
<1> Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69
<2> ст. 16 Жилищного кодекса РФ
<3> подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 1 Письма Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01- 03/69
<4> Письмо Минфина России от 19.01.2005 N 03-05-01-05/7
<5> подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 2 Письма Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01- 03/69
<6> подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 3 Письма Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01- 03/69
<7> подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ
Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" 2006, N 15